北京：需求上來了價格沒跟上 “新晉學區房”想飛飛不高

　　東城的方家胡同小學對口五中分校，青年湖小學直升171中學，西什庫小學直升四中……東、西城教改方案出台后，一部分普通小學與名校挂上了鉤，仿佛一夜之間由“丑小鴨”變成了“白天鵝”。與之對應的，能上這些小學的片區成為今年教改方案的最大受益者，迅速上位為“新晉學區房”。

　　“都成為學區房了，房價該飛起來了吧！”這是很多房主的夢想和旁觀者的直覺。然而，記者在採訪中發現，無奈於房地產大勢不好，很多“新晉學區房”價格想漲，卻力不從心。

　　房價一漲根本賣不動

　　■調查社區

　　方家胡同小學學區

　　“我當時非常興奮，覺得自己的運氣太好了。房子買了之后，房價就噌噌噌地漲起來了﹔剛想賣，又變成學區房了。”鄒先生2012年初在交道口北三條買了一套南北通透的小三居，當時房價4萬元左右，去年年底已經漲到近6萬元了。

　　“我是今年3月份挂出來的，當時報紙剛公布方家胡同小學直升五中分校。我的房子正好在片區之內，心想，旁邊的交東小區因為是府學胡同小學的學區房，單價都報到8萬了，我就報7萬吧。沒承想，中介不同意，說現在6萬元都賣不出去。”說到這兒，鄒先生自己都笑了。

　　后來鄒先生一打聽，確實如此。雖然很多買房人都知道方家胡同小學擴建了，能直升五中分校了，但對於劃片小區是不是有變動，將來怎麼直升還都有疑問，加上周邊房價都在降，遲遲不肯出手。即使這樣，鄒先生還是有些不甘心。“我最終的報價是每平方米6萬元，70平方米的房子總價420萬元。”

　　兩個多月下來，有幾個想買的看房人，一聽報價都沒深談。最終，在中介的建議下，鄒先生把總價降到了380萬元，底線360萬元。“這個價格應該能賣出去，再賣不出去，我就不賣了。”鄒先生這樣說。

　　賣掉的多是低價庫存房

　　■調查社區

　　裕中小學學區、青年湖小學學區、民族團結小學學區、玉桃園小學學區、青龍橋小學學區、西什庫小學學區

　　北三環外的裕中西裡也是這次教改受益最大的區域，因為片區內的裕中小學將來能直升市重點三帆中學。昨天下午，在裕中西裡北門一家中介門店的經紀人向記者介紹：“政策出來后，成交量大了，特別是五一之前。個別樓層好、戶型好、朝向好的房源成交價確實漲了一兩千，但大部分都沒漲，甚至還有降的。總體上沒有變化，成交價還在5.5萬元至6萬元之間。”

　　東城安定門區域的青年湖小學能直升171中學，北二環外的民族團結小學、西直門附近的玉桃園小學並入北京實驗二小，復興門南的青龍橋小學並入育民小學，平安裡南的西什庫小學未來能直升四中。對於這5個教改受益校對應的片區房價變化，記者昨天也以購房人的名義進行了調查。

　　“周圍房價都在降，這些房子沒降就不錯了。能上玉桃園小學的玉桃園小區、如意裡小區最近房價沒什麼變化，還在6.2萬元左右。比如玉桃園三區1號樓有一套在售的南北通透小兩居，57平方米，總價350萬元﹔9號樓一套60平方米的，因為是東西向，報價更便宜，總價才330萬元。”西直門內一家中介門店的小陳介紹說。

　　與小陳的說法相似，青龍橋小學、民族團結小學、青年湖小學所在片區的多位經紀人都向記者表示：目前，這些新晉學區房，價格沒怎麼漲。“現在成交的基本都是之前報價相對較低的庫存房。”鏈家地產西什庫店經理毛曉強說。

　　“觀望情緒”

　　沖淡利好

　　4月18日北京教改方案出台后，鏈家地產對其監測的城六區近1000個學區房樓盤做了一個專項分析報告。報告顯示，今年2月至4月，普通小學的成交量佔比從6.18%上升到9.76%。但成交均價從44853元下降到43377元。刨除結構性因素的影響，今年以來新晉學區房的價格與全市二手房價格走勢基本保持了一致性。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，從西城區的情況來看，教育改革政策的推出，在一定程度上帶動了一些新晉學區房的成交。但從價格方面看，非重點小學並未出現明顯上漲，因為在當前觀望濃厚的市場環境下，“擔心房價會降”抵消了一部分教改政策利好帶來的上漲動力。但張旭也強調，相對於普通房源，學區房的價格還是相對堅挺。（記者 李海霞）