房貸打折 提前還貸不如理財

　　元旦起“房奴”減壓 手中閑錢提前還貸還是用以投資？

　　又值辭舊迎新歲末時節，手中有閑錢該提前還貸還是進行理財，讓不少“房奴”糾結。

　　手中有閑錢，該如何理財才能“無風險”“跑贏”房貸利率？記者採訪多位理財專家，總結出幾類穩妥理財方式。

　　令記者意外的是，如果手中的閑錢足夠大額，即使是房貸利率較高，也可以購買理財產品的方式保全本金，獲取未來更大的投資機會。

　　提醒：

　　不宜提前還貸的情況

　　記者了解到，如果要提前還貸，多家銀行都規定提前還貸需要提前申請，有的申請期需要1個月﹔此外，如果貸款不滿一年提前還款，需要收取一定金額的手續費。目前，各家銀行的違約手續費差異較大，有的銀行需要收實際還款額1~3個月的利息，如果還款不夠年限，甚至有銀行需要收取實際還款額3%的手續費。

　　專家表示，如果購房較早，甚至在2011年前享到7折或8折房貸的購房者最好不要提前還款﹔其次，使用等額本息還款法並且已經進入還款中期階段的業主也不適合提前還款。“這類人前幾年還的錢絕大部分都是利息，本金所佔還款金額的比例非常低，如果提前償還貸款，節省的利息並不多，並不劃算。”該專家分析稱，除了以上幾種情況，近期有較大支出的也不適合還款。

　　案例：

　　手有閑錢房奴

　　尋求穩妥理財方式

　　“2012年理財最大的遺憾就是沒有用閑錢提前還款。”至今背負每月數千元貸款的張女士表示，2012年年初，她就曾經想過提前還款，但是有同事勸說股市是低點，投資股市比提前還款劃算，她便將閑余資金進了股市。沒想到股市繼續下行，上証指數至今還沒有“收復”當初的“失地”。

　　而“房奴”李先生的房產目前貸款額近100萬元，享受8折利率優惠，貸款期限20年，每月還款額超6000元，目前手頭有約50萬元資金可提前還款。“有人說明年是降息通道，提前還款不劃算，但資金留在手裡，不知該如何理財才能保証確定收益。”

　　背景：

　　元旦起20年百萬房貸

　　每月“減壓”300元

　　今年6月8日，央行將5年以上貸款利率從7.05%下調至6.8%，降低0.25個百分點。而7月6日，5年以上貸款利率再下調0.25個百分點至6.55%。也就是說，2013年元旦當天，房奴的還貸基准利率將被調至6.55%。

　　記者算了一筆賬，以貸款100萬元、期限以20年為例，如採取等額本息的還款方式，在7.05%的利率下，每個月的還貸月供為7783.03元。從元旦起，貸款利率下調到6.55%，那麼月供款將減少至7485.2元，每個月減少的利息接近300元。

　　7折貸款利率或公積金貸款：

　　5年定存收益抵房貸利率略有盈余

　　對於享受7折利率的老房奴來說，如果與銀行簽訂了相關合同的前提下，按照調息后5年以上6.55%房貸基准利率計算，7折優惠后，利率僅為4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%還低，此類存貸款利率出現了倒挂。而如果是純公積金貸款，調息后5年以上公積金貸款利率由4.9%降至4.50%，同樣低於同期定期存款利率。

　　專家指出，排除其他因素干擾，5年以上的貸款者，如有較多閑錢，可以直接存5年定期，不但收益十分穩妥，所獲得的存款利息收入還可以覆蓋貸款利息支出，並且略有盈余。以100萬元為例，每個月可以賺取150元的財務費用。而如果是純公積金貸款顯然“賺”得更多。

　　8折房貸利率：

　　5年期國債收益略高於房貸利息支出

　　對於享受8折利率的人來說，按調息后的房貸基准利率計算，元旦后利率為5.24%，而今年調息后，5年期國債的利率為5.32%，略高於8折房貸利率。以上文中李先生的例子來看，若是將手中的50萬元購買5年期國債，覆蓋掉貸款利息支出后，每年可“小賺”400元。

　　專家建議，國債作為一種較為穩妥的理財方式。若是房貸享受8折或以下的優惠，有足夠閑錢，也可以購買5年期國債，不但在降息周期內可以鎖定較高收益，還可以完全覆蓋房貸的利息支出。

　　不過，由於國債是不定期發行，而且5年期國債由於收益可觀，相對比較“走俏”，大多開售當天便面臨售罄。如果投資者有購買需求，得多加留心發行信息。一旦“走寶”，得再等至少一個月。

　　基准或上浮利率房貸：

　　大額“閑錢”提前還貸或投理財產品

　　對於基准房貸來說，明年降息之后，房貸利率為6.55%。

　　而據社科院金融研究所金融產品中心數據顯示，今年11月份有關數據環比上期，除票據資產外，各類理財產品的預期收益率普遍下降。

　　債券貨幣市場類產品平均預期收益率為4.19%，環比下降8個基點﹔組合資產管理類產品平均預期收益率為4.11%，環比下降9個基點﹔票據資產類產品平均預期收益率為4.47%，環比上升18個基點。從數據上來看，顯然目前將閑錢投資理財產品，所獲收益並不能覆蓋多數購房者所申請的5年以上的房貸利息支出。

　　可是分析師介紹說，實際情況取決於閑錢的多少和每個月還貸金額。分析師通過計算，以房貸者本息欠款總額216萬元，等額本息還款，30年期限，每月本息合計需還款6000元為例，以11月最新數據所列收益最低的組合資產管理類產品平均預期收益率4.11%計算，給出記者一個平衡點為175.2萬元。

　　即如果閑錢達175.2萬元以上，購買理財產品，按目前市場預期最低每月可收益6000元，這樣隻需用投資理財產品的收益即可每月全額歸還銀行房貸本息，而175.2萬元的本金仍可保留，如果市場行情更樂觀，當銀行貸款還完時，手中依然保留著175.2萬元的本金。更重要的是，這樣不會因為提前還貸，手頭缺乏資金而錯失投資良機。

　　(作者：潘彧 李婧暄)