商鋪轉讓費虛高引發糾紛多 租戶簽合同需謹慎

　　新華網石家庄5月14日電(記者岳文婷 王曉)目前市場上空轉商鋪除了要向房東支付租金外，還要向上家租戶支付一筆轉讓費，這已經成為商鋪租賃的潛規則，且轉讓費數額高出房租多倍。隨著店面轉讓費的逐年高漲，承租戶與房東之間的矛盾和糾紛有愈演愈烈之勢。業內人士提醒，法律對轉讓費無明確規定且實際監管困難，承租方在簽訂合同時需慎重。

　　空轉轉讓費高於租金多倍 已成商鋪租賃潛規則

　　剛剛畢業的大學生張苗想開一間酸奶屋，在石家庄輾轉多個街頭后終於找到了滿意的店面。經過咨詢，店鋪一個月的租金是2000元，而需要支付的轉讓費卻是6萬元。張苗認為，不要上一租戶的裝修和設備，為何還要交這麼多的轉讓費呢？

　　針對張苗提出的異議，租戶表示：“一年前，我上一家租戶將店面轉讓給我時，我也同樣交付了高額的轉讓費，接手后我對店面進行了重新裝修和升級改造，現在將轉讓費升到6萬元，合情合理。”

　　雖然這筆超過租金多倍的轉讓費讓張苗望而卻步，但為了得到店鋪的租用權，不得不妥協。“我如果不出轉讓費，總會有別人願意出。”張苗說。

　　一方當事人強調要收取店鋪轉讓費才願意轉讓，另一當事人考慮到種種原因，願意支付店鋪轉讓費。目前，空轉也要轉讓費已成為商鋪租賃的潛規則。除了第一個租賃者，后來的租戶都支付了不同數額的轉讓費，且數值呈現逐年上升趨勢。每一家租戶都將轉讓費的投入成本追加到下一個租戶身上。

　　記者走訪了解到，店面因所處地段不同，轉讓費也各有高低，即使是同一條街道上的商鋪，租金相差不多，轉讓費數額卻從幾千元到幾十萬元不等。甚至，有的轉讓費超出店面一年租金的十倍以上。

　　轉讓費虛高 轉出侵權糾紛日趨增多

　　多數業內人士認為，存在的就是合理的，轉讓費是指原有商家積累的客源、渠道、宣傳基礎等，大部分屬於無形資產。然而，隨著一些店鋪經過較多次轉手或遭到炒作，轉讓費如滾雪球般日益高漲，呈現虛高態勢。

　　作為商家要想開一間店首先就要考慮店鋪的位置，而處於好地段的店鋪更是讓眾商家不惜承擔高額的轉讓費。然而，商業行為總是充滿著不確定性，之后可能發生的許多事並未被預料到，於是出現了糾紛，店鋪轉讓是否有效？轉讓是否可以解除？店鋪轉讓無效或解除時轉讓費是否要予以退還？

　　石家庄王女士租賃某單位店鋪做了多年生意，在合同即將到期時將店鋪轉讓給他人。盡管該店鋪原轉讓合同明確約定不得私下轉讓，但王女士向下一租戶承諾，等店鋪租賃合同到期后去續簽。雙方於是就店鋪轉讓達成口頭協議，並支付轉讓費5萬元。然而在合同到期時，這個單位將店鋪收回另作他用，對此前的轉讓行為並不認可。

　　河北安達方正律師事務所高和平說：“如果在房東不知情或合同上明確標明不得私自轉讓的情況下，租戶擅自交易和轉讓，轉讓行為不受保護。越來越多的相關案例顯示，有的租戶花費高額轉讓費，卻隻租賃了一個月。對於這些情況，都應以所簽訂的合同細則為准，否則高額的轉讓費也隻能打了水漂。”

　　“在金錢的誘惑下，出現了一批‘炒轉族’，他們從炒作和轉讓商鋪中掘金。也不排除一些不法分子利用商鋪轉讓進行欺詐行為，在合同明確規定不許轉讓的情況下收取高額轉讓費。”高和平說。

　　法律無轉讓費明確規定 簽訂合同需慎重

　　針對目前市場上出現的高額轉讓引發的侵權糾紛，記者採訪了解到，在我國法律中，對轉讓費並沒有明確具體的規定，且轉讓交易在實際監管中存在困難。

　　“轉讓商鋪是一種民事行為，轉讓費是房主與承租人之間的約定，嚴格說來不算是消費。法律上目前並無明文規定，法無禁止皆可為。轉讓費是否合理，其實就是看雙方在利益鏈條上如何分配的問題。”高和平說。

　　廊坊市地稅局工作人員馬振海說：“房主收取轉讓費后，按規定應該繳納個人所得稅。但是在目前實際操作中，無法查証房東究竟有無收取轉讓費以及相關具體數額。如果要進行‘約束’，難度很大。”

　　對此，業內人士提醒，為了預防因轉讓費帶來的經濟損失，還需在進行轉讓行為前進行風險評估，慎重簽訂合同。

　　高和平提示，承租戶在接手商鋪時，首先要看上一家租戶與房東之間的《房屋租賃合同》，明確店面的所有權歸屬問題。如果合同標明“在租賃期內，不得擅自轉租、轉讓、轉借他人或調換使用。”最好直接與房東進行溝通﹔其次，在簽訂租賃合同時，一定要就店面轉讓問題進行詳細說明，就承租期限與房東進行有效溝通，如果租賃期限太短，就應該在租賃合同中明確寫清承租戶有優先租賃權。