以房養老遇水土不服

“以房養老”模式試點一年有余，進展微乎其微，目前也僅有幸福人壽一家保險公司推出“以房養老”的產品。“以房養老”還沒有得到國內市場的普遍認可

在中國養老產業市場潛力巨大的共識中，國內首個保險版“以房養老”的產品在推出后卻仍然遇冷。

據媒體報道，今年3月，幸福人壽保險股份有限公司(簡稱幸福人壽)推出了國內第一款“以房養老”的保險產品，在北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）和武漢（樓盤）四地進行試點。然而，近4個月裡，僅有12戶家庭共22位老人簽約。

相對於龐大的老齡人群，選擇此產品養老的人數可謂寥寥。

事實上，不僅是這款保險產品的市場反應冷淡，“以房養老”模式試點一年有余，進展也微乎其微，目前也僅有幸福人壽一家保險公司推出“以房養老”的產品。“以房養老”還沒有得到國內市場的普遍認可。

2014年6月，中國保監會發布了《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(下稱《指導意見》)，標志著《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》提出的開展老年人住房反向抵押養老保險(即“以房養老”)試點工作正式啟動。

《指導意見》規定，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，試點地區為北京、上海、廣州、武漢，試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

根據保監會網站公布的保險費率表推算，以70周歲的男性老年人為例，房屋價值為500萬的情況下，扣除延期年金保費和保單管理費，每月老人拿到手的養老金約為18500元。

不過，記者了解到，對於以房養老保險的遇冷，保險業內人士多認為是預料之中。

中央財經大學保險學院院長郝演蘇教授告訴法治周末記者：“試點效果不好是受我國社會環境、經濟環境、文化環境、歷史環境、相關政策等多方面因素的作用，簡單來說目前還不太適應國情。”

社科院保險與經濟發展研究中心秘書長郭金龍教授對法治周末記者說，“以房養老”試點后市場反應不好，主要是因為我國長期房價並不穩定，波動比較大，這樣房子價值的估算就比較難。

“以房養老”是小眾產品

長期以來，關於“以房養老”的爭論聲一直響亮。

對於一直備受關注的房價波動、房屋估價、受眾小眾等問題，幸福人壽推出的此款產品都做了相應的解釋。

幸福人壽接受法治周末記者採訪表示，公司推出的“以房養老”產品——“幸福房來寶”的投保人群需要滿足兩個條件，一是60周歲至85周歲﹔二是擁有房屋完全獨立產權的老年人。

“幸福人壽在試點期間重點關注孤寡老人、無子女和失獨家庭的老人，秉持‘三優先’原則，即優先孤寡失獨老人、優先低收入家庭、優先高齡老年群體，但對於有強烈意願的有子女老人也可成為試點期間的目標客戶。”幸福人壽工作人員表示。

而目前投保的20多位老人，既有孤寡老人，失獨家庭，空巢家庭，也有有子女家庭的老人。

據幸福人壽統計數據顯示，截至7月底，盡管實際投保的隻有20多人，但曾前去咨詢的老人有兩百多位。其中60至70歲老人佔總數的67.8%，80歲以上的老人佔6.9%﹔男性客戶比例為61%，女性是39%﹔無子女的老人接近半數，比例達到43.9%。

事實上，在此輪試點工作正式推行之前，北京市豐台區右安門街道成為第一個試點推廣地區，街道向這裡的老人宣傳推廣以房養老反向抵押保險。

數據顯示，右安門街道轄區內8萬常住人口中，已經有20%的居民超過60歲，是一個典型的老齡化街道。

右安門街道還與試點企業幸福人壽合作，為一部分有興趣的老人普及講解“以房養老”產品，然而，迄今為止，右安門街道還沒有一位老人簽約以房養老反向抵押保險。

右安門街道負責以房養老工作的副主任楊文君接受法治周末記者採訪說：“目前街道沒有老人參與‘以房養老’，也有一些居民有投保意向，但是不符合條件。比如，房子不合適，是公房。”

有媒體曾報道，住在右安門街道的雷阿姨自從女兒去世之后，孑然一身過了4年。由於家底單薄，她一直沒錢把所住公房買下來。“如果不能獲得產權証，就不能進行抵押。”保險公司工作人員說。

據了解，在很多老年人、老房子聚集的區域中，經租房、單位產權房以及至今個人房產証仍扣在單位的一部分經適房，都可能面臨無法進行住房反向抵押保險的問題。

郝演蘇教授分析說：“目前的‘以房養老’針對的是現在已經七八十歲的老人。他們沒有趕上高收入或可以多元收入的階段，他們隻有福利分的房屋，就是公房。他們的晚年是比較麻煩的。再加上60年代以后，開始提倡計劃生育政策，80年代，計劃生育政策正式實施。他們的孩子也已經五六十歲了。”

“我通過間接渠道了解到，現在參與‘以房養老’的也多是沒有子女或孫輩的。這樣一批老人，選擇在有生之年，把房子提前變現，滿足自己的養老需要。”郝演蘇說，他們對於由房價波動帶來的保險公司與自己利益上的博弈考慮的就不是很嚴格了。

因為，在中國的文化裡，家庭觀念很重要，子承父業是一種傳統，贍養父母也是子女的義務。所以，在這種傳統思維下，對於兒孫建在的老人來說，賣掉房子養老並不一定必要，也不容易實現。

幸福人壽工作人員在推廣業務時還總結發現：“對於有子女的老人，子女的支持與否是部分老人能否成功投保的主要因素。”

“以房養老”被視為高風險

在目前的市場條件下，幸福人壽試點的“以房養老”保險產品無疑是小眾的。“從國外的經驗來看，‘以房養老’也是小眾的業務。”郝演蘇說，“不過歐美國家主要針對的是獨棟的房屋(Single House)，保險企業看中的不是房子，而是房子所佔有的土地權益。”

“我們認為國外的‘以房養老’比較成功，但是我們不能照搬。中國目前有地有房的群體是有，但是數量很少，且這部分人也不太需要‘以房養老’。我們的房地產多是70年產權的公寓住宅，盡管有些地方地段很好，但是也不能進行統一規劃安排。”郝演蘇說。

與郝演蘇的觀點相似，社科院的郭金龍教授認為，保險公司推出“以房養老”屬於商業保險，保險公司和參保人都想從中獲利，這中間就有了博弈關系，很難平衡，波動的房價，會讓產品的提供者保險公司承擔很大的風險。

郭金龍分析，如果房價不穩定，波動大，參用目前的房價對房子進行估值，支付對應的養老金，如果第二年房價上漲幅度太大，購買產品的養老人群就會后悔，可能就會要求退保﹔反之，如果房價下跌，相應的金融機構就會產生壓力。

“不僅如此，未來可能還會對房產持有環節增稅，如果稅率比較高，房價很可能上不去，甚至會出現下跌。中小城市在經歷了前兩年的下跌后，就沒有恢復到原來的位置，隻有一線城市，房價下跌后又漲起來。”郭金龍說，“所以，保險公司做這個產品，風險還是很大的。”

而針對房價波動的問題，幸福人壽對自己的“以房養老”產品作了解釋，‘幸福房來寶’是一款非參與型產品。產品已考慮房屋預期增值收益，幸福人壽不參與分享房產增值收益，如房價上漲，抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。但幸福人壽將承擔房價下跌和長壽給付風險。投保老年人終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響。”

這款非參與型的產品，意味著投保人每年獲得的養老金是固定的，不會隨著房屋的升值獲得更多的養老金。而保險公司只是獲得了本金和利息。

針對房子如何估值，現任幸福人壽保險股份有限公司監事會主席的孟曉蘇介紹，簡單而言，對於投保者持有的房屋，投保人與保險公司共同選擇國家認可的第三方評估機構，評估房產價值，然后在考慮抵押房產房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后，確定老人每月支取的養老金。

作為國內“以房養老”的首倡者和積極推動者，孟曉蘇表示，保險公司推出目前這一模式的以房養老產品並不掙錢。保險公司從這類非參與型產品得到的收益，不會高於銀行的按揭利率，屬於保本微利。

孟曉蘇稱，保險公司從反向抵押獲得的利潤收益，主要是來自於參與型的產品，即保險公司在投保人退保或者過世后，與投保人或其繼承人分享收益。但是目前，這種參與型產品的開發，還不具備條件。目前看，最大的難點是無法預判房價的增值幅度。

郝演蘇說：“房價的穩定，或者說大經濟環境的穩定是推行以房養老的基礎。”

自2014年6月指導意見發布以來，幸福人壽的以房養老產品是市場上唯一一款“以房養老”的產品。

孟曉蘇透露，目前除了幸福人壽，其余的壽險公司也在籌劃相關的產品。

但有保險業人士透露，非參與型的“以房養老”產品收益率很低，保險公司跟進的意願並不高。

然而，也有人疑問，推行一年，國務院、保監會分別發文鼓勵推廣的“以房養老”試點，何以不見中國人壽、中國人保等保險央企試水？

郝演蘇分析認為：“央企也需要尊重市場規則，任何一個商業決策，都要考慮目標群體﹔且這個‘以房養老’技術上太復雜，經濟上的不確定性太多。與其如此，保險公司可能會花同樣的時間和精力推出更易推廣的養老產品，比如推出針對中高端客戶的養老社區產品。”

“所以，我不知道明年，政府會怎樣評價這兩年的試點。”郝演蘇說。

“以房養老”不是唯一選擇

隨著老齡化社會的到來，各大險企一方面“沉默”對待“以房養老”，另一方面，紛紛活躍爭搶“養老社區”的大蛋糕，圈地未來養老市場。

民政部副部長竇玉沛曾在接受媒體採訪時表示，我國未來將以多種途徑應對養老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的行為。竇玉沛稱，“以房養老”絕不是唯一選擇，“以房養老”的試點就是諸多養老服務產品中的一個選項。

並且，隨著近年來，“以房養老”觀念的推廣，“以房養老”呈現出更簡單的操作模式。

郝演蘇說：“現在比較好操作的是，老兩口到了一定的年紀，如果沒有了依靠，要自己支付養老院開銷。他們不一定能夠理解‘以房養老’的金融產品，但了解自己房子的現實狀況，他們會選擇將房子整體變現。比如將自己居住的北京二環內的房子變現500萬元。”

“這種賣房養老，比較適合目前中國老人的接受程度、制度設計等環境狀況，養老院也願意接受這樣的客戶，有不少人願意將房子提前變現。”郝演蘇說。

年近六十的王昆(化名)告訴記者，十年后，他也願意將自己的房子租出去，自己住養老院，房子的租金和養老金可以共同為他支付養老費用。“我很支持這樣的以房養老，解決養老問題的同時，還能把很多‘閑置’資源盤活。”王昆說。

“一個悖論出現了。保險公司是用科學的方法，精算的原理進行房產價值測算的，理論上應該是比較科學和精准，但是由於我們房產價格的波動、經濟環境的波動等不確定性因素，導致了越簡單的方法越可行。”郝演蘇說。

“盡管保險公司做的、講的很認真負責，但是這個產品是否劃算，參保人並不知道。”郝演蘇說。

孟曉蘇曾說起過，20多年前，住房抵押貸款建議人之一的顧雲昌為了推廣居民購房貸款，自創了一個“美國老太太與中國老太太天堂對話的故事”：美國老太太臨去世前，終於還完了房屋貸款，同時住了一輩子房﹔中國老太太去世前，終於攢夠了買房的錢，卻沒能在新房裡住上一天。

現在，住房抵押貸款已經廣泛普及，故事裡的“中國老太太”也可以住著房子還貸款了。

那麼，以房養老的未來會好嗎？

鏈接：反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故﹔老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。