專家：“房價全面失控”是杞人憂天

　　應進一步完善住房制度，盡快形成保障房和商品房的供應雙軌制，建立調控市場的長效機制。但必須承認一點，周期性的市場調控，不可能完全取消和廢棄。

　　近日，中國社科院財經戰略研究院公布的報告指出，住房供求已經失衡，房價面臨全面失控﹔房地產市場再次出現全面反彈，表明住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整，如果不及時推進改革，那麼市場還將出現大起大落。

　　近年來，社科院多次發布房地產類報告，關於房價走勢的預測，常被調侃為“反向指標”。如今“房價面臨全面失控”一說，同樣站不住腳。

　　因為2012年下半年以來，隻有一線城市成交量增幅大於其他城市，住宅存貨去化速度快於其他城市，房價漲幅大於其他城市。而多數二線和幾乎全部的三四線城市，由於市場保持供大於求的形態，房價只是溫和上漲，實在談不上什麼“全面失控”。

　　2月下旬至3月，國五條及細則的出台，意味著調控升級，雖然地方細則並不給力，但市場必將出現一定程度的降溫。4月份全國主要城市的住宅成交量已有所下跌，不僅低於3月份，還低於去年下半年以來的月度平均水平，其中一線城市更為明顯。

　　從價格來看，北京一直是這輪樓市回暖的領頭羊，但近段時間也出現了房價漲幅回落的現象。在70個大中城市中，2月份北京的新建商品住宅價格環比漲幅為3.1%，全國最高，但3月就回落到了2.7%。房價雖然仍然在上漲，但上漲的勢頭已受到抑制。隨著成交量的調整，預計未來半年房價環比漲幅還將持續回落﹔至於同比漲幅，由於跨度是一年，其變化滯后於環比漲幅，所以房價同比漲幅可能滯后到明年見頂。

　　這正是調控的效果。當前，業內外人士似乎達成了一個共識：房地產調控全是錯，“十年九調，越調越漲”。客觀地講，這樣的觀點有失偏頗。

　　首先，調控很必要。從經濟學原理上講，市場存在失靈現象，失靈時政府就得出手，用“有形之手”調校“無形之手”。同時，經濟增長具有周期性，客觀上需要政府運用經濟政策防范經濟大起大落。比如經濟高漲、通脹嚴重時，就得加息降溫﹔經濟低迷時，就得降息刺激。作為經濟重要部門的房地產業，其市場波動的幅度一般大於宏觀經濟，甚至成為經濟起伏的重要誘因，所以更需要進行調控。調控並非全是打壓，有時會是為了救市，比如2008年四季度。

　　其次，調控很復雜。宏觀調控本身很難掌握火候，市場冷時，加柴，可一不小心火勢就會失控﹔市場熱時，澆水，弄不好又會熄火。

　　不過，不能不承認，我國的房地產調控確實存在很多問題，比如，主要是抑制需求，而增加有效供應不足﹔再如，更多使用了行政手段，而對經濟手段重視不夠。所以，應進一步完善住房制度，盡快形成保障房和商品房的供應雙軌制，建立調控市場的長效機制。但必須承認一點，周期性的市場調控，不可能完全取消和廢棄。不必說歐美，即便是大陸周邊，近幾年新加坡、台灣地區、香港地區，為了抑制房價過快上漲，不也是頻頻調控麼，他們可都不是傻瓜。

　　□楊紅旭（上海易居房地產研究院副院長）