物業亂象叢生：停車位收費混亂 社區廣告收益不明

　　3月26日，東城區某小區的居民樓電梯內張貼著4個平面廣告。B12-B13版攝影/新京報記者 李冬 攝

　　3月26日，東城區某小區的通道上，停滿了小汽車。

　　北京某小區，快遞人員自由進出小區收發件。

　　想坐電梯，先交物業費。本周一上午，廣渠家園業主維權。導火索是物業公司在小區電梯內安裝了刷卡系統，不繳納兩年物業費則不能乘坐電梯，引起了眾多業主不滿。

　　買房是一個人一時做出的決斷，但居住則是其一輩子的事情。物業管理水平便成為一個人居住舒適度的重要組成部分。但多年來物業管理服務卻飽受詬病：服務不到位、費用收支不明等始終是困擾業主和物業的問題。

　　本周，記者探訪多個社區，從目前爭議較多的停車費收取、社區廣告收益、快遞代收等問題入手，一探物業管理中“剪不斷理還亂”的那些事兒。

　　物業糾紛層出不窮

　　就在春節前，新京報報道了北京市朝陽區東壩壩鑫家園的十余輛車被砸案，作案者為該社區物業公司副總經理及保安。而該案件的起因就是為了停車費糾紛。據知情人士介紹，類似這種因停車費引起的糾紛在東壩已經不是第一件。

　　實際上，業主與物業公司的糾紛在近幾年來層出不窮。在百度新聞中搜索“北京物業糾紛”，搜索結果顯示找到相關新聞達2.64萬篇。

　　記者在採訪中也了解到，目前主要的物業問題主要集中在物業的安保系統缺失、小區停車位不足及收費混亂、社區公共部位的廣告收益去向模糊、物業費收繳難度大、業主私搭亂建等方面。

　　“在現在這個小區住了9年多了，各種與物業相關的鬧心事多多少少也遇到過。但很多問題與物業協商過程都十分漫長，而且遭到多方扯皮，解決起來很困難，物業糾紛解決起來時間成本很高，當初購房時從沒想過會有這麼多問題。”家住西二環附近一小區的孫女士表示。

　　機制缺失導致亂象叢生

　　一位不願具名的開發商介紹，目前社區中存在的物業糾紛，很大程度上與開發過程中遺留的問題有關。與開發商溝通不暢的業主多會找物業要求承擔責任，而在物業公司收費中又沒有包含這部分成本，且很難分清責任關系，由此產生糾紛。

　　另一方面，物業公司的服務質量不到位也成為導致糾紛的原因。數據顯示，目前北京注冊的物業公司中，80%左右都是市場競爭力不強的三級企業。很多企業沒有品牌意識，人員素質、經營管理、服務水平各方面都跟不上市場需求，容易和業主發生糾紛。

　　對此，北京林業大學物業管理系主任韓朝曾表示，物業管理公司屬於微利行業，從業人員素質不高，在業主對居住質量要求日益增長的背景下，物業行業急需建立物業管理職業經理人制度，推動物業管理模式的創新和專業化發展。

　　北京煒衡律師事務所李霄然律師認為，時下社區物業服務缺乏標准化。不僅行業急需自建服務標准，相關部門應當出台更多指導細則，使物業服務有章可循。

　　知名維權專家舒可心則認為，目前物業糾紛難以解決，根本原因在於社區業主們對共有財產的管理經營理念的缺失。自2010年《北京市物業管理辦法》出台以來，物業維權的主動權正在轉移到廣大業主手中。每個社區的問題都有其復雜性與特殊性，需要通過業主委員會與物業協商解決。目前兩方之間的協商機制仍有待進一步完善，業主建立維權組織的意識還需要經歷培養過程。

　　■ 物管那些事兒

　　誰“動”了小區停車位？

　　【案例】

　　商住房停車費漲價“沒商量”

　　近幾年，隨著私家車數量的增加，社區停車位和停車費用的問題成為物業糾紛的重點問題。且由於住宅小區內存在多種產權性質的停車位，也使得糾紛更為紛繁復雜。

　　王先生2012年在朝陽北路一商住項目購買了一套60平方米左右的LOFT。購房時銷售人員告訴王先生，該小區為全地下車庫設計，由開發商持有和定價，停車費將會在300元-350元/月之間。

　　聽到這樣的口頭承諾，王先生也沒考慮太多就簽訂了購房合同。誰料入住之后，小區最終公布的停車費定價是500元/月。物業方面解釋，由於小區是商改住項目，地下車庫的收費標准是按照寫字樓的停車費標准審批的，因此要高於周邊住宅項目的收費水平。該小區的業主一時間犯了難。

　　最近，東壩區域一小區發生的糾紛也很有代表性。該小區之前並不收取停車費，但近期該小區的物業管理公司准備向小區業主按照地上停車每年1600元、地下停車每年3000元的標准收取停車費。小區居民認為收費過高，多次與物業公司發生糾紛。由於協商不成，不少小區居民將車停在了小區外馬路邊上。最終導致物業砸壞業主十幾部車輛。

　　而家住東城區的區女士也因停車位而覺得窩火。“同樣是每月交380元的地下停車費，1號、2號車庫的停車位可以固定給業主停放，3號車庫卻不能給業主固定停車位。有時候晚上加班回來，繞著偌大的地下停車場轉圈找，發現好幾條通道都停著車。按物業規定，隻有停車証、停車卡兩者合一才能進小區。物業到底超發多少卡？”