北京豪宅區域升值比拼：“黃金四環”搶眼

　　第二機場建設使西紅門區域有望成為“新國門商圈”，板塊內別墅升值潛力被看好

　　2015年北京樓市被稱為“豪宅元年”，大批8萬元/平方米以上的新盤入市競爭，拉開豪宅市場的爭奪戰。為此，新京報推出“豪宅江湖風雲、京城四少論劍”系列專題。

　　京西市場由於地段稀缺、資源豐富成為房企必爭之地。上一期我們以京西四個豪宅項目：中赫萬柳書院、鴻坤林語墅、龍湖西宸原著、京投銀泰琨御府為例，從市場、區域、產品等角度深入剖析，掃描江湖之風雲，一覽各家之所長。本期，我們將討論豪宅市場崛起，哪裡將成為最后的掘金帶？在新國門商圈的利好下，西南四環的西紅門區域能否成為京城豪宅新高地？

　　新盤邁向高端化，“黃金四環”搶眼

　　地價推導房價，北京城區商品住宅新盤今年集體邁入高端化。據亞豪機構統計，2015年北京將有42個純新盤入市，預計超過5萬元/平方米的有17個，預計超過10萬元/平方米的有13個，共提供房源超過1000套，達到歷史高峰。

　　龍湖地產北京總經理宋海林表示，未來北京高端市場將會向香港樓市演變，即需求穩定、價格上漲、戶型縮小。

　　業內人士提醒，今年經濟形勢預期不明朗，雖然北京樓市仍是社會財富資金的主要流入地，但已不再是整體“同漲共跌”的簡單曲線，北京各區域因板塊發展前景、供應量大小、產品打造能力的不同，未來房價漲跌曲線也將分化。

　　那麼，未來北京哪些板塊將具有更高的上漲空間？

　　華潤置地副總裁、華潤置地北京大區總經理蔣智生認為，今年會尤其關注北京局部市場的供需狀態，公司看好西南四環板塊。因為南四環雖然並非傳統豪宅地段，但在交通、區域配套上都便利、成熟，比五環外的新區域如東壩、孫河等更有打造高端樓盤的基礎。

　　多名業內人士都表示，由於三環內原則上不再新供住宅用地，五環外新區域交通、配套不足，“黃金四環”沿線成為兼具居住價值和投資價值的豪宅區域，其中土地供應較大的是豐台區域，但目前最能兼具首都第二機場建設、金融街南擴、麗澤金融商務區崛起三大利好優勢的，則是西南四環的西紅門商圈。

　　別墅單價5萬-6萬元，價值窪地凸顯

　　“面包”價格和“面粉”相當，使西紅門板塊成為北京四環的價格窪地。據了解，西紅門區域未來房價有望快速增長，主要是因為2014年以來，四環沿線的豐台屢屢拍出高價地，如龍湖和葛洲壩2014年初拍下的“西宸原著”地塊，刨除配建后，商品房樓面價已逼近6萬元/平米。這使得西紅門區域的高端住宅如鴻坤林語墅等項目的售價，幾乎等同周邊新土地的樓面價，未來有較高的上漲預期。

　　以鴻坤林語墅為例，項目位於京開高速西紅門出口西500米，容積率僅為1.02，整個社區共有276套聯排和疊拼別墅，是四環城市核心區十分稀缺的低密度、純別墅居住區。據悉，鴻坤林語墅一期已售罄，將於近期交房，目前二期別墅在售，330-380平方米的疊拼別墅報價在5.5萬元/平方米左右，430-550平米的聯排別墅則在6.2萬元/平方米左右。

　　而龍湖預計西宸原著將在今年年中入市的別墅，業內預計其毛坯售價將突破10萬元/平方米。

　　“對比之后發現，鴻坤林語墅的售價幾乎和周邊項目的土地價格相當。”鴻坤集團高端項目部營銷總監范延表示，林語墅5.5萬-6.2萬元/平方米的售價中還包括了裝修標准約1萬元/平方米的精裝修，且引進了領先的綠色科技室內空氣品質管理系統，成為北京首個實現PM2.5室內監測、過濾的高端項目。

　　投資價值被認可，毛大慶創業定址西紅門

　　值得一提的是，西紅門板塊除了具有舒適便捷的居住價值外，其投資價值也頗受社會精英認可。日前，北京萬科原總經理毛大慶離職后創業的“UWORK”優客工廠創業計劃，也確定選址西紅門的鴻坤金融谷和鴻坤廣場寫字樓作為運營的首批項目之一。

　　毛大慶4月17日對新京報表示，優客工場除了為創業者提供辦公空間，還將有五大重點服務模塊——導師服務、投資服務、財務服務、法律服務和銀行服務，比如以“海歸創業學院”為依托的強大的導師團，和包括紅杉資本、真格基金、億潤投資、創新工場、清控科創、諾亞財富等著名投資人團隊提供的融資支持。

　　業內人士介紹，鴻坤金融谷整體建設正在順利推進中，西紅門將成為產業集聚、人才集聚、商務金融集聚、信息服務集聚的企業圈和高品質生活圈，作為板塊唯一在售的低密度別墅產品，鴻坤林語墅也吸引了不少企業新貴、金融新貴客戶的目光。

　　“我們發現除了地緣性客戶外，還有很多新客戶來自金融行業。”鴻坤集團高端項目部營銷總監范延表示，林語墅作為四環沿線唯一的城市別墅，沿京開高速可快速到達成熟的金融街商圈和正在崛起的麗澤金融商務區，而周邊又擁有教育、商業等成熟設施，5-8分鐘可到達已開業的鴻坤廣場、英特宜家購物中心“薈聚”，使很多來自金融行業的精英選擇將其作為第一居所。

　　新機場利好，新國門商圈升值

　　區域樓市發展前景與政府規劃密不可分。在京津冀協同發展的熱潮下，首都第二機場已於去年底正式開工建設。該工程將投資799.8億元，建設4條跑道、70萬平方米航站樓及相應的貨運、空管、航油、市政配套、綜合交通樞紐等設施。

　　巨額投資無疑將帶動機場沿線的快速發展。此前首都國際機場的建設和使用就使三元橋、望京等區域受益，崛起為北京“國門”。而第二機場建成后將成為中國第一大機場，“新國門”商圈無疑是北京最具升值空間的區域。在大興區政府的規劃中，位於南四環、地鐵上蓋、總體量達120萬平方米的大興西紅門商圈被寄予厚望，成為最有希望承接新國門商圈的板塊。

　　北京市大興區規劃局副局長王彥此前對新京報記者透露，大興區政府在前期規劃時就將西紅門商圈定位為北京城市級別的商務中心。

　　據了解，西紅門商圈的商業、辦公配套總體量超過200萬平方米，包括60萬平方米的宜家家居和英特爾宜家購物中心，體量達50萬平方米的由大興區國有房企興創開發的酒店等高端商務區，以及由鴻坤地產開發運營的鴻坤廣場綜合體項目和鴻坤金融谷項目。

　　業內人士認為，在大興西紅門有望發展為北京第二個國門商圈之際，作為板塊唯一的低密別墅，鴻坤林語墅頗具升值潛力。范延表示，項目價格將會隨行就市，由於預計隨著今年北京高端市場將回暖，項目售價也有望穩步上調。

　　本版採寫/新京報記者 自曾暉