“一貸難求”難撼房價上漲動力 貸款收緊大勢所趨？

房貸緊縮只是一小部分銀行的短暫個別現象，而基准地價高導致房價高隻可能體現在一部分新樓盤上，整體房價的走勢還要看市場的剛性需求

多家銀行暫停個人貸款業務，購房者“一貸難求”？

近日多家媒體報道，廣州等一線城市多家股份制銀行，包括四大國有銀行的一些網點紛紛暫停或延遲辦理個人房貸業務。銀行方面表示，受額度管理限制，已經暫停房貸業務，即使受理，審批申請也將推遲半年。

那麼，各地是否果真出現大范圍房貸緊縮現象？如果是，銀行收緊房貸是否會打擊剛性需求的買房者？房地產市場是否會受到沖擊？而“一貸難求”的背后又是什麼？

貸款收緊大勢所趨？

據悉，除了廣州多家銀行暫停房貸。在北京，一些中小型銀行放款時間也已拉長至3-4個月。有股價制銀行北京地區某支行的相關客戶經理表示，市場情況不太好，放款時間不敢保証，如果到了10月，額度應該會更加緊張。

其他城市方面，比如重慶，有些購房者在臨近接房日時也未收到銀行方的放款。而青島的房貸市場，首套房8.5折優惠利率幾乎“名存實亡”，隻有極個別優質客戶能申請到8.5折優惠利率，而承諾做到8.5折優惠利率的銀行也越來越少，9折或9.5折利率已成常態，甚至有銀行將房貸利率“回歸”到基准利率。

為此，《國際金融報》記者致電包括四大國有銀行及光大、浦發銀行等股份制銀行了解上海方面的情況，卻發現“房貸風波”並未波及上海。銀行方面都可以正常放貸。

各大銀行一般第一套住房的貸款利率都在基准利率6.55%的基礎上下浮10%到15%左右，第二套住房貸款利率則是基准利率上浮10%左右，在此基礎上不同網點會根據客戶的實際情況稍作調整。

而外資銀行方面，記者從渣打和花旗了解到，利率基本也與各大國有銀行較一致。

面對各地房貸市場不同程度的收緊， 一位銀行業分析師向《國際金融報》記者指出，未來隨著利率市場化及銀行自行風險管控加強，各大銀行特別是中小銀行收緊貸款是大勢所趨。

他表示，一是經歷了“錢荒”之后，銀行風控意識普遍加強﹔而另一方面，相對來說，房貸業務並不“劃算”，房貸都打折，而且房貸的年限都很長﹔而一般小企業貸款利率卻可以上浮30%－40%，且企業貸款一般2－3年就能收回。

而隨著利率市場化的進一步成熟規范，銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，所以對於中小銀行來說，在資源有限的情況下，自然更願意把錢用在其他貸款類別。

上海影響有限

那麼，房地產市場有否受到“收緊”房貸的沖擊？

《國際金融報》記者在走訪了上海的我愛我家、仲誠地產等房產中介后，並沒有發現“房貸緊張”的氣息。我愛我家一位業務人員告訴記者，沒有聽說任何房貸緊張的消息。中介機構都和固定的銀行有合作，因此客戶購房后選擇中介機構的合作銀行，隻要符合基本條件，對口銀行會在實施一些銀行限制條例時更加寬鬆，基本在一個月內就能通過審批。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在《國際金融報》記者採訪時表示，額度緊張導致了一些銀行借貸收緊，但這只是暫時性非大規模的現象。雖然如今利率市場化，但在個人房貸方面國家還是有政策導向的，所以不會出現大規模禁止房貸的現象，對於房價也不會有太大影響。

中原地產姚玲珍也表示，銀行對房地產都有固定預算，總行定期會對分行有行業指導，住房貸款有時過早放完自然導致年底額度緊張。但這都是階段性的，而且也只是中小銀行，大銀行基本不會受到影響。

在她看來，個人房貸雖然回籠周期長，佔銀行的業務比例也不高，但它對於銀行來說卻是一筆優良資產，相比企業貸款等業務壞賬率要低很多，屬於穩定投資。因此對於資源充足的國有銀行或一些大的股份制銀行來說是絕不會放棄個人貸款業務的。

中外看法矛盾

雖然一些人士寄望房貸收緊而使房價下跌，不過，這似乎是一廂情願。日前，有消息稱，多地醞釀上調基准地價，這或將繼續推高本已高企的房價。事實上，隨著近期土地市場交易旺盛，在上調基准地價之前，很多城市就已經提高了土地的出讓底價。

業內人士分析，現在沒有任何的手段能對土地出讓的成本進行控制，那麼也沒有任何手段能代替土地財政來更好地緩解“地方債”問題。

據了解，為了緩解地方債務壓力，近年來各地已多次上調基准地價，部分城市上調幅度甚至超過50%。

中國房地產信息集團分析師薛建雄向《國際金融報》記者指出，地價的上漲自然會抬高房價，但這些都是片面的。就像大家看到房貸緊縮就會和房價聯系起來的觀點是錯誤的一樣，看問題還是要綜合來看。房貸緊縮只是一小部分銀行的短暫個別現象，而基准地價高導致房價高隻可能體現在未來一部分新樓盤上，整體房價的走勢還要看市場的剛性需求。

在他看來，未來二三線城市房價可能會繼續鬆動，但可以肯定的是在未來半年之內一線城市的房價仍會看漲。

尹伯成表示，未來管控房價還需在商品房限購、提高第二、第三套房產稅稅率及增加保障性住房三方面繼續努力。

不過，見証過土地大泡沫破裂的日本媒體，最近卻對中國的房地產市場“擔心”起來。有日本媒體稱，中國早已擺脫人均居住面積“7平方米”的窘境，如今人均居住面積達35平方米，空房現象正日趨嚴重。地方政府在“城市化”號令下，房地產開發不斷推進，“鬼城”遲早會在中國大規模出現。