北京發布“京7條”調控樓市 自住型商品住房便宜30%

人民網北京10月23日電 （劉然）北京市住建委今天發布《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，提出7條措施加強房地產調控。其中，首次提出加快中低價位自住型改善型商品住房，規定2013年底前完成不低於2萬套自住型商品住房供地。自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米﹔銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

《意見》明確，北京今后將加快發展自住型商品住房。自住型商品住房用地，可採取集中建設或者配建等多種靈活方式，由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。2013年底前，全市將完成2萬套自住型商品房供應，明年預計完成5萬套供應，將佔新增供應的50%以上。

《意見》對購房價格進行了控制，自住型商品住房主要支持中端市場，限定自住型商品住房的價格低於同時段同品質的商品住房約30%，套型建筑面積以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不超過140平方米。

《意見》規定，符合限購政策在本市具有購房資格的家庭，均可購買。兩類家庭可優先購買：一是本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購買要滿25周歲。二是已在輪候經濟適用住房、限價商品住房的家庭。同時，為防止投資獲利，《意見》規定，自住型商品住房購房人取得房屋所有權証后，原則上5年內不得轉讓﹔如5年以后轉讓的，如果有增值，應當將差價的30%繳納土地收益等價款。

北京推出的這一新事物，主要目的是照顧中低收入人群，收入高於保障房的夾心層。5年內不允許出售，出售繳納30%的收益，基本合理。舉例來說：如果現在有一套同區位的自住型住房和商品房，戶型面積一樣，總價分別為200萬與260萬，在5年后如果售價都是400萬，那麼自住型住宅就要繳納差價200萬的30%作為收益補償。

據了解，目前北京市的保障房再上市的規定：經濟適用房：滿五年，2008年以前的經濟適用房額外繳納成交價格10%的綜合土地出讓金，2008年以后的經濟適用房再上市繳納70%的收益。限價房再上市的也必須滿5年，繳納收益的30%。

中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，如果到明年底，自住型普通商品房的供應量達到7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求，很可能會導致房山、大興等剛需集中的區域剛需、首改商品房的物業市場重新洗牌。7萬套房源可能大幅改變市場的預期，恐慌性搶房很可能消失，反而商品房項目會出現加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

而30%的價格差距，可能會起碼導致現在商品房市場需求中的50%-60%的潛在購買力離開當下的商品房市場。轉而等待這種自住型普通商品房房源。

張大偉預計，這一政策對市場會很快起到影響，對於一般商品房來說，從拿地到銷售一般都需要起碼10個月，全盤銷售周期平均也要3年以上，這是為獲得更高議價利潤。但自住型普通商品房項目不會出現捂盤，因為需求較多，不存在銷售問題。價格已經確定，不需要等待入市時機。開盤日光不需要營銷包裝。對於房企來說，這種項目甚至可能不到1年清盤。雖然利潤率較低，但周轉期非常快。對供應這些地塊的區域也會造成突然間的大量供應，會明顯緩解北京的供應缺口。

更重要的意義在於，這一政策很可能會全國一線城市推廣，標志著樓市調控的新思路。從以前的政府做保障房，以外歸市場，改變成為了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低價銷售給中低收入的自住型人口，有助於實現“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的比較理想的住房供應體系。這是在不大影響地方土地財政收入的前提下，穩定房價預期增加供應的最快的辦法。

業內專家認為，這一政策仍有一些需要補充和完善的地方。首先：按照新規定：新自住型住房保障房資格的優先，按最寬鬆的限價房收入限制，家庭資產76萬內，且4人以上年收入低於11萬。如果買套200萬自住型住房，首付起碼要60萬，貸款140萬的話，月供9000，年供11萬。也就是如果有輪候資格去買自住型住房的都有虛假提供保障房申請資料的嫌疑。 其次，如果供應量不大，可能和保障房一樣，很少人能夠買到。第三：如何計算分配收益，這部分房源屬於商品房，但因為是限價房產，所以在后續滿5年后再上市需要繳納30%的收益，到時候如何計算收益，裝修、稅費、利息等是不是在收益裡扣除，都會明顯影響這類房源的申請人是不是真實自住。 

附：《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》政策全文