如何看待當前房地產市場形勢?

新華網北京９月８日電（記者杜宇）“金九銀十”是房地產市場的傳統銷售旺季，令人擔憂的是，在這個旺季到來之前，部分熱點城市已是“地王”重現，房價漲幅居高。

究竟如何看待當前房地產市場走勢？未來調控著力點又在哪裡？帶著這些問題，記者採訪了有關專家和業內人士。

市場區域性差異大　部分熱點城市漲幅較高

從當前全國房地產市場來看，區域性差異大，部分熱點城市漲幅較高。

根據國家統計局公布的７月份數據顯示，北京、上海、廣州、深圳新建商品住房價格同比分別上漲１８．３％、１６．５％、１７．４％、１７．０％。同比漲幅超過１０％的還有廈門、南京、鄭州等城市。

與熱點城市不同的是，少數中小城市近年來開發量大，銷售不暢，庫存較多。根據權威部門對９０個城市的監測數據顯示，有３２個城市新建商品住房庫存消化周期不足１０個月，有２１個城市庫存消化周期超過１８個月，其余３７個城市消化周期在１０到１８個月之間。

與此同時，一些熱點城市的土地市場相繼再現高價地和“面粉比面包貴”的現象。

中原地產市場研究部總監張大偉說：“這一輪‘地王潮’主要出現在一二線城市，由此証明全國房地產市場已經分化，房企選擇在一二線城市聚集，競爭更加激烈。而這種泡沫化的發展也導致市場存在調整的可能性。”

住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹說：“從今年１到７月的房地產市場運行來看，城市分化、企業分化是最主要的特點。在全國６００多個設市城市中，部分大城市房價仍呈明顯上漲的現象，多數城市房價基本穩定，少數城市房價呈下跌態勢。經過十幾年房地產市場的快速發展之后，可以預計，中國的房地產市場已經告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態。”

部分城市調控升級　體現“從嚴從緊”

“對於未滿２０周歲的單身人員，暫停其在鄭州市限購區域購房﹔對於年滿２０周歲的無住房單身人員，在鄭州市限購區域內限購１套住房……”９月初，鄭州市推出了被稱為升級版的商品住房限購令，引起社會關注。

事實上，為了確保完成年度房價控制目標，不少城市紛紛加大調控力度。北京市按照“老項目不高於前期、新項目不高於周邊”的原則引導企業合理定價，同時在房價較高、上漲過快的區域加大“限房價、競地價”地塊供應力度﹔廣州對部分高價項目暫停發放預售許可、限制銷售價格﹔深圳採取限制高價住房網簽等措施。

秦虹表示，在那些因供應不足而導致房價上漲過快的城市，政府要想在短時間內實現房價漲幅的下降，“限購”升級不失為一種應急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。但在採取這一應急措施的同時，也提醒我們，各地政府對本地的供求狀況必須要有更強的預見性，要有“疏”、“堵”結合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續的。

新形勢下調控著力點何在？

這是一組讓人喜憂參半的數據：上半年，房地產開發投資直接拉動ＧＤＰ增長２．７個百分點﹔上半年，全國房地產用地出讓價款增幅超過９０％﹔１至７月，房地產業稅收收入佔全部稅收收入１３．２％，佔地方級稅收收入的２９．７％。

客觀講，今年以來，房地產交易放量和開發投資的平穩增長對一些地區的穩增長和財政收入起到了積極作用。

在以投資為主的經濟增長模式下，房地產業猶如動力引擎。如今中國經濟正在告別高速增長，處於經濟換擋期，既需要堅持調控，抑制住房投機需求，又要支持和鼓勵使用需求，保持房地產業的經濟規模，對宏觀經濟穩定增長作出貢獻。面對新的形勢，如何尋找調控的著力點，著實為嚴峻的考驗。

在秦虹看來，土地調控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應該加快採取增加住宅用地供應和提高土地利用效率並重的辦法緩解供求矛盾。

中國房地產業協會朱中一說：“就目前市場來看，地價上漲過快會對房價上漲預期有影響。政府在目前房價上漲壓力過大的情況下，也要把‘穩地價’作為責任制。國內市場差異大，地方政府要把土地供應和住房建設計劃挂鉤，而不是和地方財政收入挂鉤。”

秦虹表示：“當前我國經濟增長正經歷從高速增長轉向中速增長的變化過程，此時房地產市場調控的著力點應是，在政策方向上，保持連續性和穩定性﹔在政策措施上，不斷優化和更具針對性。”