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兩年來，房地產信托密集到期兌付，房企正在接受市場考驗。資料圖片。王維宣攝
今年3100億元房地產信托密集到期兌付
房企貸款過去幾年一直趨緊，最后一波大規模房產信托到期的浪潮來襲，2013年兌付將達3100億元。在國五條細則的調控下，房地產商如何融資安度兌付密集期？本報記者調查顯示，影子銀行現象令房地產企業從不同的社會渠道吸納資金，從而一次次地“逃脫”政策的“緊箍咒”。房地產業資金鏈斷裂的現象並沒有出現，房地產商破產隻聞雷聲不見雨點，房地產價格仍在高位。文、表記者陳海玲
現象：房地產商屢屢度過信托到期高峰
從2011年下半年開始，房地產信托產品進入密集兌付期，且兌付壓力將持續到2013年。根據中金公司報告數據，2013年預計到期房地產信托規模2816億元，總還款額約3100億元。信托業內人士大多認為，2013年信托行業無法保持近年動輒30%以上的增速，行業將進入調整期。這將對業務激進、風控較鬆的信托公司構成新的挑戰。
但此前，市場預期中的房地產商資金鏈斷裂的現象也沒有發生。
在整個2012年中，一季度和二季度到期的房地產信托需要重點關注，因為此時為房地產企業流動性最緊張的時候，預計部分中小開發商資金鏈將斷裂，房地產信托的兌付存在相當大的壓力。然而，房地產商們屢屢有驚無險地渡過此危機，並迎來去年下半年的熱賣。
國泰君安認為，2010年密集發行的房地產信托產品都是按照高房價、繁榮房地產市場設計的信托產品，比如回報率指標，一般都在15%~20%。開發商一般難以達到設計產品時的高利潤。而且與銀行貸款不同，信托一般不能展期，到了結束的時點就要兌付本息。即便經過受益人大會同意展期，也會有部分受益人不同意，發行人至少要應付30%的贖回壓力。
銀監會非銀部主任李建華近日透露，截至2012年11月底，中國信托業資產規模已達6.98萬億元。估計12月已超7萬億。其中2012年前三季度新增房地產信托為2063億元，截至2012年三季度末，房地產信托余額為6765億元，約佔信托總體的1/10，而其他類房地產信托數據則無法確切統計，比如2012年以政信、基建名義發行、實為房地產的信托。
房地產商如何融資？
記者調查發現，地產商的日子並不像傳說中那樣痛苦。他們是通過什麼渠道進行融資的呢？
1、銀行理財產品所募資金，通過資金池的方式向房地產業務傾斜注入資金。“這些房地產國企當年拿地的成本很低，一些國企動用其他業務的資金投入房地產，這也是從整體看房地產企業並沒有出現大范圍資金鏈沒有斷裂的一個原因。”一位不願意透露姓名的國企高管表示。
2、部分商業銀行房地產貸款比例佔總資產比例較高，並不希望發生壞賬。“2011年至2012年上半年通過回購協議支持企業信托融資及類信貸等新型金融產品向房地產企業‘輸血’。”多位商業銀行的高管向本報記者透露。
3、影子銀行拓寬了企業融資渠道，起到了穩定資金供應的作用。2002年銀行人民幣貸款佔社會融資總量的91%，社會經濟被銀行信貸控制。但從2010年開始，這一比例就已跌破了60%，並繼續下降到2011年的58%和2012年的52%。這也就是說，股票、証券、信托理財、私募基金、民間借貸將成為資金供求雙方的主戰場。“房地產企業走向直接融資，融資成本和期限由市場決定，受政策的直接影響較小，在一定程度上規避銀根收緊的風險。”廣州城投集團高級經濟師李滋新昨天表示。比如房地產調控影響，陽光城旗下多個項目銷售卻不“給力”。以福州陽光凡爾賽宮項目為例，整個項目信托融資為36.5億，目前僅有六七棟在售，貨值約為15億元，而該項目的信托計劃將於2013年年中到期。為了緩解資金緊張，陽光城股權多次被質押融資。據多個信托產品經理私下透露，由於信托的合格投資者的門檻較高，目前市場上出現由投資者作為發起人，動員親朋好友湊錢，把資金放在發起人賬戶內，並以該名投資者名義購買信托產品的案例。
瑞穗証券亞太公司首席經濟學家沈建光表示：“房地產商去年下半年銷售非常好，回籠了很多資金，又可以發債，因此相關部門光靠嚴控貸款是沒有用的。”
4、向地下錢庄借錢，但有潛在風險。本報記者匿名在香港街頭的貨幣兌換匯款店（也即俗稱的地下錢庄）採訪時，店家就告訴記者，來此貸款的內地企業客人不少，隨便貸幾千萬元不是問題，手續簡單，年利率就是30%左右。
預測：二級市場活躍度將降低
多項房地產嚴控政策下的房地產價格未來走勢如何？業界對此看法也並不十分不明確。“今年的財政預算報告顯示，2013年擬安排財政赤字1.2萬億元，比2012年預算增加4000億元，赤字率達2%左右的水平。預計房價肯定不會跌，15年內房價都將堅挺。但房價能漲到哪種程度還得看看接下來的政策有何變化。而且新政出來后，房價很可能會漲，因為賣方會把稅的成本轉移給買方。預計：二級市場交易的活躍程度將降低。”地產開發商廣東東田投資股份有限公司董事鄧仲湛表示。
