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分享到QQ空間任志強批限購政策荒謬：阻礙居民借買房改善住房
任志強
2012年被稱為史上最嚴厲的房地產調控年，也被認為是房地產市場將出現大量企業破產和重組的一年。
年初時，許多所謂的專家們在高喊房地產市場已經出現了泡沫，並將在嚴厲的政策之下破裂，讓房價暴跌，甚至有人喊出了房價下降30%50%的口號。同時，年初也確實出現了銷售同比下降超過20%的記錄，投資也從去年的近30%的高速增長連續下滑一半，到了15%左右才保持了平穩。但此后盡管嚴控的政策並未放鬆，卻自3月份之后，銷售一路回升了。今年的銷售總量和我年初預測的一樣，仍會與去年同比略有增長，盡管還沒有到盤點的時刻，但11月份的銷售數據將告訴社會，銷售會以同比為負增長轉變為正增長。
房價在年初的劇烈波動中形成了不同地區的分化，有個別城市的價格大幅下降、有個別城市的房價略有上升、多數城市保持平穩。但4月份之后，價格上升的城市逐步增加了，雖然上升的幅度不大，但這種上升的趨勢在7月份之后就更加明顯了。降准和降息都無疑對市場產生了巨大的刺激作用，按所有銷售面積和銷售額的對比看，全年商品房價格約有10%左右的上漲，而普通商品房則略有增長，保持著略高於物價上漲水平的增幅。
什麼是合理的漲幅，當房價的漲幅小於收入的漲幅時，就是在提高居民的住房可支付能力，當然也就合理了。如果房價的漲幅大於了收入的漲幅就是在拉大房價的收入比，相對而言也就是不合理的了。但實際的收入水平遠大於統計中的收入水平，因此房價總是按高收入家庭的支付標准確定的，而不是由平均收入水平確定的。
限購的政策明確的正是不許個人對房價進行投資或投機，也似乎認為住房隻能用於居住而不應用於投資，但天底下除了中國之外再也不會有這種荒謬的政策了，因為投資住房正是住房升級與改善的必經之路。
住房本應以居住功能為主，但並不能因此而排斥其不動產的投資功能。住房根據家庭的消費能力本就是個從租到買、從舊到新、從小到大的逐步改善過程，而每次改善都是一次投資的過程。但限購則讓更多的人提高了首次購房的門檻，讓人們沒有了遞次升級的機會和可能，都必須一次性的拿出更多的錢買大房子。
當十七大正確的提出要增加居民的財產性收入時，就是在鼓勵民眾加大個人投資性理財。當國家尚無力解決好國民收入中的首次分配中的協調關系時(收入分配調節政策八年多都未能出台)﹔當中央和政府過多的從總收入中佔有最大的不合理比例時，居民很難一次性集中較大的財力實現高度改善住房消費。本應從遞次消費的方式進行從小到大的住房投資，並在即解決了暫時的居住問題的條件下，實現住房資產投資的增值收益，並用這種增值收益彌補勞動收入的不足，以實現住房的逐步改善。但錯誤的政策並沒有能改善居民的收入，也沒有了用投資增加收入的渠道。
難道隻能從股市上投資增加收入去改善住房，就不能用住房投資的收益去改善住房嗎？從這個意義上講，投資住房也是為了改善住房，並未否定住房居住的功能。但限購和限制住房投資則否定了居民遞次消費、逐步改善住房條件的可能。
當房地產市場投資不斷下滑時，給中國經濟帶來了什麼呢？不是房地產市場泡沫的破裂，而是中國整體經濟的下滑和財政收入的銳減。年初，大多數地方政府的財政收入從高增長變成了負增長，而GDP的增長更出現了明顯的下滑，這種下滑從一季度一直延續到三季度，低於了7.5%的增長。
但由於房地產市場的回暖卻讓政府的財政收入有了好轉，從全年已過去的情況看，房地產明顯的已成為支撐今年中國經濟增長的主力軍。當外貿及各產業投資都出現嚴重的下滑時，隻有房地產市場平穩的保持著15%以上的投資增長和逐步向上的銷售增長，並帶動著持續增長的消費，才讓中國的經濟沒有出現硬著陸。
無論如何不能小看的是市場的力量，不管行政的干預會對市場產生多麼大的抑制和扭曲，但最終市場的力量一定會推動行政的干預處於極為被動的局面，而不得不進行調整。堅持用錯誤的行政干預隻會給市場的正常運行帶來更多的后遺症。
新的一年會怎樣則是最被關注的事情，而今年的情況已經明確的給出了供求關系的預期。一是，今年的土地供給出現了嚴重的負增長，自2011年下半年就開始出現的土地負增長限制了新開工的增長。土地供給量是次年新開工增長的基礎，也是增加供給的必要條件。沒有充足的土地，再加上拿到土地后的必要周期，明天的開工總量必然隻可能減少而不可能增加。
二是，今年已出現的新開工量的同比負增長，其中住宅的開工更是嚴重的負增長，而住宅開工中尚包括了大量保障性住房，扣除700多萬套的保障性住房之后的純商品住房新開工量就更為負增長了。而實際影響供求關系和價格的並非是保障性住房的供給，這是有嚴格的限制條件的，並不屬於商品房的正常需求的人群，因此明年的商品住宅已出現了供給明顯或者稱為嚴重下降的趨勢。
三是，保障性住房總量是逐年下降的，2011年為1000萬套，2012年為700萬套，而2013年已知的約500萬套，與今年相比又下降了200萬套，這也會影響到政府強制性投資的減少。
四是，明年的房地產投資在缺少上述三個前提條件下也會出現下降，但估計仍能保持兩位數，略超過10%的投資增幅。即使政策發生較大的刺激作用，也不太可能在上半年發生變化，最多是年終的翹尾。如果維持現有政策不變，投資增幅下降的可能性極大。
五是，十八大報告已經給出了幾個比較明確的信息。李克強副總理已經多次明確的將中國的城鎮化作為未來十多年中國經濟發展的主要動力源﹔戶籍改革讓農民變成市民已列入了未來要解決的重點問題﹔提高居民收入和完成小康目標都和城鎮住房的建設緊密相關，這些都是擴大住房消費的有利條件。堅持市場化的改革則是新一屆政府的重要工作任務，也會在明年有所突破。
六是，老齡化在中國已進入加速階段，尤其是中心大城市的老齡化更為優先，從世界各國情況看，人口老齡化加速階段，家庭戶籍人口逐年下降必將增加對住房的需求，雖然總人口不變，但住房是按戶/套需求配置的。因此中國在城鎮化帶動城鎮人口不斷增加的過程中又增加了因家庭分裂速度加速而產生的更多需求。而這個需求的增長也許是中國政府尚未清楚認識的問題。
綜上所述，明年不管現有的調控政策是否改變或調整，供求關系都在惡化而不是好轉。盡管宏觀經濟的數據也許好於今年，但房地產市場中的供給形勢並不樂觀，今年已有的庫存會保証今年末的市場供給，但去庫存化會在明年一季度發生逆轉。
歷史上的庫存是指已具備銷售條件可以上市的供給量，而不是已竣工的現房，但許多從銷售到竣工還有兩至三年的周期。連續兩、三年的數據都顯示當年的銷售面積數是大於當年的竣工數量的，因此無法得出庫存始終充分的結論，卻可能出現部分城市供給不足的局面。
市場上可銷售量小於三至六個月的供給水平時，一般就會出現部分地區、部分產品的缺失，就會減少消費者的選擇權，就有可能在局部出現恐慌，而恐慌是會傳染的，經媒體的放大就會產生不良的連鎖反應。而價格的平穩則需要保持適度的市場供給和適度的庫存。因此穩定供求關系的相對平衡是必要的，同時這種平衡不能靠強制抑制需求而形成。當行政措施抑制需求時，對市場的影響是同時抑制了供給的擴大，而當供給下降時就會對后期的平衡造成更加不利於穩定房價的惡劣影響。
2013年如果沒有建立房地產市場的長效機制，如果不能建立市場的長期預期，那麼市場就永遠不得不依賴於短命的行政調控措施而扭來扭去，讓市場仍然處於動蕩之中。但房地產市場可持續增長的大局並不會發生變化。
市場隻能根據經濟運行的先期指標來預測趨勢，但永遠無法猜測政策的變化，但不管政策如何變化都無法改變市場的力量。(理財周報)
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