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新“國五條”:堅定樓市調控政策不動搖【2】

2013年02月25日09:03    來源:南方日報    手機看新聞

  穩定是房地產市場發展的基礎

  科學合理的房產稅是最有效、最有持續性的調控手段

  去年底今年初以來,全國許多城市,包括北京、廣州等一線城市出現商品房價格環比增加較快的現象。目前廣州市的市場庫存量和住宅施工量雖然不少,未來預期供給比較充足,但房價波動上漲仍值得關注。近日舉行的國務院常務會議出台了新的樓市調控“國五條”,重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策,提出對房價上漲過快的城市繼續採取限購措施,建立穩定房價工作問責制,以打擊投資投機性購房,還繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。其根本目的是穩定市場,避免價格出現大的波動,穩定是房地產市場發展的基礎。

  房產稅可以有效調節投資與使用的關系,避免房地產市場產生泡沫,畸形發展

  房地產行業分為保障與市場兩大部分,近些年來,各級政府已經充分認識到住房社會保障的重要性,將其作為房地產管理的核心任務之一,保障性住房的管理應該發揮政策調控的作用,制定明確目標,如供地、融資、設置覆蓋范圍、出台申請與退出規則等,這都是政府在房地產領域管理的職責和重點。相應的,房地產市場管理則應該多利用經濟杠杆,如利率、金融、稅收等,限購和限貸隻能是短期之策。從國內外的經驗教訓來看,房產稅無疑是有效的調節手段。

  兩年前,房產稅開始在上海、重慶試點。上海方案隻針對增量,重慶方案涉及存量與增量,但偏重高檔住房。目前情況看,上海和重慶的房產稅試點還只是在淺水區摸索,力度不夠,范圍不全。在市場上看,房地產商品具有居住使用和投資保值的雙向功能,我國人口眾多,人均土地資源十分緊缺,建成的商品房應該充分發揮其居住使用功能,如果多為投資保值增值,空置比例過大,則是社會資源的極大浪費。因此,房產稅可以有效調節投資與使用的關系,避免房地產市場產生泡沫,畸形發展。新“國五條”對房產稅再次明確方向,計劃擴大個人住房房產稅改革試點范圍。我國房產稅改革已被置於國民經濟稅制整體改革框架中考慮。這些都說明,房產稅全面推開對房地產業的影響是深刻的,相信對長期房地產市場穩定健康發展會帶來積極的正面影響。作為財產稅,房產稅擴大試點乃至全國推開后將會更有效地調節居民財富分配,而房產稅全國推開也一定是個逐漸的過程,應允許各地會有差別化的稅制設計,將房產稅納入地方稅種。基本思路是在考慮到每個人基本的住房需求的同時,讓握有較多房產的人增加持有成本。實際上,房產稅只是一個小稅種,佔社會稅收總收入的比重並不大,但它對整個房地產行業、百姓生活都會產生直接影響。房產稅本身具有非流動性,稅源固定,也可以成為地方稅、財政收入穩定來源,對資源配置有一定調節作用。開征房產稅會增加房產的持有成本。廣大房地產企業要充分認識到今后房地產調控的方向,理性開發,理性定價﹔居民則應冷靜看待當前房地產市場形勢,理性購房,理性消費。

  加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制

  至於限購政策以及“實施差別化住房信貸政策”,我認為,前者隻能作為短期政策進行過渡,產生短期效果﹔后者具有一定經濟功能,則可以穩定推行,產生長期效應。新“國五條”也提到要加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制,相信科學合理的房產稅是最有效、最有持續性的手段。

  綜合起來,新“國五條”的對象還是房地產市場調控,主要目標是穩定,通過釋放信號,堅持調控政策不變,力度不減。意義在於重申中央堅持調控的立場,扭轉市場預期,保持房地產市場穩定,為下一屆政府施政管理打下必要基礎。同時,住房社會保障仍是政府的工作重點,應建管並重,穩定社會基層民眾。相信政府有智慧有能力,集思廣益,不斷探索完善管理機制,使房地產市場逐步達到長治久安的局面。房地產行業影響因素復雜,在我國的發展歷史較短,經驗積累不多,因而管理難度很大,真正達到房地產市場長期穩定健康發展的目標,必定還要經歷一段艱辛的探索過程。(作者系華南理工大學土木與交通學院教授、建設經濟管理與房地產研究所所長 王幼鬆)


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