東莞二手房征20%個稅已五年 避稅方式層出不窮

據經濟之聲《天下公司》報道，新國五條細則"震驚"了整個樓市，但東莞的二手房交易市場卻"不為所動"。

早在2007年，東莞就已執行新政，即二手房按差價20%計征個稅。經濟之聲記者分別採訪了東莞市部分房產中介門店，以及東莞市的房管所，証實了東莞這幾年，一直在執行個人出售房源按差額征收20%個稅的政策。

東莞某房產中介丁先生告訴記者，2007年剛開始執行新政時，當地的二手房交易量出現驟降，但隨即又進入上升通道。據他介紹，目前市場的關注點並不在政策上，而是如何少繳稅。

丁先生表示，如果買房價是150，賣房價是180萬，那麼中間產生的30萬盈利要交6萬的稅。這6萬稅，他們可以通過一些普通的方式，來幫客戶抵消掉。但如果買房價是150萬，賣房價是200萬，那麼中間產生的50萬盈利則要交10萬的稅，普通的辦法行不通，有的甚至會動用"將裝修發票等抵扣的額度上調"等特殊手段。

《東莞地稅納稅指引系列--個人銷售不動產》規定，凡納稅人能提供房屋購買合同、發票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑証，或稅務部門征稅系統中有上次交易價格記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。即：個人所得稅=（轉讓價格－財產原值－合理費用）×20%。

合理費用是指本次繳納的營業稅、土地增值稅、印花稅等稅費、購置時支付的契稅和辦証費、住房裝修費用、住房貸款利息、手續費等，合理費用必須憑合法票據減除。

通過發票抵稅，是一種逃稅方式。對於賣房者來說，更重要的是要在稅所有關系。在東莞，二手房交易到地稅部門交稅時，要上報房屋成交價格，如果相比評估系統報高了，則自己要多繳稅﹔如果報低了，則通不過評估系統的檢驗。因此，在報稅環節，最重要的就是准確把脈稅所系統中的評估價。

丁先生：東莞現在所有二手房的交易，在稅所有一個參考價格，基本上按照參考價格來打。

比如評估價稅所那邊底線是9000，很多人不知道這種情況，如果低於9000就不給通過，得重新再去評，再評的話會把評估系統的價格給你調高，9000肯定就過不了了。

如果你知道那邊的情況最低是9000，合同上寫一個8900他就給你過了，如果不知道的話寫高了，假如說寫9500或者10000給你過了，他不會告訴你的。所以要對稅所的評估系統非常了解，把握這個尺度就。

看來，地稅局的評估價是避免陰陽合同的關鍵。東莞地稅局介紹，評估價是由地稅局牽頭，委托有相關資質的公司考察后得出的價格，評估價比市場價偏低，並沒有完全跟市場價吻合。

東莞地稅局：我們這個系統當時是由市局委托有資質的評估公司實地考察之后出具的評估價格。

現在市面上很流行陰陽合同，這不是硬性的干預，這意味如果低於市場價格，我們就有權力調整你的價格。而且系統內部的評估價已經是比現在的市場價偏低了，沒有完全跟市場價格吻合。