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新“國五條”:堅定樓市調控政策不動搖【4】

2013年02月25日09:03    來源:南方日報    手機看新聞

  破解增加住房用地供應與土地匱乏難題

  要消減中小戶型供不應求造成的房價飆升壓力,可以通過增加中小戶型住宅用地供應來解決,但可用於建設開發的土地捉襟見肘

  房地產市場調控的新“國五條”政策措施,從字裡行間認真分析,可以感覺到中央對近年來投機投資性購房得到有效抑制,房地產市場調控取得積極成效,房地產市場形勢逐步平穩的局面,是持肯定態度的。中央認為住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施,是發揮了關鍵作用的,今后仍要堅持不放鬆。

  新“國五條”考慮到未來我國城鎮化快速發展階段,短期內會出現熱點城市和中心城市住房供求緊張趨勢,具有預見性地提出了增加中小戶型供應量,以及把外來務工人員納入當地住房保障范圍等針對性、可操作性很強的一些政策措施。誠然,地方政府在實際執行新“國五條”中,會有很多困難有待克服。例如,關於“增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應”這一條措施,執行難度相當大。主要問題在於,深圳、廣州等一線城市能用於住宅開發的土地日益匱乏﹔而開發商即使拿到土地,卻未能及時開發中小戶型住宅供應市場,也是造成中小戶型住宅供不應求的重要原因。

  根據廣州陽光家緣網站監測數據,中小戶型住宅呈現供不應求態勢,若2013年中小戶型仍然供不應求,將導致房價飆升。而中小戶型之所以旺銷,很重要原因是大部分購房者對房價的預期,已從預降逐漸轉為預漲,不再觀望轉而入市﹔其次,廣州近期公布了諸多規劃利好,對購房者爭相入市亦形成了推動作用﹔另外,房貸的充裕亦使眾多購房者有能力入市。由於2013年通脹依然,而買樓防貶值之心人皆有之,故總價不高的中小戶型成為市民首選。可想而知,今年房價上升壓力主要來源於中小戶型的供不應求,而不是大戶型。因為大戶型目前供過於求,漲價可能性不大。從政策層面看,今年房地產調控政策不會放鬆對投機投資性需求的抑制,而對於自住及合理的改善型需求,政策仍然給予支持和鼓勵。剛需不受調控抑制,今后樓市交易主力是剛需。實際上,若要消減中小戶型供不應求造成的房價飆升壓力,可以通過增加中小戶型住宅用地供應來解決。不過,廣州市由於可用於建設開發的土地捉襟見肘,要做到新“國五條”要求的“2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量”,恐怕難度較大。

  2012年3月30日國家住建部批復《廣州城市總體規劃綱要(2011-2020)》,到2020年,廣州建設用地總規模控制在1772平方公裡以內,可利用的新增建設用地規模僅167.46平方公裡,年均新增用地僅16.75平方公裡,隻相當於之前13年新增用地平均水平(41.94平方公裡)的40%,缺口達到60%。廣州建設用地規模若以過去10年的用地速度,新增建設用地量僅夠用3年。廣州土地新增空間很少,而節約集約高效利用水平卻不高,廣州用地效率與國內外發達城市有較大差距。2011年廣州單位建設用地GDP產出率為643億元/平方公裡,不到香港(5690億元/平方公裡)的1/8,和新加坡(3919億元/平方公裡)的1/6。今后政府將大力提升土地效益,留給開發住宅的用地逐漸減少。廣州建設用地緊缺,而每年還要新增12.5萬套住宅,以滿足年均增加37.5萬常住人口的住房需求(廣州市常住人口從今年1500萬人到2020年1800萬人,8年規劃新增300萬人),可以預期,廣州人口激增而可建設住宅用地匱乏,給廣州市政府出了一道難題。(作者系合富輝煌(中國)首席分析師 黎文江)

(來源:南方日報)


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