分享到人人
分享到QQ空間
証不滿五年，“有稅”的二手房在市場上更難出售。
前來咨詢買房的人雖不少，但很多買家都持觀望態度。
多年持續調控令投資客退市，剛需成為樓市主流購房者，他們往往購買力不強，對價格較為敏感，而另一方面，隨著3月份深圳二手房成交放量，目前的深圳樓市中的持幣購房者顯得尤其“敏感”。記者日前走訪市場發現，在多個二手房中介地鋪，同樣價格中，那些不滿五年，“有稅”的二手房幾乎很少人問津。
“不滿五年的房產比滿五年的要多一筆約為房屋總價5.6%的營業稅”，一名置業顧問告訴記者，同樣的實收價格下，這種房產很少人會有意向買，更別提那些還未還完貸款的，因為這些都會增加購買成本，而現在的買房客戶不願接受高出市場的購房成本。
“隻有主動承擔稅費成本才有可能盡快出售”，這名中介告訴記者，現在市場上放盤的多，真正出手購房的少，要是業主想要盡快成交就必須承擔稅費或降低“實收價”。
無稅房好賣，有稅房難銷
劉先生是深圳布吉一套三房的業主，最近他將他的這套房產以170萬元的價格放盤，但過去快一個月了，雖然也有看房，也有買家還價，但自認為“170萬元的價格是市場價，非常合理，所以不會降價”的劉先生直到現在仍未達成意向出售這套房產。
“現在市場到底是怎麼樣？”劉先生問記者，期望得到一些答案。劉先生告訴記者，這套房產他於2010年購入，103平方米的三房，樓層朝向都還算好，無非是裝修一般，在現在的市場情況下，劉先生顯然想不通為何他的房子沒有像預料般“一搶而光”。劉先生告訴記者，“現在樓市都說還不錯，價格也在往上漲，我要價也就是市場價，都說現在一房難求，為什麼我賣房卻不這樣呢？”
記者隨后了解到，劉先生所出售的這套房產位於布吉街道辦附近，其小區的同面積單位一般放盤價也的確是在170萬元左右。記者隨后在該小區附近的一個中介地鋪了解到，這樣一套房產目前放盤價雖然是170萬元，但購房者在現階段一般隻會以這個價格購買那些滿五年紅本無稅的房源。
該地鋪的置業顧問小張告訴記者，如果一套實收170萬元、滿5年無稅的房產，假設其評估價是120萬元，那麼購房者需要額外繳納3%總價的契稅以及1%總價的個人所得稅以及中介費等，而如果這套房產未滿5年，那麼買方在上述稅費外還要承擔總價5.6%的營業稅，以這套房產為例就差不多將近7萬元，此外還有可能要承擔銀行的提前還款利息、擔保費等花費，算下來稅費也是不小的一筆負擔。
劉先生的房產則就是這種未滿5年，且還欠有銀行貸款的房產。這名中介小張告訴記者，劉先生的這套房子如果有人要買的話會比同樣實收價格的無稅房源多承擔七八萬元的費用，況且，這種房源現在放盤170萬元，但一般能在165萬元左右成交，有些還是無稅的房源，這樣相比下，劉先生的房子就顯得成本過高，因此而“無人問津”了。
買賣雙方博弈，市場觀望加重
該中介地鋪的這名置業顧問告訴記者，自從3月份受新國五條細則落地征收20%個稅的消息影響而二手房成交大幅放量以后，進入四月，市場上的成交就越來越少了，“那些要買的、下定決心買的都在3月份左右消化掉了”，小張回憶，“3月份的成交真的是好，很多人搶著入市，如果這套房子是那個時候賣，可能還有機會成交”。
根據中原地鋪統計的實時二手房成交數據顯示，4月深圳二手住宅成交套數約為6946套，環比減少55.64%，而成交面積60.17萬平方米，環比減少54.6%。
而眼下，市場上的購房者都帶有不少觀望的情緒。小張表示，現在二手房市場跟3月份比真的是低迷，一方面真正筍的、價格上合適的，和業主誠意出售的房源都在前一陣消化掉了，“現在在市場上很難找到算得上‘便宜’的房子，不僅‘筍盤’幾乎絕跡，放盤價格上揚，而且很多房源業主並非誠意出售”。
而另一方，買方則價格敏感，不接受高於市場價購買房產，同時也對市場持觀望態度。小張表示，現在市場上還在買房的多是首次置業和改善型置業者，他們往往“沒那麼多錢，在房價上也更為敏感，經常房價高了5萬元就不大會出手了”，同時，這樣一些買方也會對稅費等因素計算得相當仔細。
正是這樣兩方的持續博弈，也讓近期二手房市場成交量驟減。數據顯示，4月份深圳二手房僅成交5575套，相比於此前3月份市場“躁動”下的大量成交而大幅減少，成交套數環比減少了七成。並且，在小張看來，成交量或還有下跌的趨勢。
“以前業主放盤價都是實收價格，市場需求大於供應的時候，買方也沒有多大討價還價的空間，往往是業主實收多少就多少，到現在過高的放盤價是無法獲得成交的，反過來也就倒逼實收價有所鬆動，而對於這種還未滿5年，稅費成本比較高的房子，業主要是想盡快套現那就隻能分擔稅費或者是降價才可以”，小張建議，劉先生這種情況的話可以考慮分擔一部分稅費，或者放盤價放到165萬元，再預留2萬元左右的議價空間，這樣這套房產估計很快就可以成交，並在1個月左右就能完成過戶。
二手房價仍微漲，但業主提價現象變少
■相關
根據最新深圳中原統計的二手房數據顯示，深圳188個樣本二手樓盤4月份的成交均價為21951元/平方米，環比3月上漲了1.36%，同比去年上漲16.81%，但漲幅則在收窄，上漲幅度未有擴大趨勢。
來自二手房中介地鋪的一線數據顯示，自從3月31日深圳新國五條細則落地后，深圳二手房市場已基本恢復正常成交水平，4月份整體二手市場表現平靜，而5月份也延續了平靜的表現。深圳中原副總經理賀曉麗表示，中央新國五條調控政策的力度與效果不如預期，這使得業主和置業者也暫時收起了擔憂的情緒。但是，從成交的片區來看，交通便利、資源豐富的中心片區，其二手樓盤仍最受歡迎，而那些偏遠，配套設施差的片區二手房遠不如中心城區交易活躍。
根據深圳中原市場研究部統計，在監測的188個樣本二手樓盤中，4月成交的樣本樓盤數為76個，比上月減少了39.68%。其中，有26個成交樣本樓盤價格環比出現下跌：無樣本樓盤的跌幅大於10%﹔跌幅在5%~10%之間的樣本樓盤有5個﹔跌幅在5%以內的樣本樓盤有21個。有50個成交的樣本樓盤價格較上月出現上漲：無樣本樓盤的漲幅大於10%﹔漲幅在5%~10%之間的樣本樓盤有12個﹔漲幅在0~5%之間的樣本樓盤有38個。總體來看，成交樣本樓盤大幅減少，大部分樓盤的漲跌幅仍舊集中在-5%~5%之間。
而從各區看，4月深圳二手樓盤的價格繼續全面上漲的態勢。羅湖、寶安和龍華的漲幅相對比較低，漲幅均低於1%﹔福田和龍崗則保持較高的漲幅，漲幅都達1.7%﹔鹽田4月的漲幅則最大，達到2.5%。
4月的市場總體表現比較平靜，整體成交大幅回落，但從每周成交走勢來看，4月的單周成交量很快恢復至千套以上水平，這說明市場並未出現大幅萎縮，在政策迅速被消化之后，需求即正常釋放，賀曉麗表示，而且從一手市場的表現來看，市場購買力仍比較活躍。預計后市二手成交量仍將保持穩定，有望恢復至正常的5000—6000套的月成交水平。
“過了3月，4月以后二手房也提價的現象實際上減少了，”賀曉麗透露，3月份由於對政策的擔憂，需求集中大爆發，不少業主趁機提價，且態度堅決，但細則落地之后，提價的現象反而減少。另外，細則重申了對新房市場的“限價”調控，這對二手市場也會產生一定的影響，預計未一定時期內，二手住宅的價格仍將有一段慣性上漲的趨勢，但長期仍將以穩為主，賀曉麗表示。
(來源:南方日報)
