房價易漲難跌為哪般

“量跌價穩”是當下樓市的現實寫照，國家統計局最新公布的數據顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格延續了新年以來的上漲態勢，無論是同比還是環比，全國主要城市房價幾乎全線上漲，但多數城市房價環比漲幅明顯縮小。目前樓市已進入新一輪政策效果觀察期，短期內房價仍會延續前期上漲態勢，但其上漲的空間及延續的時間，將主要取決於地方政府對樓市調控的決心及對政策的執行力度。

當下擾動房價的因素依然活躍。一方面，房價漲勢雖趨緩，但上漲預期猶存。受前期房價上漲慣性作用的影響，70個大中城市中房價上漲的城市個數依然較多，房價上漲的預期尚未解除。土地市場熱度不減，一線城市高價地頻現便是佐証，如近日北京市土地整理儲備中心成功出讓通州區台湖鎮兩宗土地，其中，台湖鎮B-23多功能用地以8.25億成交，溢價率高達230%。

另一方面，由於一季度業績大增、融資成本下降以及房貸增加，房企資金狀況明顯好於往年，部分大型房企開始取消價格優惠措施。上海易居房地產研究院5月22日發布的《2013年一季度全國房企資金報告》指出，一季度，全國房地產開發企業資金狀況為偏鬆，這是自2010年三季度以來，房地產開發企業資金首次告別緊張狀態。另據中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，今年年內，10大標杆房企融資額度已經達到了380億，已接近2012年全年的413億融資額。相比去年下半年151.6億的融資額上漲了150%。

第三，從供求關系看，部分熱點城市供應依然偏緊，在需求動力強勁的情況下，價格下調難度增大。亞豪機構數據顯示，截至5月19日，今年北京僅新增供應22378套商品住宅，而成交量則達到了48910套，高達2.6萬套的供需缺口，導致庫存急劇減少。目前北京商品住宅存量僅61000余套，相比去年同期下滑了39%。中國指數研究院統計也顯示，1至4月，北京新房銷供比達到3.4，為近年最高水平，而從出清周期來看，為6.1個月，處於近年調控以來較低水平。

此外，地方政府出於自身利益考慮對樓市調控態度曖昧，落實力度不一，也增加了房價未來走勢的不確定性。這從“國五條”地方版細則就可看出端倪，各地細則普遍寬鬆，房價控制目標大多設定為不超過“同期城鎮人均可支配收入實際增幅”，而市場最為關注的20%個稅問題，部分城市僅要求與國務院一致，但未做進一步明確，有的個別城市甚至在細則中並未提到20%個稅事項。

本輪調控的難度依然不小，盡管政府希望通過抑制不合理需求來限制房價，但被壓制的需求並沒有消失，只是暫時將現有需求后置﹔一旦調控效果被消解，新一輪房價上漲很可能會卷土重來。實踐証明，過多地依賴行政手段並不能從根本上為房價降溫。

毋庸諱言，從深層次看，房價上漲源於實體經濟日益呈現的虛擬化特征，消除這一現象應綜合治理。但是，短期看，若要進一步鞏固和擴大樓市調控效果，一方面，要斬斷地方政府對“土地財政”的依賴。目前調控重壓之下，土地市場所呈現的逆勢火爆景象便是“土地財政”在作祟。地方政府通過控制土地出讓節奏和規模，使得地價極易被炒高，甚至出現“面粉貴過面包”的現象，而這直接影響房價和購房者的心理預期。另一方面，在限購、限貸仍然嚴格實施、繼續嚴格抑制投資投機型需求的同時，要努力增加普通住房的有效供給。隻有採用市場手段，增加供給，改變供求關系，實現供求平衡才能實現樓市的平穩健康發展。但考慮到房地產開發投資與經濟增長的密切關系，如何實現樓市調控與穩增長之間的平衡也將是個考驗。