剛需樓盤“一房難求” 恐慌情緒再度蔓延

7月氣溫高升，北京樓市也進入盛夏。7月以來，富力尚悅居、中國鐵建國際花園、首開熙悅山、中建國際港、金融街融匯等剛需項目相繼開盤。7月20日，位於大興的中建國際港開盤，10小時內攬金37.9億元，刷新2012年以來全國樓市單盤單日成交額紀錄，以此為標志，剛需樓盤迎來今年以來最大規模的銷售熱潮。

在剛需樓盤熱銷的同時，購房者發現自己面對的不僅是跳漲的房價，更多是“搶不到房”的恐慌。業內人士表示，隨著上半年供求關系的惡化、以及房價的一路高漲，剛需購房者的恐慌情緒再度蔓延﹔而上一波恐慌，還要追溯到2012年“紅五月”，當時也是助推了樓市下半年的火熱走勢。

經歷

“總是搶不到房”

房山失意，轉戰大興。張亮最擔心的不是價格，而是“買不上房”。

“三天前首開熙悅山瀾庭開盤，還沒輪到我（選房）就賣光了，希望今天能買上”，7月20日早上11點，在中建國際港項目售樓中心外100米、頂著酷暑排隊的張亮很惆悵：“好房源不敢想，買個三、四層、不通透的兩居就好”。

沒搶到首開熙悅山對張亮是一大打擊。張亮今年28歲，2012年底滿足了五年社保和納稅的“購房”資格后，就一直在看房，半年下來，地鐵沿線、五環外的剛需盤，張亮都報了名排隊，但苦苦等不到開盤。

7月18日，位於房山地鐵長陽站附近的首開熙悅山瀾庭終於開盤了，這項目84平米的兩居報價160萬元/套左右，是張亮的首選，但僅有的504套房源面臨的是一千多名購房者的爭奪，沒什麼關系的張亮排在最末，最后又累又失望地“白等一天”。

房山失意，張亮轉戰大興。但這個位於大興地鐵棗園站的中建國際港報價在24500元/平米，88平米兩居的總價躍升至200萬元以上。雖然總價、單價都大幅提升，但張亮最擔心的不是價格，而是“買不上房”。

中建國際港這次共有6棟樓、1462套房推出，總共排了3813個客戶，張亮排在2700多號，下午3點前都是排名2000號以前的客戶分批選房，但張亮從早上8點就來了，她希望自己能等到機會，第二天大興還有一個地鐵邊的項目開盤，但位於南六環外，單價已到了20000元/平米，但隻有600多套房源，張亮更怕買不上。

“別急，肯定有人不買的，我排3813號呢，希望能撿漏兒買上四居”，坐在張亮身邊的一位大爺安慰她：“本來還以為銷售騙我，沒想到真有那麼多人排隊”。

但最終，張亮和大爺都沒能買上房。下午4點多，開發商宣布房子已被前2000名客戶全部選完，這意味著還有1000多位排隊的客戶連選房的機會都沒有，張亮再次帶著疲憊和失望離開售樓處。

而棗園地鐵站附近的二手房中介全面出動，向那些沒有買上房的客戶積極發著傳單。張亮發現，這些二手房要麼是太舊的老房，要麼是不滿五年、稅太高的新房。

“二手房稅太高，還得買新房，買不上地鐵房，我准備考慮離地鐵一兩公裡的樓盤”，張亮說，下個周末，她又會奔波在看房的路上。

現象

一天賣出37.9億

“放棄選房的客戶很少，前1900位客戶全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名中建國際港的客戶，當天連買房的機會都沒等到。

張亮苦等的那幾個小時內，開發商中建國際港賣出了37.9億的銷售額，刷新了2012年以來北京樓市的單盤銷售紀錄。

“銷售情況比預期要好，項目客群以剛需為主”，據中建國際港相關負責人介紹，1462套房源中，有900多套是88平米的兩居，其余為大戶型。

對應的，這批購房者主要是兩個群體，一批是首次置業的剛需，主要購買88平米兩居﹔另一批是以大興本地居民為主的改善型客群，主要購買140平米以上的三居、四居。

“這個價格沒有給客戶太多驚喜，但讓我們意外的是，客戶很認可”，中建國際港相關負責人透露，目前市場下，項目24500元/平米的均價是合理定價，具備區域較高的性價比，但公司也按照“慣例”預期，定價出來后，會有部分登記客戶放棄購買，繼續觀望。

但現實是，“放棄選房的客戶很少，前1900位客戶全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名中建國際港的客戶，當天連買房的機會都沒等到。

“當下的北京樓市有些過熱了”，中國住宅房地產研究協會副會長童仲悅表示，不僅是五環房價，六環樓盤均價也開始突破兩萬，除了剛需旺盛外，投資需求涌入也導致這部分樓盤價格走高，實際上六環的樓盤價格已處於高位，價格和價值已經發生背離。

“這個盤（中建國際港）裡肯定有部分投資型客戶”，同區域的一位房企營銷總監表示，2.5萬元/平米的定價，已擠壓掉部分購買力不強的剛需，而投資型客戶最為青睞地鐵沿線的樓盤，認為漲價空間大。

“房價今年漲得太厲害了，肯定三年翻番”，在中建國際港售樓處前的樹陰下等著選房的另一位購房者告訴記者，他就是買來投資，本來2012年底就想在市區買個小二手房，但當時看新聞說，北京市住建委出面辟謠，認為北京房價不具備明顯反彈的條件，於是他等了半年，看中的二手房幾乎漲了近6000元/平米，“一等多等了30多萬”的他果斷放棄二手房，轉戰新盤，這次請朋友幫忙排到600多號，准備買個兩居，等2015年交房后就出售。

心態

漲價加劇“恐慌”

“通過各種關系、來打招呼買房的客戶非常多，幾乎佔到（推出房源的）一半了”。

房價上漲，但仍擋不住購房者的熱情，四處托人找關系買房……中建國際港並非特例，這種情況還普遍出現在首開熙悅山等近期開盤的剛需項目中，在購房者強勁的需求支持下，這些項目無不“低調熱銷”、甚至不乏“日光盤”。

事實上，從蓄客開始，購房者的熱情就讓開發商吃驚。“5月6日開放樣板間，7月20日開盤，整個蓄客過程僅75天左右，登記的客戶超過了3800組”，中建國際港負責人如是說。

7月18日，位於房山的首開熙悅山推出504套房源，開盤當天就實現“日光”。而7月21日開盤的南六環某項目，距離上次開盤已有一年時間，開盤前積累了近4000組客戶，而僅有600多套房源，最終以高額驗資等方式，將誠意客戶篩選至1000余名。

“通過各種關系、來打招呼買房的客戶非常多，幾乎佔到（推出房源的）一半了”，近期一位剛完成開盤、不願具名的剛需盤營銷總監告訴記者，現在隻能保証這些“關系戶”買得上房，但折扣就“不用談了”。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，“限價”下政府對預售許可証的發放控制，更是給了某些開發商“捂盤”的正當理由，需求依然存在但是供應大幅減少的落差使得目前市場出現成交低迷、價格堅挺的現象。

有業內人士指出，單個樓盤的供不應求背后，是北京樓市新盤在上半年“限價令”下的供應緊縮，購房者在“房子都搶不到”的情況下，自然出現了恐慌情緒，也無奈認可樓盤的漲價，為其買單。

據業內人士回憶，上一波剛需的買房恐慌出現在2012年5月，當時“紅五月”奠定了2012年樓市“低開高走”的曲線，而近一年來不斷高漲的房價也讓購房者驚呼“等不起”。

對比

深“V形”大逆轉

兩年前500多套房賣一年，如今近三倍的房源也在開盤當天就能被一搶而光，開發商感嘆“完全想不到”。

和二期的火熱相比，兩年前中建國際港首次開盤時可謂“生不逢時”。2011年5月，中建國際港第一次開盤時，僅推出兩棟樓共約500多套房源入市。

“當時是樓市低谷，客戶都在觀望”，上述開發商回憶道，一直賣到2012年4、5月份才賣完，當時成交價不到20000元/平米。

兩年前500多套房賣一年，如今近三倍的房源也在開盤當天就能被一搶而光，很多開發商回想起當時賣房的困難，和如今市場的火熱，都感嘆“完全想不到”。

據業內人士介紹，從2011年夏天到2013年夏天的這兩年，正是北京樓市在中央政府調控的重重壓力下從觀望到一路下跌，隨即止跌回暖，最終量價全面上揚，走出一個深“V形”大逆轉。

2011年夏天，北京樓市在嚴厲版“限購令”下進入觀望期，月度成交量不斷創出“歷史新低”，樓市一片低迷。

從2011年9月開始，通州、大興等郊區樓市掀起猛烈降價潮，位於通州的京貿國際城率先降至14000元/平米，迫使區域樓盤跟隨降價，通州房價一夜間回到兩年前。

當時南六環外的天宮院區域首個商品住宅——龍湖時代天街打出“萬元盤”，而該項目2010年底拿地時樓面地價超過7000元/平米，被業界視為成本價賣房的“裸奔”首例。

“那時候普遍認為16000元/平米就是個檻，超過了購房者就不會認，現在看來太保守”，天宮院一位開發商告訴記者，當初在低谷開盤時，房企連售樓處的接待中心都有意“縮小”，以免客戶少、顯得人氣不夠﹔沒想到僅半年后，區域內一個精裝項目就輕鬆賣過了16000元/平米，7月該項目三期開盤時，包括車位和精裝在內，均價已接近20000元/平米。

根源

供應不足推漲價格預期

業內專家表示，上半年北京樓市供應不足以及房企和購房者對后市的看漲預期強烈，成為本輪剛需項目熱銷的最主要原因。

從統計數據看，上半年北京樓市實現量價齊升，新房成交更是創四年同期新高。業內專家表示，上半年北京樓市供應不足以及房企和購房者對后市的看漲預期強烈，成為本輪剛需項目熱銷、購房者願意對房價上漲“買單”的最主要原因。

“我們感覺這波剛需盤的熱銷，根源還在於供應量不足”。多名開發商對記者表示，剛需們圍繞著五環看了一圈，房山、通州、大興等板塊，都僅有少數項目在上半年提供新房源入市。

中國住宅房地產研究協會副會長童仲悅表示，前10年間，多種政策和手段干預后，仍沒能實現房價止漲下跌，沒有達到執政者和消費者的預期。因此，一些消費者結束觀望，剛需在此時出現集中釋放。

此外，一路高漲的房價、一房難求的現狀也使得購房者出現恐慌。高策地產機構董事長李國平表示，上半年房價上漲過快，政府採取限價等行政干預手段，導致許多剛需樓盤預售証“難產”，造成供應減少，加之一些開發商蓄意捂盤，上半年的需求得不到滿足，積壓的剛需在近期開盤時得到集中釋放﹔另外，未來房價將持續上漲是目前消費者的共識，所以購房者積極出手。

對於后市，中國房地產學會副會長陳國強表示，北京剛性需求旺盛，“僧多粥少”的局面短期內難以改變，未來價格依然以上漲為主，此外，由於市場的供應結構不斷外移，決定了剛需郊區化的趨勢不可逆轉，剛需外溢將愈加明顯。

“政府應該放開市場，遵循市場規律。限制價格也抑制了供應，增加了消費者對房價走勢的不確定，導致價格限而不下，也直接推高了土地價格，無法從根本上解決高房價。”李國平最后總結道。

■ 延伸

北京六環房價全面破兩萬

南六環一直被視為北京房價窪地，去年區域內的房價也一直維持在15000-17000元/平米的水平。然而，現在南六環的房價已經今非昔比。

7月21日，位於大興區天宮院的某樓盤開盤，預售許可証上的擬售均價為16500元/平米，而購房人實際買單的價格卻接近20000元/平米。隨著被視為北京最后一塊價格“窪地”的天宮院新盤達到20000元/平米，北京六環房價已全面突破兩萬元大關。

記者走訪發現，在南六環天宮院區域內，雲集了保利·春天裡、中國水電雲立方、保利·熙悅春天、珺悅國際、金融街·融匯等眾多剛需樓盤。雖然目前區域內多數樓盤開盤均價待定，但保利·熙悅春天、保利·春天裡的銷售人員均表示，開盤價格不會低於區域同等樓盤，應該在20000元/平米左右。

與大興相鄰的亦庄新城，六環內的在售樓盤中信新城最高單價已接近30000元/平米﹔位於六環外的馬駒橋區域在售樓盤單價最高也達25000元/平米，目前區域均價在20000元/平米以上。

在其他區域，曾經的價值窪地——房山長陽六環內在售住宅樓盤均價基本都在20000元/平米上下，區域內的萬科長陽半島售價已達24000元/平米﹔首創·芭蕾雨本月售價為23000元/平米。而通州的在售項目早已突破2萬大關，直逼3萬。

北京六環房價突破兩萬，也直接催火了環京樓市。據記者了解，位於香河的鴻坤羅納河谷項目7月13日開盤，均價8000元/平米，不到200套房源當天全部售罄。

多位業內人士均表示，供不應求的現狀導致北京六環房價開始突破兩萬大關，居高不下的房價和限購政策促使剛需外溢，而環京樓市相對較低的價格和日漸完善的交通路網也吸引了大部分剛需人群目光。