新“國五條”：堅定樓市調控政策不動搖【3】

　　增加供給是穩定房價的根本舉措

　　隻有採用市場手段，增加供給實現供求平衡，才能使樓市長治久安

　　上周國務院常務會議提出了2013年樓市調控新“國五條”，其中第三條是“增加普通商品住房及用地供應，2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應”，提出了治理房價的基本舉措，即增加供應以緩和供應緊張和漲價預期。這是穩定房價的根本舉措。

　　剛性需求旺盛但近年供給卻在減少

　　據國家統計局網站2013年02月22日公布的數據，今年元月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格，同比和環比都有53個城市上漲，上漲比例達75.71%。定基（和2010年價格比）上漲的城市有66個，上漲比例達94.28%。顯然，三年的樓市調控對合理引導住房需求、緩解供求矛盾、穩定房價特別是遏制一些熱點城市房價過快上漲，發揮了關鍵作用。但是，與百姓對房價的滿意度相比，樓市調控效果還不盡如人意，表現在房價基本沒有下跌。

　　被稱作史上最嚴厲的房地產調控為何未能促使房價下跌？應該說是首次置業的剛性需求和改善性置業的升級需求起了很大作用。正如上周國務院常務會議指出的：中國正處於城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。自2011年以來，熱點城市和中心城市按國務院要求實施了嚴厲的限購政策，投機性購房得到有效抑制，剩下的基本是剛性需求。主要大城市住房成交量首次購房佔八九成以上，余下的一二成也是以改善型住房為主。剛性需求是如何形成的呢？一是城鎮化快速發展﹔二是戶籍改革、提高居民收入和完成小康目標﹔三是老齡化在中國已進入加速階段，家庭戶籍人口逐年下降，戶數增加﹔四是地方政府加大基礎設施投入，改善居住環境﹔五是區域經濟發展不平衡，一線城市優越的工作、生活、文化、教育、衛生環境和設施吸引大量人員流入﹔六是住房本身亦承載了太多“中國特色”的附加功能（結婚、生育、教育、醫療、生活環境、城鄉身份和社區管理等）。剛性需求旺盛，但近年供給卻在減少。2012年上半年，房地產市場一度低迷，很快蔓延至全國范圍內的土地市場，土地拍賣流標和底價成交現象不斷出現。2012年出現土地供給負增長，新開工量同比負增長。在國務院常務會議提出2013年樓市調控新“國五條”之前，市場曾流傳調控可能會加碼，二套房貸首付提高到七成，個人住房貸款利率提高到基准利率1.3倍。但這樣的政策沒有納入新“國五條”，說明中央已充分看到元月房價上漲的剛需因素，推出新政策十分謹慎，沒有在抑制需求方面提出新的政策，避免調控誤傷剛需。

　　鑒於投機需求已基本抑制，對剛需不宜硬性抑制，增大市場供給成為穩定市場價格主要舉措

　　從消費角度，住房雖是剛需，但和衣食等剛需不同，在購買時間、大小和購租選擇等方面具有一定彈性，心理預期對購買行為影響較大，因此穩定房地產市場價格必須穩定市場預期。一是必須堅持調控政策不放鬆﹔二是拿出實實在在的舉措穩定市場價格。房地產市場已是成熟市場，市場價格由供求關系決定。鑒於繼續執行和完善限購政策已基本抑制了投機需求，而對剛性需求不宜進行硬性抑制。因此增大市場供給成為穩定市場價格的主要舉措。而且目前的調控政策有一些是行政性的，不是長久之計。隻有採用市場手段，增加供給，改變供求關系，實現供求平衡才能使樓市長治久安。

　　樓市調控還必須同時在需求方面做文章，對剛性需求進行疏導

　　住房供給涉及土地供給。對於土地資源稀缺的熱點城市和中心城市，土地供給幅度顯然受到限制。因此樓市調控還必須同時在需求方面做文章。除了繼續實施和完善限購、抑制投機需求外，對在購買時間、大小和購租選擇上具有一定彈性的剛性需求，雖然不應硬性抑制，但可進行疏導。尤其是年輕人的購房問題，疏導有許多文章可做。據統計，英國首次購房者的平均年齡為37歲，日本和德國為42歲，美國也達到30歲以上。而北京首次購房者平均年齡為27歲，為全球最低。另外，中國青年報社會調查中心通過網絡對19869個人進行的一項調查顯示，84.1%的受訪者確認身邊有“畢買族”（即一畢業就買房的人）。2011年央視春節聯歡晚會小品《新房》劇中那句“房子不重要，有愛才有家”的話一度成為新的流行語。其實，國外年輕人早就明白“有房不是家，有愛才有家”的道理，租房借房結婚是再正常不過的社會普遍現象，比例高達五六成，從未有人把它當作“熱點問題”編成文藝節目在全民節日的電視黃金時段播放。(作者系廣東商學院教授 林文俏)