新“國五條”：堅定樓市調控政策不動搖【4】

　　破解增加住房用地供應與土地匱乏難題

　　要消減中小戶型供不應求造成的房價飆升壓力，可以通過增加中小戶型住宅用地供應來解決,但可用於建設開發的土地捉襟見肘

　　房地產市場調控的新“國五條”政策措施，從字裡行間認真分析，可以感覺到中央對近年來投機投資性購房得到有效抑制，房地產市場調控取得積極成效，房地產市場形勢逐步平穩的局面，是持肯定態度的。中央認為住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施，是發揮了關鍵作用的，今后仍要堅持不放鬆。

　　新“國五條”考慮到未來我國城鎮化快速發展階段，短期內會出現熱點城市和中心城市住房供求緊張趨勢，具有預見性地提出了增加中小戶型供應量，以及把外來務工人員納入當地住房保障范圍等針對性、可操作性很強的一些政策措施。誠然，地方政府在實際執行新“國五條”中，會有很多困難有待克服。例如，關於“增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應”這一條措施，執行難度相當大。主要問題在於，深圳、廣州等一線城市能用於住宅開發的土地日益匱乏﹔而開發商即使拿到土地，卻未能及時開發中小戶型住宅供應市場，也是造成中小戶型住宅供不應求的重要原因。

　　根據廣州陽光家緣網站監測數據，中小戶型住宅呈現供不應求態勢，若2013年中小戶型仍然供不應求，將導致房價飆升。而中小戶型之所以旺銷，很重要原因是大部分購房者對房價的預期，已從預降逐漸轉為預漲，不再觀望轉而入市﹔其次，廣州近期公布了諸多規劃利好，對購房者爭相入市亦形成了推動作用﹔另外，房貸的充裕亦使眾多購房者有能力入市。由於2013年通脹依然，而買樓防貶值之心人皆有之，故總價不高的中小戶型成為市民首選。可想而知，今年房價上升壓力主要來源於中小戶型的供不應求，而不是大戶型。因為大戶型目前供過於求，漲價可能性不大。從政策層面看，今年房地產調控政策不會放鬆對投機投資性需求的抑制，而對於自住及合理的改善型需求，政策仍然給予支持和鼓勵。剛需不受調控抑制，今后樓市交易主力是剛需。實際上，若要消減中小戶型供不應求造成的房價飆升壓力，可以通過增加中小戶型住宅用地供應來解決。不過，廣州市由於可用於建設開發的土地捉襟見肘，要做到新“國五條”要求的“2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量”，恐怕難度較大。

　　2012年3月30日國家住建部批復《廣州城市總體規劃綱要（2011-2020）》，到2020年，廣州建設用地總規模控制在1772平方公裡以內，可利用的新增建設用地規模僅167.46平方公裡，年均新增用地僅16.75平方公裡，隻相當於之前13年新增用地平均水平（41.94平方公裡）的40%，缺口達到60%。廣州建設用地規模若以過去10年的用地速度，新增建設用地量僅夠用3年。廣州土地新增空間很少，而節約集約高效利用水平卻不高，廣州用地效率與國內外發達城市有較大差距。2011年廣州單位建設用地GDP產出率為643億元/平方公裡，不到香港（5690億元/平方公裡）的1/8，和新加坡（3919億元/平方公裡）的1/6。今后政府將大力提升土地效益，留給開發住宅的用地逐漸減少。廣州建設用地緊缺，而每年還要新增12.5萬套住宅，以滿足年均增加37.5萬常住人口的住房需求（廣州市常住人口從今年1500萬人到2020年1800萬人，8年規劃新增300萬人），可以預期，廣州人口激增而可建設住宅用地匱乏，給廣州市政府出了一道難題。(作者系合富輝煌（中國）首席分析師 黎文江)

(來源:南方日報)