幸福写在民生上

总建筑面积约为26.2万平方米，建有26栋小户型住宅楼和一栋舒适型宿舍楼，总计拥有公共租赁住房4042套，满足约一万名符合条件的城市青年白领职工、引进人才、来沪务工人员等的阶段性住房需求

保障和改善民生是国家发展的根本目标，保障性住房建设是民生方面的一大热点。在上海，作为国有骨干房地产企业集团，上海地产集团把积极参与保障性住房建设作为企业履行社会责任的重要途径。

2013年5月14日，由上海地产集团全资公司上海地产保障住房投资建设管理有限公司投资建设并实施经租管理、全市首个集中建设的公共租赁住房社区——上海地产馨越公寓公共租赁住房，面向全市机关、企业、个人召开现场推介会，拉开了2013年上海公租房的供应帷幕。绿意盎然的小区，清新怡人的环境，新古典主义风格的楼栋外立面，时尚简约的房型装修，配以精致家具，让每一位入住者都能拥有整洁、舒适、温馨的家。推介会上，公租房需求单位代表，华山医院党委书记顾小萍表示，上海地产集团响应市政府关注民生的要求，与上海市政府一起办了一件利民惠民的大好事。华山医院地处静安繁华地段，房价很高，难以解决每年毕业的近百名优秀硕士生、博士生的住房问题，因此每年都有优秀毕业生流失。馨越公寓公租房给华山医院带来喜讯，可以帮助解决华山医院年轻医护人员阶段性住房的困难。公租房虽然对年轻医护人员是一个临时的家，但却是一个温馨体面的家。

馨越公寓是上海地产集团保障住房领域的重要项目，也是上海构建多渠道、分层次、成系统的住房保障体系的重要民生工程。总建筑面积约为26.2万平方米，建有26栋小户型住宅楼和一栋舒适型宿舍楼，总计拥有公共租赁住房4042套，满足约一万名符合条件的城市青年白领职工、引进人才、来沪务工人员等的阶段性住房需求。

作为上海市首个按照公租房新的技术规范设计、建设的住宅小区，馨越公寓有着严格的建造标准，严格把控小区质量。上海地产集团副总裁陈晓平说，上海地产集团特意挑选优秀年轻人组成团队用心去做馨越公寓，希望他们的产品能够得到社会的认可。

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民生为本

提升保障住房品质

“标准化、模块化”的设计有利于实现公共租赁房的产业化，降低造价，提高建设效率

保障性住房建设是民心工程、民生工程。馨越公寓投资大，成本回收慢，如何通过设计上的考量来实现“造价不高水平高，面积不大功能全，占地不多环境美”，馨越公寓的团队们进行了创造性的科学规划。

上海地产馨越置业有限公司总经理荀旭东介绍，作为上海市首个按公共租赁房设计的保障性住房，在有限面积内实现基本功能和较高的舒适度，实现实用性、环境性、经济性、安全性和耐久性的有效结合，是馨越公寓的设计重点。为了充分利用有限的土地资源，在经过多轮分析及比选之后，在设计上采用了小面宽户型组成的单元式住宅，总体上行列式布置。同时，馨越公寓项目规划限高40米，为了充分利用有限的高度空间，建筑层高定在2.7米，实现建筑层数的最大化。

在房型上，公共租赁房户均套型面积要求不大于50平方米，最大不超过60平方米，为了努力做到“面积小，功能全，适应性强”的标准户型，在小面积的空间中满足基本生活需求，需要在常规户型的基础上进行空间整合，通过厅室合一、餐厨合一，形成复合空间。再以这些标准户型组合成若干标准单元。为了保证创新设计的安全性，上海地产集团与燃气、消防等相关部门就餐厨合一的问题进行了充分的沟通，通过采取安全措施升级等手段保障安全。“标准化、模块化”的设计有利于实现公共租赁房的产业化，降低造价，提高建设效率。

根据公共租赁房拎包入住的原则，上海地产集团对馨越公寓实现全装修，并提供了床、衣柜、餐桌椅、空调等基本配置，装修和家具配置均符合安全、环保、节能、耐用、经济的原则。另外，还提供人性化的菜单式家电租赁服务，承租人可以根据需要选择租赁电视机、电冰箱和洗衣机等。

馨越公寓规划设计了丰富有序的建筑序列，建筑立面简洁、温馨。在高层住宅之间结合整体空间布置，设置了主题绿地，既营造出小区的整体效果，又互不干扰。结合建筑物形体布置的庭院花池、绿化、铺装，在创造出宜人的绿地同时，带来个性和居家的归属感。

在软环境上，馨越公寓为入住用户提供最完善的住房保障，满足他们的生活起居，带给他们极大的居住舒适度。设置健身活动场所、公共洗衣房等配套公共服务设施，设置配套商业及独立的餐饮，充分体现市民化、人性化的特点。

馨越公寓位于上海市中心外围，地理位置优越，交通便利，周边有十几条公交线路，有两个轨道交通站点，临近外环，自驾车出行便捷。周边教育资源丰富，从幼儿园到大学一应俱全，文化教育氛围浓厚。商业与公共设施配套氛围较好，医疗配套也比较完备，满足小区生活的便捷度与舒适度。

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绿色低碳

节能示范的标杆

馨越公寓原建筑设计碳排放量为6657吨/年，经过优化及低碳技术实践，减少碳排放量1092吨/年

在馨越公寓公共租赁房开发过程中，上海地产集团始终贯彻可持续原则、落实节能减排、实现自然资源与能源的最小消耗，用最新的环境友好技术，减少建筑对自然环境的影响，节能率达到65%。目前，馨越公寓已获得住建部绿色建筑一星标识，也是上海第一个获得绿色建筑及LEED认证的公共租赁房项目。

馨越公寓宿舍楼采用集中集热、分户换热的太阳能集热系统，是上海市目前单体住宅建筑中集热面积最大的集中集热、分户换热的太阳能集热系统，为宿舍楼662个房间，提供经济的24小时生活用水，热水保证率达50%以上。

馨越公寓住宅楼东西立面采用了电动铝合金百叶帘外遮阳系统，遮阳率最高可达80%，不仅可以遮挡直射辐射，还可以遮挡漫射辐射，从而降低室内制冷负荷，达到节能的目的。外遮阳系统还可以根据人们的生活习惯，调节室内光照度，并且易于建筑结合，比内遮阳节能近30%。

馨越公寓近3000平方米的非人防地下车库及物业办公用房采用了光导照明系统，也是上海目前在地下车库应用面积最大的光导照明系统。大直径光导管遵循集中布置整齐美观的原则，主要布置于车道，每套间距8米，主要用于车道照明，辅助车位照明，地上采光罩考虑地面道路避让及与地面景观的结合。相比传统电力照明，光导照明系统隔音隔热防火、安全、舒适健康、无需电力、使用年限更长，维护更方便。 

根据模拟测算，馨越公寓原建筑设计碳排放量为6657吨/年，经过优化及低碳技术实践，碳排放量为5565吨/年，减少碳排放量1092吨/年，为上海公共租赁房建设起到了引领和示范作用，整个项目符合住建部《低碳地产实践项目》认证标准。

３

探索

可持续发展的模式

2013年，上海市7000余套高质量的公共租赁房面向社会，将缓解上海市民望房兴叹的局面

住房保障问题既是一个复杂的经济问题，又是一个非常重要的社会问题和政治问题。在中国城市化发展进程中，解决好城市低收入人群的住房问题对于社会发展和稳定具有重要意义。从经济效益角度讲，保障房盈利模式尚不明确，探索保障房盈利模式，使保障房项目能保持合理的盈利空间，是实现市场良性发展的重要前提。相对于其他保障房，公租房耗资大、周期长、回笼慢。由于公租房只用来出租不对外销售，租金又低于周边的租金水平，对于承建、经租并实施公租房管理的企业来说，如何实现可持续发展，是我们值得研究的问题。

馨越公寓首次将公租房与商品房的建设同步规划、统一布局，在上海市政府的支持下，采用捆绑式开发，土地按基准地价供应，一半为公租房，一半为商品房。上海地产集团副总裁陈晓平说，“我们向上海市政府承诺，必须先做好公租房，再做商品房，现在馨越公寓公租房已经推出，馨逸公寓公租房也即将推出，而商品房才刚刚开始开工。在建成商品房之前，公租房阶段性的亏损先由地产集团承担一部分，等商品房建完并对外销售后，产生的利润再弥补前期公租房的投入成本及损耗部分，至于商品房产生的效益能不能覆盖前期公租房的亏损，我们还在探索中。”

住房问题，与百姓生活息息相关，与国家命运丝丝相连。“住保障房，圆安居梦，暖百姓心”。2013年，上海市7000余套高质量的公共租赁房面向社会，将缓解上海市民望房兴叹的局面，让民众获得更多实惠，提高幸福感。