樓市局部上漲不改整體去庫存走勢

　　臨近歲末，樓市“淡季不淡”，成交量回升，熱點城市房價重現同比上漲。據中國指數研究院監測數據，包括北京、上海在內的十大城市住宅均價同比上漲0.15%，為今年以來首次出現。應該看到，雖然樓市供求關系出現局部調整，但區域分化較大，去庫存仍將主導樓市整體運行態勢。

　　目前看，房地產開發企業資金緊張狀況出現緩解，宏觀經濟觸底回升改善房地產市場發展外部環境，政策調控效應隨時間推移有所減弱，加上前期房地產開發策略變化影響，熱點城市樓市供求關系出現了局部調整。

　　一是“以價換量”策略有力緩解了房地產開發企業資金緊張狀況。為應對新國八條實施后市場需求急劇萎縮所引發的資金周轉下降，部分房地產開發企業採取了降價跑量的銷售策略，實現了銷售快速增長。以中海地產為例，前10個月實現銷售額同比增長28.9%，提前完成全年銷售目標。2012年1至10月，全國住宅銷售面積同比下降1.2%，降幅較上半年大幅縮小10個百分點。

　　二是宏觀經濟觸底回升改善了房地產發展外部環境。雖然第三季度我國地區生產總值增長7.4%，仍繼續回落，但回落速度已經明顯減慢。隨著固定資產投資項目落地的加快以及新一輪再庫存的啟動，9月份以來，我國多項經濟運行指標出現回暖，11月中國制造業PM I為50.6%，連續三個月上升。雖然微觀層面經營生態仍未實質改善，應收賬款規模繼續增加，但宏觀經濟回暖已經很大程度上改善了房地產市場發展的外部環境。樓市預期存在路徑依賴，2009年我國經濟在全球率先企穩回升，房價也迎來較快上漲。因此，當前宏觀經濟運行回暖，也會明顯增大市場的房價上漲預期。

　　三是房地產調控政策效應有所減弱。限購政策效應是時間的減函數，隨時間推移政策效應有所減弱。今年4至8月期間出現樓市剛性需求集中釋放，表明符合購買條件人群已經明顯增多，限購政策約束人群范圍相對縮小。限貸政策對杠杆購房需求抑制作用很大，但對全額付款購房人無絲毫影響，今年以來全額付款購房人也較以往年度明顯增多。

　　四是前期房地產開發策略變化影響到時下熱點城市樓市供求關系。為應對政策調控，房地產開發企業主動收縮了熱點城市的開發力度，加大對二線、三線乃至四線城市的投入。2011年，中部地區商品房銷售面積增速高出東部地區11.2個百分點﹔2011年末，西部地區房地產開發投資增長32.8%，高出東部地區4.9個百分點。

　　即使如此，局部熱點城市樓市供求關系調整，並不會改變全國樓市整體去庫存的運行態勢。截至2012年10月末，全國商品房待售面積3.3億平方米，超過上年末2.7億平方米，若按照前10個月均價計算，待售商品房面積所佔用的資金規模近2萬億元。特別是三線、四線城市樓市供過於求的特征較為明顯。據中國房地產信息集團研究成果表明，當前房地產市場高風險城市有50個，主要是三線、四線城市。在高庫存壓力制約下，加上執行限購、限貸政策不放鬆，房價出現明顯上漲的可能性較小，對此，應有理性認識。

(來源:經濟參考報)