小產權房禁令不斷卻屢禁不止 存量小產權房難治理

　　小產權房禁令不斷為何屢禁不止

　　今年下半年以來，小產權房成交火熱的局面在全國各地頻繁上演“小產權房即將合法化”的傳言更是令其價格一度“瘋漲”。為了遏制小產權房瘋狂的勢頭，國土部和住建部近日發文，再次重申要嚴查小產權房的在建、在售行為，北京市也再度曝光小產權房的拆除情況。然而，市場上的小產權房依然受到百姓的熱捧。近年來，相關部門的三令五申為何始終沒有阻擋小產權房肆意蔓延的腳步？

　　政府部門態度堅決，難阻市場交易“熱潮”

　　十八屆三中全會提出“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。此前，由國務院發展研究中心對社會公開的“383”改革方案中提出，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

　　相關表述被一些商家解讀為“小產權房即將轉正”，小產權房也因此一度成交火熱，價格一路上揚。不久前，剛剛購買了北京市昌平區沙河鎮的一處小產權房的郝先生對記者說，前一天看中一套90多平方米的房子，因為帶的錢不夠，第二天過來交定金時每平方米就漲了500元，居然一天一個價。

　　針對小產權房的火熱局面，為澄清“誤讀”，國土部和住建部聯合發文，重申“堅決查處小產權房在建、在售行為”。北京市國土部門也在近期相繼曝光了位於昌平區崔村鎮南庄營村、流村鎮白羊溝度假山庄以及陽坊鎮東貫市村等幾處小產權房。

　　對於政府部門的強硬態度，百姓卻不買賬。記者在北京市小產權房比較集中的昌平、通州、房山等地區實地探訪了解到，小產權房的成交並沒有出現“降溫”。一些商家依然表示“絕對安全”，不少購房者仍舊“蠢蠢欲動”。

　　在北京市昌平區鄭各庄村，東西長約兩公裡、南北寬約一公裡范圍內的低密度小產權房小區曾經“聞名”全國。在其隔壁，白各庄村開發建設的約40棟小產權房分為四期入市，銷售“如火如荼”。11月30日，北京市民陸先生在售樓處已經下班后依然不願離去，還在比較著白各庄新房和鄭各庄二手房的優劣。

　　記者發現，相比於此次政府強硬表態前，不少地方的小產權房的價格並未鬆動。昌平區沙河鎮一處小產權房售樓處的銷售人員肖女士告訴記者，項目的單價已經超過每平方米15000元，價格仍在穩步提升。在房山區良鄉長期從事小產權房中介服務的劉女士說，現在小產權房的價格已經向所在區域普通商品房價格的一半看齊，而此前不到其四分之一。

　　政策“雷聲大雨點小”，存量小產權房難治理

　　對於政府近期的表態，正在看房的陸先生不以為然地說，“政府此番表態，可能跟近期的火爆局面有一定關系。相關言論此前也出現過很多次，但一些知名的小產權房小區始終安然無恙。”3個月前，剛剛購買了一處小產權房的趙女士表示，“市場上聲音不斷，一會兒說要轉正，一會兒又說要嚴查，其實都不重要，反正我住著很安全。”

　　百姓的“安心”與主管部門對小產權房“拖延”“擱置”的處理方式不無關系。記者在國土資源部網站上查閱，近年來，相關負責人關於“小產權房清理工作方案目前已經初步完成”“針對小產權房的不同情況將出台清理政策”的表述源源不斷，但小產權房清理工作一直“雷聲大、雨點小”。

　　不少准備購買小產權房的購房者指出，此次兩部委發文只是強調嚴查小產權房在建、在售行為，對於存量小產權房並未涉及。而記者從北京市國土部門了解到，對於存量小產權房，國土部早在去年就選擇了北京等城市進行試點治理，但對於試點的具體情況和進程，相關部門卻“三緘其口”。

　　因為存量小產權房有居民入住，拆除工作難以進行。但對於存量小產權房的“一味遷就”，隻會讓開發商為追逐利益而鋌而走險，也會讓購房者心存僥幸。北京市國土部門前不久組織拆除的崔村鎮南庄營村的小產權房項目，就是有關部門多次制止后，依然頂風違建，直至封頂。

　　而許多知名小產權房小區居民“安居樂業”的現狀，讓不少購房者總結出了購買小產權房的經驗：成片建設的小區安全系數較大﹔村委會為主體開發的更為保險﹔如果有當地居民一起在小產權房小區內居住就“萬無一失”了。

　　記者從國土部門了解到，對於有村民一起混住的小區通常是村裡以舊村改造、新農村建設等名義建造的。這部分的居民組成復雜，主動執法難度較大。北京兩高律師事務所合伙人律師董正偉表示，一些建設主體正是抓住了問題“要害”，打著給村民謀福利的旗號，大肆建造小產權房。存量房的問題一天不解決，小產權房的問題也就難以根治。

　　躲避矛盾隻會加深矛盾，業內期盼盡快明確細則

　　“秘密運行隻會引起市場的胡亂猜測，躲避矛盾隻會造成矛盾越來越多。”中國房地產學會副會長陳國強表示，“對於已經形成的小產權房存量應該盡快分門別類清理整治，明確處理辦法，該拆除的就抓緊拆除，能轉化的並不是不能考慮。”

　　據全國工商聯房地產商會發布的數據顯示：1995年至2010年間，全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米。還有非官方統計數據顯示，目前全國小產權房總量或已超過70億平方米。業內一直呼吁，小產權存量巨大，完全拆除會造成巨大的浪費。

　　中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍等專家認為，隨著對不動產稅收體制的不斷完善，對於建筑質量過關、不影響城市功能的小產權房，建議補繳一定的政策性補償后給予保留，但相關的細則應該經過科學論証，盡快出台。

　　對於農村集體經營性建設用地的改革方向，財經評論員馬光遠說，“建立城鄉統一的建設用地市場”對農村發展是個重大利好。在過去的法律體制下，城鄉之間的發展不公平，農村不許集體土地流轉，城市壟斷了開發建設的權力。農民在土地上建房可以獲得更高的收益，是小產權房泛濫的最主要原因。如果財政、稅收機制以及相關細則盡快建立，農村集體經營性建設用地能夠明証言順地進入市場，小產權房的性質也會發生根本的轉變。

　　北京市昌平區陽坊鎮某村村主任安國梁表示，村民們其實也希望能在政府的主導下，進行土地的開發建設獲得更多收益，最擔心的是國家政策不明確造成小產權房建設的無序狀態。

　　“既然改革的大方向已經確定，這就需要國家層面對農村集體土地征用問題進行立法，加快立法的速度和進度。否則，利益驅動依然會讓各類開發主體爭相涌入小產權房這一巨大的市場。”董正偉說。