傳北京大戶型現集中拋售 北京房地產已露拐點？

原標題：北京房地產已露拐點？

北京市房地產近一個多月以來出現的新變化格外值得關注。先是180平方米以上的大戶型出現罕有的拋售，有些從未有過交易的豪華小區內，整幢別墅在密集拋售，且有加速拋售的趨勢﹔再是房地產價格上升過快，上半年房價同比上升26%，北京三環內房地產商品房平均價已達每平方米5.2萬，遠超市場公開信息披露值。

經過調查，近期集中拋售大戶型房產的業主，並非對北京市乃至對國家宏觀經濟失去信心，而是強烈擔心中央將在近期強制推行房地產新政，其中包含房產稅、個稅、遺產稅等有力措施，並且很有可能在採取上述措施后，全面放開房產限購，這將強烈沖擊已趨於飽和的房地產市場，必將使地產市場價格逆轉。

大戶型的居住者大致分為富翁、為官者兩類人。前者怕調控新政，后者則在極力規避反腐。他們拋售大戶型房產，既有無奈，又表現出較大的堅定成份。所以，在房產出手的交易談判中，為富者殺價較為緩慢，寸金寸移——挂單觀望居多﹔為官者殺價較為凶狠，甚至想一步達成交易。

大戶型原本是稀缺資源，這一戶型歷來極少交易。按房地產交易商的說法：此類戶型從前連看都未看過，近期的拋售讓他們開了眼。因此，想讓這一群體之外者接盤，難度非常大。

筆者在走訪中了解到，這類“特種群體”對房產信息公開化懷有“激烈抵觸”情緒。多數人口堅稱：今年底實現房產信息公開化辦不到。

上述現象至少說明，房地產市場已出現了分化的跡象。房價或將變得多元性，房價將出現歷史性拐點，今后的定價條件和趨勢值得關注。

從全局看，目前房價顯現出三種分化趨勢：一是經濟發達地區價格將相對居高，非發達地區價格將趨於弱化。例如，京、滬、穗等城市房價將階段性維持高位﹔二是同一城市核心區與非核心區價格將分化。例如，北京三環以內價格相對居高﹔三是不同房型價格也在現分化。例如，傳說中房產稅免交的劃線定在“人均80平方米以內”，根據目前我國人口家庭結構特點，未來在80平方米、160平方米等戶型將會受到追捧。

定價要滿足兩個基礎條件：其一，要有兩條“均值價格”曲線相互交叉：一條(境外線)從首爾——東京——台北“均值價格”曲線，一條(境內線)從北京——上海——廣州“均值價格”曲線﹔其二，在這兩條“均值價格”曲線相交的時點，由同期反映出的美元與人民幣匯率博弈價，即為北京市未來房地產(高位區間)“均值價格”的“轉化價位”。目前，定價呈現國際化區域均衡化趨勢。“京滬穗”三地與境外“首東台”三地的地價正在日趨 “接軌”，而“兩條‘均值價格’曲線相互交叉”，恰好是“定價呈現區域均衡化趨勢”的具體體現。目前，從首爾——東京——台北的“均值價格”曲線，正在“由高點向下滑行”﹔而從北京——上海——廣州“均值價格”曲線，正在“由低向高攀升”﹔這兩條“均值價格”曲線“相交”的時點，或正是北京未來房地產(高位區間)“均值價格”的價位。

市場預估的“房產新政”，要害在房產稅和個稅的規定，這將是調整我國房地產長期畸形發展的利器。北京大戶型房產的集中拋售，預示我國房地產在經歷長達十年的非理性發展后，將回歸可控性的理性階段。如果匯率逼近趨勢分析的“交匯點”，如果北京房地產價格繼續瘋狂上漲且同步逼近“價格區間”，那麼，北京房地產的歷史性拐點將真的會出現！

在北京市房地產價格走勢已成引領全國房地產發展趨勢的“坐標”的大背景下，筆者認為，當下相關政策應及時跟進，如果推出房產稅應實行唯一標准。

自7月以來，北京市房地產交易明顯萎縮，除個稅原因外，地區交易指導價的推出，大幅度壓縮交易利益的所得空間，使得交易成本集中體現在“稅負過重”。究竟是要實現“單筆高收入而失去總量效益”，還是保持“單筆收入適中而總量穩步增長”的“活躍市場”？這需要“算好賬”，“算大賬”，“算長遠賬”。制定政策千萬要兼顧長遠，不能“竭澤而漁”。

北京市地稅局推出房產地區交易指導價，不但大幅度壓縮交易利益的所得空間，使得交易成本集中於“稅負”，逼迫買房承接，這使得二手房因交易成本過高而產生“交投冷漠”。使得房產需求方將投資轉向新房，並不斷推高新房價格，由此推動土地需求不斷上升，制造出新的“地王”。如此政策偏行下去，必然導致土地需求不斷緊張，而整個房地產市場卻“半邊冷淡”。這於地方經濟可持續發展極為不利。

當前的市場據傳聞有“每戶擁有一套房產”免交房產稅，“人均80平方米以下”免交房產稅等內容。這或被誤解為政策又為特定利益群體設定一個“灰色空間”，給未來在執行層面和政策的針對方，都帶來極大不便。為此，將來出台的政策，最好將條件設定為“唯一性”，這樣更便於推動房產新政。

(作者系中國城鄉一體化建設專家委員會副主任)