苑德军:房价多高才算有泡沫？

　　高房价已成为时下普通百姓心中挥之不去的痛。大家眼巴巴盼着房价下降，犹如久旱时节渴望甘霖。今年2月份“国五条”出台，人们似乎看到了房价下降的曙光。但残酷的现实又一次击碎了人们的希望。根据国家统计局的数据，在70个纳入房价监测的城市中，有69个城市6月份房价同比上涨，北上广深等一线城市同比和环比均上涨，北京更是以同比涨幅16.7%领涨全国。房价还是没有走出屡调屡涨的怪圈，急欲买房的“刚需一族”，仍不得不在“企盼—失望—再企盼—再失望”的痛苦中轮回。

　　令人可气的是，在普通百姓饱受高房价煎熬之际，一些开发商及其利益代言人仍在不遗余力地为高房价鼓吹和造势，一些不着边际满嘴跑火车的分析解读房价的言论，充斥着各种报纸和网络媒体，猛烈刺激着人们的神经。什么“到2018年中国的房价还要翻一番”了，什么“房价要持续上涨30年”了，诸如此类，不一而足。这些为高房价张目的言论有一个共同的基点，即都否认房价泡沫的存在，认为目前的房价没有泡沫，还会继续上涨。

　　在否认房价泡沫的诸多观点中，有两种说法颇具代表性和迷惑性。其一，认为“现在的房价高，主要是一线城市和部分二线城市房价高，而三四线城市并不高。因此，不能说房价有泡沫。”这种观点乍一听似乎不无道理，但稍加分析便可发现其谬误之处。到2012年底，我国共有657个城市。由于不同城市在经济发展水平、资源禀赋、商业和就业机会、劳动者职业发展空间等方面大相径庭，其房市供求关系也存在很大差异。而这又必然导致不同城市的房价在涨跌方向和涨跌幅度上明显不一致。全国657个城市房价同时上涨或上涨幅度大体一致的情况，任何时候都不可能出现。诚然如此，按照否定房价泡沫者的逻辑，房价泡沫在我国岂不是永远都不会产生？实际上，一线城市和部分二线城市集中了大量的人流、物流、资金流，是我国经济总量的重要产出地和主要载体，其房价水平是衡量我国房价水平的风向标，其房市走向也足以代表和左右我国房市的总体走向。一线城市和部分二线城市房价高得离谱，就足以说明房价有泡沫。

　　其二，认为“一线城市和部分二线城市房价降不下去，就证明房价没有泡沫。”这种观点犯了一个非常浅显的逻辑错误。道理很简单：衡量某种商品价格有无泡沫，恰恰是在这种商品价格居高不下的时候。一旦这种商品价格走低进入下降通道，则表明价格泡沫开始破裂。商品价格畸高但没有下降，可能是泡沫仍处在继续放大的过程之中，也可能是泡沫已经很大但还没有被刺破，其绝不是否认价格泡沫的理由。我国目前的高房价没有下降，不是因为房价没有泡沫，而是因为政府的房地产调控没有打中“七寸”，没有触及到高房价形成的根源和要害，因而没有改变公众和市场的预期。一些足以导致房价下降的措施，如通过有效的制度安排消除地方政府对“土地财政”的高度依赖、开征足够水平的住房保有税调控住房存量、对调控不力的地方政府相关责任人严厉问责等，并没有得到实行。房地产调控不力以至调控成效不彰，是高房价得以维持的根本原因。而一旦强有力的房地产调控长效机制形成以及其他市场原因引致流动性骤然收紧，公众和市场的预期发生改变，房价就会迅速下降一发而不可收。

　　房价多高才算有泡沫？对这个问题的不同理解和作出的不同判断，既可能是考察问题的视角差异所致，也可能是不同利益关系使然。其实，房价泡沫不仅是一个数量概念，可以通过房价收入比、房价租金比、空置率等数量指标来衡量，而且也是一个状态概念，可以通过人们的自我体验即实际感受程度去把握。我国人均收入尚不及发达国家平均水平的10%，但北京等一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。世界十大最贵的房地产城市，有6个在中国大陆。以2012年北京市职工月平均工资为5223元人民币计算，普通人穷其一生的收入，都买不来北京五环内60平方米的二手房。房价高得咋舌的直观现实，普通民众面对高房价难以忍受的窘迫和无奈状态，难道还不能成为房价泡沫的佐证吗？

　　房地产市场的非理性繁荣和高高在上的房价，已成为当今中国政治经济生活中基本矛盾的主要根源，成为危害中国经济增长和社会稳定的一颗毒瘤，其挤压实业投资、掩盖产能过剩、贻误经济转型、抑制消费扩张、放大金融风险、扩大贫富差距、激化社会矛盾等多种负面作用，越来越充分地表现出来。而无论从观察房价的一些指标看，还是从社会公众实际的主观感受看，房价泡沫都已经到了相当严重的程度。世上没有刺破云天的大树。是泡沫终究要破灭，这是不可抗拒的铁律。黄金价格从两年前的耸入云端到今天的一路坠落，就是一个明证。在2011年8月金价高歌猛进突破每盎司1900美元的时候，几乎所有市场人士和公众都看好黄金后市，对黄金的追捧近乎狂热。“黄金是永远保值的资产”、“金价只会涨不会跌”成了市场和人们的共识。好多人认为金价不久就会突破3000美元，更有甚者看高金价到4000美元以上。当时如果有谁提出金价未来会下跌，人们一定以为这个人神经有问题。尽管专家和市场人士对当前的金价下跌从不同角度作出了各种解释，但黄金被炒得过高出现价格泡沫因而势必向其价值理性回归，则无疑是导致金价下跌的主因。

　　我们应该清醒地看到，房价泡沫赖以存在的制度条件和货币基础已经发生动摇，支撑高房价的动力正在减弱并逐步走向衰竭。从国内看，经济减速下行，过度依赖投资的增长模式正在发生转变，而随着外汇占款增加放缓，市场利率走高，流动性也趋于紧张并有可能成为一种常态。从国际看，美联储量化宽松政策退出预期上升，美元逐步走强将使“热钱”流出，从而也会对国内的流动性和利率变动产生影响。尽管我们还很难准确预测出房价泡沫破灭的具体日期，但这种破灭威胁已经现实地摆在了我们面前。鉴于房地产市场面临的严峻态势，政府应痛下决心，迅速调整调控思路，实行“调控增量与调控存量相结合”、“调控需求与增加供给相结合”的原则，着力优化政策调控措施组合，强化调控问责制，提高调控执行力，使调控在短期内迅速走出盘局和僵持状态。倘若调控成效改善使房价缓慢下行避免陡然的断崖式下跌而实现“软着陆”，则中国经济幸甚！中国幸甚！（作者苑德军，系内蒙古银行首席经济学家、本报专家委员会委员）

(来源:金融时报)