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文：龔漢嵐圖：祁祺
“雙十一”，那叫一個火。一邊是消費者的興高採烈，一邊是投資客的萬分疑惑：電商時代，投資實體商鋪的收益是否會大打折扣？“一鋪養三代”還可能嗎？
實地店鋪：一鋪養三代？
老朱2004年在田林路買了200平方米左右的商鋪，投資600萬元。當年行情正夯，被中介“一鋪養三代”的話擊中，果斷出手。當時買下就借給了中介，對方還想著做二房東，樓下自己經營，樓上轉租，沒想到一年租約都沒到，不僅沒轉出去，自己也經營不下去了，賠了老朱違約金就搬走了。“之后長租給了銀行，就變得比較穩定了。但租金8年來都沒有怎麼漲，每年都是40萬元左右，也算收回了一半成本。我這一代不用愁了。”至於“一鋪養三代”的事情，老朱並不看好。“現在電子商務這麼火，肯定對實體店鋪有沖擊，大家開店不一定要租我們的商鋪，她可能在淘寶注冊，不需要多少成本就開起來了。開店的人轉到網上去，市場需求少了，供給多了，租金價格當然很難抬上來。”老朱甚至有點后悔當年沒買商鋪后面的住宅樓，說價格都翻了一番！而老朱的商鋪要賣，也因為金額高，擔心是有價無市，隻能靠著收取租金回本，照現在的行情，也很難漲價。
不過，長期從事商鋪交易的中原地產工商鋪部羅婭卿認為，“一鋪養三代”也不是不可能，但非常考驗投資者的眼光。這是一個冒險家的游戲，輸贏賭很大。隻有不斷地能夠租出去，店鋪升值，才能養得起三代。買得不好，就隻能砸手裡了。
實體商鋪：總有市場需求
雖然更多的年輕人轉移到了網店，但總有一些消費無法在網上完成。“吃飯總不可能上網吃，逛街你還是得試穿。總要有體驗店，但凡有網購經驗的人都會先去實體店看看。”羅婭卿覺得實體商鋪永遠會有需求。而且網店也有可能成為實體店鋪的潛在客戶。“可能剛開始創業的年輕人沒有資金，選擇在網上開店，當做大做強以后，它便會考慮擴張實體店鋪。”羅婭卿舉了鑽石小鳥的例子，這個以網店起家的珠寶品牌，在得到風投青睞后，就在寫字樓開起了實體店鋪。
其實，實體商鋪投資得好不好，最關鍵在於眼光。羅婭卿告訴記者，也分為很多種，有地段好的高端商鋪，如位於淮海路的商鋪，不愁租不愁賣，不過資金門檻也是極高﹔還有一些商場商鋪，比如港匯、百盛裡面的店面，價格也不低，除了物業費，還要支付商場的運營費和推廣費，成本也是頗高。另一類街區商鋪，依托住宅區，或在大賣場周邊，價格相較前兩種低些，甚至有些私人單戶無需物業費。“新興的郊區商鋪資金不高，還有一些升值的潛力，做到低買入、高拋出自然就賺得多。高買高賣當然也賺，但成本就會比較高。老的投資客都會考察周邊的環境、區域發展和人口導入，再做決定。”羅婭卿舉了江橋老街的例子，“100多萬一套，租客就是做餐飲的，賣奶茶的，開服裝小店的。再受到網店沖擊，做這些生意的人總歸是要有個實體店的。”
投資網上店鋪，尚未成氣候
對於小本創業的年輕人來說，資金成本低的網上店鋪，增加了他們的選擇﹔而對於投資客而言，網上店鋪的低門檻，是否也是一種新的選擇？“我們是根據客戶需求來接單的，目前還沒有客人要求投資網上店鋪。最多是朋友讓我幫忙看看網店而已。”雖然電子商務如火如荼，但目前看來尚未進入投資客的目光中。羅婭卿覺得投資網上店鋪最大的問題就在於，流通性差，“現在的淘寶是有轉讓店鋪，但局限性大，接手的人必須是做同類生意的。比如說你是賣衣服的，通過一定時間的經營，你的級別較高、排位較前、好評多，這個商鋪才賣得出去吧？誰會看排名50以后的商品？假如這樣的好商鋪要賣，也隻能說賣給同樣做服裝生意的，它所謂的好位置、好評才有價值。”
最要命的是，現在的網上商鋪還沒有發展到可以收取租金的程度。這與傳統商鋪靠租金為生很不一樣，網上商鋪要投資也多半是投入時間成本，然后轉讓給他人，收取一定的轉讓費。但目前這個市場顯然還沒有成熟。
TIPS
實體商鋪投資建議
地段，地段，還是地段。除此就是看這個商鋪本身還在不在租約內，有人租的商鋪總比空置商鋪更靠譜些。
街區商鋪的潛力評估。選擇街區商鋪首先得考察周邊的居住人群、消費習慣以及調查該市場的租金情況。另外，還得考察該區域內商鋪的數量、種類和規模。通常有一定規模的綜合性商業圈才比較容易吸引消費者，並迅速成為新的商業中心，這樣的商鋪也比較容易出租出去。
如果打算投資尚未開發的新街區，風險較大。要調查清開發商的實力以及該商鋪的預售許可証。通常有實力的發展商2－3年就可完成社區建設了，而有些則需要5年以上的時間。如果你在早期開發初期買的商鋪，而整個社區的人口入住卻很慢，那商鋪就很難旺起來。
仔細研究商鋪的物業管理合同。
比如，一定要在事前仔細研究物業管理合同，注意配套設施的分戶獨立性，看看是否有獨立的水表、電表及其他必備的獨立設施。並在合同中明確約定水、電、氣等的收取、分攤、使用等事項，事后如果出現糾紛，應與物業管理方協商解決。
