業內人士認為北京可售商品住宅庫存已跌破警戒線

中原地產市場研究部10日發布報告，據北京房地產交易管理網數據統計，10月9日，北京可售商品房住宅庫存已從年初的80038套下降至59921套，創年內庫存新低。值得注意的是，這是庫存數值首次跌破6萬套。

業內人士認為，北京庫存已跌破警戒紅線，接下來的幾月內，北京房地產市場受供需不均衡影響，房價上漲速度或再度加快。

北京房地產交易管理網數據顯示：2013年10月9日，北京可售商品房住宅中，期房住宅庫存31341套，現房住宅庫存28580套，合計59921套，低於之前的年內低點2013年5月2日的60674套，創年內新低。

中原地產市場研究部總監張大偉在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，由於近期新房供應不足，需求卻在不斷增加，促使北京新房庫存量不斷減少。“以北京月均10000套計算，59921套的消化周期已不足6個月。”

CR IC研究中心研究員楊晨青表示，城市可售商品住宅消化周期12月為正常周期，而6個月則為警戒紅線，少於6個月，則供求關系失衡明顯。現階段一線城市的庫存消化周期均已逼近半年紅線，北京甚至已跌破警戒紅線。更值得注意的是，北京9月新增供應60萬方左右，但成交卻高達138萬方，成交缺口越來越大。

“從北京以往庫存與市場關系看來，庫存8萬套是供求均衡點，若高於8萬套，說明供大於求，房價會滯漲甚至下跌，但低於8萬套時，房價會上漲明顯。而僅不足6萬套的庫存，可能會影響十月市場成交量，但供求矛盾激烈，房價上漲速度或再度加快。”張大偉說。

的確，2013年以來房價上漲明顯，一線城市新建商品住宅同比上漲近兩成。統計局數據顯示，8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間，上漲之勢突出。

“一方面，土地價格上漲加大房價上漲預期，因此，在地方政府限價的背景下，對於掌握定價權的開發商來說，放緩入市節奏成為主流。”張大偉表示。

C R IC研 究 中 心 數 據 顯 示 ，2013年1至8月，全國18個典型一二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高於去年同期，廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%。

而土地市場熱度一路飆升，一線城市中心城區地塊集中入市推高地價。以一線城市1至8月商品房用地成交為例，廣州土地成交金額達503億元，同比上漲678%，平均樓面價4878元，同比上漲113%﹔北京土地成交額達982億元，同比上漲352%，平均樓面價同比上漲64%﹔上海成交額達1060億元，同比上漲297%，樓面價同比上漲60%﹔深圳成交額280億元，同比上漲411%，樓面價同比上漲184%。

“除地價上漲給予房價上漲的高預期外，隨著年內以來大量項目的入市熱銷，大部分房企已近完成全年銷售計劃。房企銷售任務完成理想，使房企沒有加速推盤意願，這也是加深供求矛盾，推高房價的一大推手。”張大偉說。

據鏈家地產市場研究部統計，萬科、保利等17家房企9月銷售額合計738.7億元，環比上漲14.2%，同比增幅達32.6%。以此計算，上述17家房企2013年1至9月合計銷售5635億元，同比增長30.8%，對有銷售目標的房企監測顯示，前三季度全年目標完成率已經達到76.9%。

“增加供應是緩解供求矛盾的唯一良藥，北京市也注意到這點。”張大偉指出，從目前整體市場走勢看，年內北京的庫存減少狀態很難得到緩解，銀十量價上漲幾成定局，但北京后期即將出台的限房價競地價每年2萬套的供應量，以及其它可能出台的長效機制或有望逐漸抑制房價的上漲幅度。

張大偉說，國慶前后，北京市土地整理儲備中心在幾天內集中發布了17宗經營性用地，總出讓土地面積高達188.9萬平方米，在已經挂出出讓的總土地中，住宅類的地塊高達15宗，合計面積達到了230萬平方米。

“因此，疊加已經出讓的土地814萬平方米，預計北京住宅類土地出讓可能突破1400萬平方米。”他表示，北京庫存明顯緩解將出現在2014年上半年。供應明顯增加將緩解現在市場的供需矛盾，而限價房的大量供應，一旦到明年初形成入市，也將對整體市場帶來非常大的影響。