中國社科院發布《住房綠皮書》預測明年走勢
樓市總反彈與局部崩盤或並存
昨天,由中國社會科學院財經戰略研究院、社會科學文獻出版社聯合主辦的“2013年《住房綠皮書》發布暨2012—2013年住房形勢與政策研討會”在北京舉行。《住房綠皮書》認為,今年初步抑制了房價快速上漲的局面,但預測明年樓市面臨著總體反彈與局部崩盤同時發生的風險。
-年終總結
初步抑制房價快速上漲的局面
《住房綠皮書》指出,2012年為鞏固樓市調控政策,中央堅定不移地繼續加大政策實施力度,多次重申抑制不合理需求,堅持限購等房地產調控政策不放鬆,但隻初步實現了次優的目標即:初步抑制了房價快速上漲的局面,考慮到居民收入不斷增長的趨勢,住房相對價格實現下降﹔保障性住房建設計劃提前超額完成﹔宏觀經濟不僅初步實現企穩回升,並出現了一些積極的變化。消費成為重要的驅動力量,經濟結構有所好轉,宏觀經濟正在減弱對房地產的依賴。
綠皮書同時也指出,2012年並沒有實現“房價理性回歸”的最優目標,原因是在房價總體回落的趨勢下,應對宏觀經濟下降過速的微調政策波及到了房地產,加上地方政府執行政策變相放鬆,引起市場預期轉向,導致市場出現恐慌情緒。由於7月份前后出現突然回漲的反復,打亂房地產理性回歸的進程,盡管隨后中央再度從嚴調控政策,各方預期再度發生改變,但市場改變了明顯回落的軌跡,再次進入震蕩微漲階段。
-明年預測
或存在局部崩盤風險
《住房綠皮書》指出,由於目前的房地產市場走勢不是市場機制內生的,近期住房市場各項指標普遍回轉的走勢值得警惕。今年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時發生的風險,即多數城市繼續快速上漲,一些城市將崩盤﹔多數項目繼續漲價,一些項目將出現爛尾。
對於多數城市,如果在房價溫和上漲的趨勢下,中央不採取有效措施,地方政府調控變相放鬆,市場預期發生漸變,便有再度暴漲的風險。但是,對於一些泡沫特別嚴重的城市,由於投資和投機的撤離,將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤,對於一些缺乏實力的房地產企業或項目來說,由於資金緊張或資金鏈斷裂,將導致項目爛尾及企業破產。
中央調控面臨諸多不利
課題組專家分析,明年針對市場主體和政策本身,中央的房地產調控面臨諸多不利因素。首先是全球經濟復蘇緩慢或持續低迷,一方面使中國的出口形勢持續嚴峻﹔另一方面,各國紛紛出台寬鬆的貨幣政策,輸入性通脹的潛在壓力大。此外,國際資本仍覬覦我國的房地產市場。其二是國內經濟動力不足。除了政府投資外,消費需求增長和民間投資增長等動力依然不足,如果外部需求出現重大困難,政府投資缺乏長期可持續性,宏觀經濟出現反復,可能影響房地產調控。第三是地方政府財政吃緊。
此外,各地情況千差萬別,區別對待的調控政策組合難以形成,缺乏可操作性、調控機制不健全等因素也是不利因素。
-熱點分析
明年3月房價是否暴漲
昨天的研討會上,對於任志強曾經拋出的“明年三月房價會暴漲”的預測,財政部財政科學研究所所長賈康指出,到底漲不漲,不能籠統地說,要具體城市具體分析。
賈康以北京為例:今年前11個月,北京商品住宅新開工面積1455萬平方米,下降40.5%。賈康指出,這個下降幅度很大,粗算一下,下降了600多萬平方米。同期商品住宅的銷售面積增長了52.7%,達到1179.2萬平方米。賈康說, 假定北京的庫存一下子被吃掉了這麼多,如果沒有新的填補,就會引發在那一段時間裡更供不應求。賈康說,他已經從媒體看到北京某些地方出現房價的激增,一套220萬的房子一下子沖到300萬。
但賈康指出,北京的情況絕對不能套用到全國去,要一類一類城市專門分析,才好說整個市場的變化。
-長期走勢
剛需最遲2015年走弱
綠皮書對2012—2013年住房需求的總體走勢進行了預測。綠皮書指出,根據目前中國人口結構的演進趨勢,最遲在2015年之后,中國的住房剛性需求將不再具備快速增加的條件,甚至將會呈現逐漸走弱的趨勢。
對於改善性需求,綠皮書指出,從長期來看,隨著中國經濟的發展和人民生活水平的提高,未來至少還有7000萬套以上的改善性需求,中國房地產市場還有相當長的時間來進一步發展和完善。從總體上看,2013年全國城市的改善性需求將會穩中有升,而一線城市的上升幅度將會大於二、三線城市。
記者 張然
(來源:京華時報)