融創農展館項目天價入市 住宅產品均價16.5萬

　　業界稱北京限價政策或全面放開

　　“頂豪”來了，北京成交樓面單價最高的項目終於有了動靜。業內人士口中的“頂豪”就是融創在東三環的項目觀瀾嘉苑。北京市住建委的網站顯示，12月13日，位於東三環農展館附近的高價地項目觀瀾嘉苑獲得預售証，住宅部分預售價格高達16.5萬元/平米，商業部分的預售價格則達到約18.2萬元/平米。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　>>進展

　　預售價最高項目獲批

　　“限高令”顯然在逐步退出。13日，憑借高達16.5萬/平方米的預售單價，觀瀾嘉苑一舉成為北京預售價最高的項目。

　　根據公告顯示，觀瀾嘉苑本次共申領了51套產品預售証，其中包含16套商業單元和35套住宅產品。住宅產品的戶型面積在245平米到383平米不等。商業產品的主力面積分為200平米左右、250平米左右、300平米左右三種。

　　“35套住宅，合計面積9780平米，合計預售額為16.14億元，均價為16.5萬/平米。其中最高的一套為4單元的602室，合計建筑面積為373.89平米，預售均價為19萬，總價為7107萬元。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　張大偉還算了一筆賬，農展館地塊合計建筑面積為59152平米(其中有部分不可售），如果按照平均售價16.5萬計算，項目總貨值在97.6億左右，如果后續項目有一定溢價，大概總貨值可以突破100億。而在成本方面，43億的土地成本，外加平均每平米8000元的建安裝修成本5個億，正常的稅費、管理成本5億-10個億，累計將達到60個億左右，剩下的將是資金成本了。“如果按照10%的年資金成本計算，銷售周期長短將是本項目成敗的關鍵。”

　　亞豪機構市場總監郭毅也告訴記者，融創以16.5萬元均價取得農展館地塊的預售審批，一舉將北京豪宅單價拉到新的高度，今年北京也僅有13個項目共售出了23套成交單價超10萬的房源。但融創農展館項目在7.3萬元/平方米的地價倒逼下，將成為首個整盤均價超10萬、甚至突破15萬元的項目。

　　>>背景

　　所處地塊為單價最高

　　事實上，該宗地在成交之初就備受關注。

　　2013年9月，融創以21億元的總價，外加異地建設27.8萬平方米醫院面積的條件如願摘得東三環的絕版地塊農展館地塊。

　　該宗地東至規劃棗營西一路，南至北京軍區老干部服務處，西至農展館，北至棗營正街。用地性質為F1住宅混合公建用地，建筑規模為5.9萬平方米。這宗地為北京重量級的稀缺地塊，7.3萬元/平方米的成交樓面單價也一舉創下了歷史紀錄，是北京成交樓面單價最高的地塊。

　　在該宗地成交之初就有業內人士指出，中標企業需要在異地以8000元每平米的標准建設醫院，按照最終成交的27.8萬平方米醫院面積計算，該宗地的樓面價約為7.3萬元/平方米。彼時，業內人士預計，該宗地的售價將在15萬元/平方米以上，將新創北京豪宅項目最高價格標杆。

　　果然不出所料，觀瀾嘉苑的預售價格在之前預計的價格之上。

　　>>分析

　　豪宅市場競爭加劇

　　在業內人士看來，該項目的入市無疑將加劇高端項目市場的競爭。

　　據中原地產統計，2011年~2014年，北京均價10萬以上的頂豪項目，年均成交量隻有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前隻有21套﹔均價8萬~10萬的項目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。“今年年底至明年年中，將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目扎堆入市，2015年的北京頂豪市場，可能將是競爭最激烈的市場。”張大偉說。

　　不過，在郭毅則認為，雖然從市場需求來說，該項目看似面臨較大困難，但實際情況並非如此。首先，在稀缺性前提下，價格本就一路看漲。其次，當前高端客群對於北京豪宅的價值判斷也在發生變化，2013年，北京隻有7個項目曾售出單價過10萬的房源，而2014年增至13個項目，多出的6個項目中有5個項目都是在這兩年持續銷售的項目，購房者正在逐步接受北京頂豪新的價格標准。最后，北京老牌豪宅銷售期普遍已長達數年，相比之下，新項目更符合當前豪宅客群的居住需求，戶型分割、功能定位均有所升級，產品價值的提升賦予了項目更高的附加值，也有助於讓客戶認可這個價格。記者 桂瑰