購買了“凶宅” 能不能退房

　　家住朝陽區的李女士原本想換套大房子，但在花了480萬把房子買下來之后，卻無意中從小區居民那裡得知，這套房子一個多月前剛剛死過人，竟然是一座所謂的“凶宅”。李女士感覺自己受到了欺騙，便要求和賣房者撤銷合同，但對方不同意，無奈之下，李女士將對方告到了法院。

　　480萬買了套“凶宅”

　　今年6月份，跟兒子一家住在一起的李女士因為覺得房子小，便想換一套大一點的房子。此后他們通過中介看中了位於朝陽區某小區的一套房子，在和房主就價格問題達成一致后，他們花了480萬將這套房子買了下來，並辦理了房屋權屬變更登記。在買房過程中，李女士多次向對方詢問房屋是否有瑕疵，對方均稱沒有。

　　今年9月，在對新買的房子進行了必要裝修后，李女士和兒子一家搬進了新買的房子裡。“搬進去之后沒多久，在小區裡散步的時候，有小區居民就問我們為什麼會買那套房子，房子裡5月份剛死過人，是套‘凶宅’。” 李女士的女兒崔女士告訴記者。

　　此后，李女士又陸續詢問了不少小區內的居民和小區物業，從他們那裡，李女士獲悉他們買的房子在今年5月29日確實發生過一起死亡事件，此前租住在這裡的一位房客在房子裡自殺身亡了。

　　得知之后，李女士趕緊通過中介公司向原來的房主求証，但“對方就是不承認”。李女士於是跑到附近的派出所去求証，根據派出所的出警記錄，李女士終於確定房子裡確實死過人。

　　“隻要一想到家裡的孩子在死過人的地板上爬來爬去，我就心裡?得慌。”崔女士說。

　　退房不成將房主告上法庭

　　得知買的房子是凶宅之后，李女士一家便要求跟原來的房主撤銷買房合同，但對方卻無論如何也不同意。無奈之下，李女士便將對方告上了法庭，請求法院依法判令撤銷雙方簽署的房屋買賣合同。

　　在法庭上，李女士一方認為，“趨吉避凶”是中國傳統文化中普遍存在的社會心理現象。根據現實生活中人們的觀念和風俗習慣，對住宅內發生非正常死亡事件感到忌諱和恐懼，這是客觀存在的普遍現象，同時也是社會上一種善良無害的風俗。

　　另一方面，購買房屋時會考慮多種因素，除了房屋質量、朝向、環境、交通外，還有追求平安、吉祥的美好願望。躲避恐懼，是每個人的本能和權利，而“凶宅”顯然會影響買房人的居住心理，因為這一點，“凶宅”的價格會出現貶值，甚至大大低於市場平均價格。

　　此外，根據《中華人民共和國合同法》規定，被告有義務在交易過程中如實向原告告知十余天之前剛剛發生在房屋裡的非正常死亡事件。因為如果他們知道房中死過人，他們就不會購買這套房子。

　　對方則認為，在買房的過程中，李女士並未向他們詢問房中是否死過人，“凶宅”只是一種迷信，因而他們並沒有對李女士進行欺詐。

　　“在買房的過程中，大家一般會直接問對方房子有什麼瑕疵，誰會問房子裡死沒死過人啊。”崔女士說。

　　法院判決雙方撤銷合同

　　法院經審理認為，一方以欺詐脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

　　本案中，李女士與季先生簽訂合同買賣前一個月，涉案房屋內曾發生非正常死亡事件，該事件屬於影響合同訂立和履行的重大事項，季先生應當主動披露，因未主動披露，違背了誠實信用原則，對李女士構成欺詐，對李女士要求撤銷合同的訴訟請求法院予以支持。判決李女士與季先生撤銷合同。

　　相關新聞

　　多數賣房者不會主動披露“凶宅”信息

　　小劉此前曾在國內某知名房屋中介工作，他告訴記者，“凶宅”這樣的房屋，他之前曾遇到過一起。那次，房主主動把房子的情況告訴了他，在做中介服務的時候，他也把房子是“凶宅”的情況告訴了買房者。他發現這類房子“非常不好賣”，一旦聽說是“凶宅”，對方便不願意買了。“這類房子的價格要比正常房子低很多，有時候即使非常低也沒人願意買，人們還是很忌諱這個的。”

　　小劉告訴記者，在做房屋中介的時候，除非房主本人告訴他們房子的情況，否則他們基本無從得知房子到底是不是凶宅，“這個主要是看房主，但八成多的房主不會告訴我們。”

　　今年11月19日，某地產公司發布了一份名為《2013年度購房人核心關注點調研分析》的調研報告，報告分析指出，目前在北京有購房意願的消費者中，對“交易風險”的關注度已高於對“交易價格”的關注。其中，在房屋瑕疵方面，擔心房屋內曾發生過非正常死亡事件或電磁輻射的比例較高。

　　同日，該地產公司推出“四大安心”服務承諾，表示如果客戶買到凶宅、欠費等問題房，該地產將作回購處理，或對客戶相關損失先行墊付。

　　律師說法

　　該不該公布“凶宅”信息是房產交易相關規定的空白點

　　北京某律師事務所律師康凱認為，法律雖無明文規定出賣方和地產中介必須出示有關房產所有信息的相關証明，但根據公序良俗原則和忠誠義務原則，出賣方和中介應把房屋曾發生的諸如凶殺案等影響個人購房的重要信息，作為出售信息展示披露給買房者。

　　“由於現時沒有明文的法律規定出賣方和地產中介必須出示房屋安全隱患、過往歷史等重要信息，因此國內有關購買‘凶宅’一類案件的判決結果有較大差異，該不該公布這些信息，是二手房或多手房交易相關規定的空白點。”

　　康凱認為，一般認為“凶宅”屬於風水范疇，但在購房過程中，“凶宅”的價格跟正常房子的價格確實會不一樣,可以說對房子價格有很大的影響，人們在買房的過程中，會考慮很多因素，風水也是其中的一個考量因素，因為它對房價有影響，所以賣房子的人應該主動進行告知。

　　法官觀點

　　屬於民俗還是迷信 “凶宅”說法有爭議

　　一位不願具名的法官表示，目前在涉及“凶宅”的法律糾紛中存在一些難點。首先是對“凶宅”的性質界定難。“凶宅”的概念並無權威官方或法律界定，一般指發生非正常死亡並給人主觀上帶來恐懼感的房屋。但“凶宅”觀念屬於民俗還是屬於封建迷信還存在不小的爭議。

　　此外，賣房者的信息披露與隱私保護平衡難。在房屋買賣過程中，房屋出賣人負有向買房人提供會影響房屋價值或締約決策的重要關聯信息的義務，但同時賣房者也有維護自己隱私的權利，這兩者之間就構成了矛盾。“賣房者是否有主動披露‘凶宅’信息的義務，以及在買房者明確詢問的前提下，賣房者沒有說明‘凶宅’是否違反告知義務等都是審判實踐中亟待厘清的問題。”

　　這位法官認為，從民間習俗上看，購買的房屋如果曾經發生過“非正常死亡”等非質量性瑕疵，那麼這套房屋就很難被人接受。但就合同而言，房屋買賣是雙方真實的意願，雙方在簽訂合同前並未就房屋內有無非正常死亡事件達成任何承諾，在所簽的合同中也一般沒有約定非正常死亡事件的披露義務條款，而現行法律也未規定房屋買賣中的“非正常死亡事件”的相關信息屬於出賣人必須告知的信息，“這就造成如果遇到糾紛，很難認定所簽的合同為無效合同”。

　　在這種情況下，法官建議購房者，在簽訂房屋買賣合同時，可以要求賣房者保証房屋不存在非質量瑕疵的情況，並約定，如果隱瞞事實，購房者可隨時解除合同並追究賣方違約責任。

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　　香港隱瞞“凶宅”信息責任方要被重罰

　　在香港，土地注冊處是全港物業資料庫，全民可查。有買樓意向的用戶隻要登錄網站花1000港元就能成為土地注冊處綜合注冊咨詢系統的會員，通過街道名稱、物業地址、地道號碼等信息查詢到該物業的樓齡、業權情況、交易歷史等物業狀況。

　　此外，在全港的地產代理都必須持牌上崗的情況下，買樓者甚至還可以通過地產代理監管局的網站查詢為自己服務的代理是否有不良記錄。在信息公開透明的香港，買樓者可以在查閱豐富的信息后再作出自己的判斷。

　　而作為香港房產經紀人，不僅要了解房屋交易的常識、熟知銀行按揭的規定，最重要的是他必須得是個誠實的人，這份誠實包括如實向買家透露所售樓宇的詳細信息，比如樓齡，比如承建商，甚至在知道房子是凶宅(即發生過命案的房間)的情況下也最好不要隱瞞，原因隻在於關於香港物業的一切總是清清楚楚地記載在香港土地注冊處，就算是地產中介想隱瞞都不是件容易的事，更何況一旦買家了解了房子的真正歷史與中介所說不符，等待中介的懲罰輕則罰款，重則或有牢獄之災。

　　本版文/本報記者 李鐵柱