樓市調控需“重拳”也需“長拳”

　　在一線城市房屋買賣市場供不應求形勢加劇，房價上漲預期強烈的情況下，關於樓市調控加碼、二套房購房門檻進一步提高的消息不脛而走。分析人士認為，房地產調控既要出“重拳”，也要出“長拳”，加快構建長效機制。

　　2011年1月出台的“新國八條”，曾祭出限購、差別化信貸和稅收等“組合拳”，一度被稱為“史上最嚴”。但兩年后，部分地區房價再現大幅上漲，房地產市場似乎陷入“越調越漲”的窠臼中，個中原因值得深究。

　　作為本輪樓市調控的有效手段之一，差別化信貸政策很大程度上抑制了投機需求，並在一定程度上使調控擺脫了行政色彩。但在城鎮化推進帶來的龐大剛性需求推動下，信貸政策的調整似乎難以發揮更大作用。同樣，差別化稅收政策和限購政策也只是供需失衡背景下的權宜之計。現階段而言，這些政策雖然仍有收緊空間，但難以從根本上平衡市場供需格局。

　　在供應層面，保障房建設雖連年保持較高水平，但在建設、管理、分配等環節的政策缺位，延緩了實際供應節奏，削弱了實際效果。

　　可以說，眾多強力政策疊加的邊際效果正在減弱，其症結在於長效手段的缺乏使樓市調控出現階段性特征，“風聲一過去，房價會更高”已成為不少人的共同預期。部分看似嚴厲的調控政策，因缺乏長效基礎制度的支撐難以發揮更大作用。為穩定市場預期，抑制部分地區房地產市場非理性上漲，房地產調控在出“重拳”的同時，建立長效機制也是迫在眉睫。

　　“重拳”方面，為在短期內抑制需求，差別化的信貸政策仍有調整余地。可允許商業銀行根據所在地區房價、風險及流動性情況制定差異化授信政策。必要時，甚至不排除全面提高二套房購房門檻的可能，從而釋放繼續管控需求端的政策信號，穩定市場預期。同時，涉及二手房交易的相關稅收也可上調，從而為反應敏感的二手房市場降溫。

　　“長拳”的修煉最易被忽略，因其面臨的阻力更大，成效也非顯而易見。在現階段，作為樓市調控的重要支撐，長效機制亟待建立。

　　第一，完善土地供應與開發制度。近期一線城市房價上漲，與此前供地計劃完成不佳不無關系。當前雖有一套土地供應制度，但各地在制定供地計劃時，並未考慮市場的有效需求，供地計劃的完成情況也大相徑庭。為此，需完善現有的土地供應和開發制度。要求各地按照當地的市場容量、市場潛力等，科學制定供地計劃。供地計劃不僅要公開，還需落實到具體地塊。供地節奏需保持平穩，避免出現空窗期。土地開發的開竣工時間、進度等，需納入合同約定，以促進已供土地的開發，並避免出現閑置土地。

　　第二，加快個人住房信息系統的建設與聯網。個人住房信息系統的建設，不僅是差別化信貸、稅收政策執行的制度依據，還可以全面地呈現出房屋所有權信息，有助於加強對未來市場的管理，調整房屋分配。有關部門需加快個人住房信息系統的建設，擴大聯網范圍，並盡快投入使用。

　　第三，持續推進房屋持有環節的稅收政策。當前我國的房地產稅收主要集中在交易環節。當前房產稅試點“擴軍”阻力重重，但准備工作仍需加快，以期在合適的時機實現真正“破冰”。

　　第四，保障房建設和分配、使用、退出等制度需進一步完善。保障房建設是住房供應結構的重要補充，但在保持建設規模的同時，分配、使用和退出等環節的制度建設顯得滯后，在大量保障房陸續投入市場之際，需盡快完善相關政策，使之真正惠及相應的住房群體。

　　最后，建立問責機制，強化執行效果。房地產調控效果的弱化，與執行環節的鬆動密不可分。此前北京曾推出“領取預售証三天內必須開盤”的條款，並一度啟動執法檢查，但如今仍有不少項目未予執行，執行環節的弱化可見一斑。為此，可借鑒土地違法的問責制度，在土地供應、開發、房屋建設、銷售等各個環節實施問責制，從而最大限度地發揮政策效果。記者 張敏