解讀新國五條個稅新政: 300萬房屋稅費相差37萬

　　王素榮，博士，對外經濟貿易大學國際商學院教授。研究特長：稅務籌劃、國際稅務、企業稅負。

　　“新國五條”中，住房轉讓所得要繳納20%個人所得稅成為關注焦點。究竟政策的變化對普通老百姓會帶來多大影響？對外經濟貿易大學國際商學院教授王素榮近日在接受《國際金融報》記者採訪時進行了詳細解讀。

　　“出售自有住房按規定應征收個人所得稅的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。現行出售住房應征收個人所得稅的情況有：出售高檔住房、出售不滿5年的普通住房、出售已滿5年的多套普通住房之中的一套，都應該繳納個人所得稅。原來各地征收個人所得稅基本上都按售價的1%簡易計算，此次的通知則要求各地新調控政策應按住房出售收入減去原購房成本，再減去營業稅等稅費后的淨所得額，繳納20%的個人所得稅。”王素榮說。

　　舉例來看，張某家庭有2套房，2013年轉讓了2006年貸款購買的105平方米的普通商品房，原購買價80萬元，買房契稅1.2萬元（有契稅發票），發生裝修費10萬元（有正規稅務發票）。2011年還清貸款，結息証明上貸款利息共計11萬元。現轉讓價為300萬元。

　　因轉讓的是已滿5年的普通住房，獲得免營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅和印花稅的稅收優惠。

　　同時，因為該家庭擁有多套住房，應征收個人所得稅。出售商品房，可扣除的裝修費為購買價的10％，即8萬元，但要求裝修費發票的付款人與房產証一致。應交個人所得稅=（300－80－1.2－8－11）×20%=199.8×20％=39.96萬元。

　　原來各地簡易計稅時，征收個人所得稅＝300×1%=3萬元。政策嚴格后，個人所得稅增加了36.96萬元。

　　另外，出售住房，中介交易費率一般為2.7％，則交易費=300×2.7%=8.1萬元，評估費約1%，則評估費=300×1％＝3萬元。

　　王素榮特別提到，二手房交易中，交易過程中的上述各種稅費一般由買方負擔。若新政策實施，因稅負比較重，二手房交易合同中一定要明確稅費由哪一方承擔。

　　【他山之石】

　　那麼，對住房轉讓所得征收20%的個人所得稅是否太重？王素榮向記者介紹了中國香港以及其他國家的相關做法。

　　在香港，出售3年內房產，需繳納SSD（額外印花稅），此稅最高佔交易總金額的15%，出售3年以上房產免稅。

　　在英國，出售自住房屋，不用繳納資本利得稅。出售非自住房屋，利得超過免征額的部分，征收18%或28%的資本利得稅。

　　在新加坡，對住房轉售繳納印花稅在近幾年多次調整。2011年1月出台新的抑制房價措施中明確：在2011年1月14日之后購買的房屋，4年之內轉售都要繳交印花稅，逐年遞減稅率為16%、12%、8%和4%。

　　在日本，出售住房免征額為3000萬日元，出售5年內的住房，減除3000萬日元后，稅率為39%﹔出售5年以上的住房，除3000萬日元后余額低於6000萬的，稅率為14%﹔高於6000萬日元的，稅率為20%。

　　除上述稅收規定外，王素榮告訴記者，《通知》中還有3點對普通百姓影響較大。一是更加嚴格限制外地購房者。對那些雖有納稅証明但沒有當地戶口，且已有1套以上住房的家庭，暫停售房﹔對既無當地戶口，又無納稅証明或社保繳費証明的家庭，暫停售房。

　　二是嚴格實施差別化住房信貸政策。《通知》要求房價上漲過快的城市，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這將在很大程度上限制無全款買房者。

　　三是到“十二五”末，所有地級以上城市要實現住房信息聯網。記者 黃晶華

(來源:國際金融報)