上海樓市紅五月波動不大 二手房交易量將持續下滑

■二手房交易量將持續下滑 ■賣家心態整體平穩

（數據來源：漢宇地產市場研究部）

新政已經滿月，根據以往的成交走勢以及二手房市場的持續影響，紅五月新房市場將會呈現量價齊升，但漲幅不會過大。二手房市場5月份的交易量將會持續小幅下滑。盡管交易量急劇萎縮，但賣家的整體心態較為平穩。因此，5月份二手房的成交均價並不會有太大的波動。

二手房：多看少動，或有“撿漏”的機會

近期的二手房交易已經不再像前兩個月那麼“好談”了，因為買賣雙方的價格分歧正在擴大，賣家不肯鬆，買家不願“屈服”。機構統計顯示，上月二手房成交數量環比下滑超過7成。在業界普遍認為未來一段時間二手樓市將呈現“量調價穩”之際，不少賣家和購房者卻能明顯感到，“最近的市場吃不准”。

“神奇”的換房經歷

最近，汪先生成為辦公室的“紅人”，一到午休時間，就有同事過來打聽他神奇的換房經歷。原來，此前“新國五條”出爐后，二手房市場仿佛打了雞血，交投一下子被激活了，汪先生所在的錦江樂園板塊也不例外。“整個3月份，穿著西裝的中介成了小區裡最忙碌的人，晚上七八點都有人來看房。”汪先生試探性的跟幾個中介進行了交流，得知目前小區在售房源的價格比去年底高了約兩成，於是他也有了置換的念頭。在選定好目標購房區域后，趁著周末，他和家人在中介門店開始了“地毯式”的看房之旅。

很快，一套位於定西路的110平方米、報價240萬元的房源引起了他的注意。挂牌中介表示，這套房自今年春節挂出后一直未成交。房子是高層電梯房，樓層稍差且朝北向，但價格比區域均價低出許多。經過一番比選，汪先生最終決定出手置換，他原有的住房很快售出，每平方米單價較購入的房源要高。汪先生坦言，雖然也有人勸他說購入的房子有一些硬傷，以后再想脫手可能會比較折騰，但在他看來，在與原住房小區環境、房齡相差不多的情況下，“定西路的單價低於錦江樂園”——這是最打動他的因素。

同樣有著置換想法的錢女士，卻遇到了“幸福的煩惱”。本月，她准備將自己位於莘庄板塊的一套小戶型次新房房源售出，再置換到市中心區域居住。“當時我的想法是以最低130萬元的到手價售出，中介卻表示可以挂135萬元到手。”錢女士覺得已經到了自己的心理價位，便委托中介挂牌。但讓錢女士意想不到的是，當天晚上，中介就帶著看房客上門看房，離開后不久便致電錢女士表示對方准備“下定”。

錢女士顯然被這樣“閃電式”的交易過程嚇了一跳，她趕緊以購房者的身份，向其他中介咨詢購買該區域同類房源的價格。“其他中介報給我的價格普遍在160萬元的賣家到手價，我一下子沒了方向。”經過再三考慮，錢女士決定先行撤牌觀望。“最近的市場價格有點看不懂，雖然這套小戶型房源就算按挂牌價賣出也不會有太多損失，但我很擔心中意的房源價格漲幅更高，到時候連找地方住都會有問題。”

買賣雙方預期價格相差5％

還有的賣家則處於“高不成低不就”的尷尬中，眼見前期二手房成交火爆，羅先生准備將自己正在出租的一套臨近虹橋區域的地鐵房售出，購買一套別墅。經過與中介溝通，由於小區為2000年以后的商品房，房型較好，且小區內多為自住需求，很少有房源挂出。“唯一可參考的是去年底售出的一套較低樓層的房源價格，於是我決定在那套房子成交價的基礎上加價20%。”然而，雖然看房客一波接一波，但真正願意坐下來談價格的卻是鳳毛麟角。“現在郁悶的是，就連附近新村房的價格也都水漲船高了，讓這套房子大幅降價出售我肯定心有不甘，但又擔心今后樓市調控力度若再度加強，自己的損失可能會更大。”羅先生表示。

買賣雙方對房價的預期存在差異，是導致目前二手成交躊躇不前的主要原因。上海中原新梅共和城分行經理江超認為，最近賣家出售房源的迫切感減弱，而3月的火爆市場，更使得賣家看好后市，不會輕易降低價格。買家方面，仍然期待政策細則能打壓房價，因而看低后市房價，買賣雙方的價格差大約在5％左右。比如一套“和福花園”94平方米的兩房，目前的挂牌價在275萬元左右，而買家的心理價格為260萬元，相差15萬元，因而遲遲沒有成交。而上海中原通州分行經理孟敏也表示，區域內主力房源是總價在550萬元－650萬元左右的三房，買賣雙方心理價差達5％，實際每套房源的差價達到30萬元左右，賣家對價格緊咬不放，毫不鬆動，買家心態則往往會繼續等待政策落實調控房價，這是目前二手房成交乏力的主要原因。

21世紀不動產上海銳豐泗涇店分行經理表示，4月泗涇板塊的成交量環比減少約8成，同比上升約3成，挂牌量環比減少2成，與去年同期持平。 4月份減少的挂牌房源主要是業主主動撤牌所致。其原因是4月市場報價和業主心理預期不一，部分業主有賣轉租傾向。另外，二手房客戶方面，受首付含稅的成本增加影響，部分轉而求購一手房，分流的需求也致使部分板塊新房項目出現價格上的提升。