以房養老被指政府算計老百姓房子 官方緊急表態【2】

　　“即刻變更產權害怕房子賣虧”

　　記者調查發現，上海、南京、杭州、哈爾濱等地也有相關試點，模式均不相同。

　　2007年年中，擁有政府背景的上海公積金管理中心推出“以房自助養老”的模式。65歲以上的老人將自己名下房產賣給公積金中心，可一次性收取房款﹔該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同﹔老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。

　　然而，滬媒報道，2010年，“以房養老”上海試點早已停止，上海公積金管理中心表示，“無恢復時間表”。

　　最近一年，華東師范大學金融與統計學院教授汪榮明指導學生，專題調研“中國反向抵押貸款養老”模式。當年京滬“以房養老”試點失敗原因，也是調查內容之一。

　　課題組發現，上海“以房自助養老”項目初期咨詢者眾多，但是真正申請試點的對象僅是個位數。項目失敗的主要原因，汪榮明和學生們分析認為，“大多數老人不能接受簽約的時候就變更房屋產權”。

　　家住上海普陀區的張女士，不接受的原因是“擔心房價上漲”。

　　從2007年到2013年，張女士名下的老房子市價翻了幾番，“要是當年賣給公積金中心，虧掉了。”

　　此外，“南京試點”也廣被報道。2005年4月，南京湯山留園公寓試水“給我房子、替你養老”業務。擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可自願將房產抵押給老年公寓，並入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用於繳納養老費用。老人去世后，房屋產權歸老年公寓所有。

　　兩年后，當地媒體的調查卻稱，該公寓隻有4名老人入住，留園老年公寓即將進行工商注銷。

　　日前，記者按照2007年該老年公寓在網站上留下的電話與之聯系，不是無人接聽就是關機。

　　汪榮明帶領的課題組分析，這個方案的限制條件過於苛刻，機構公信力不夠，很多老人不敢把房產交給民營機構打理。

　　其他城市試點也遇到了類似問題：客戶過少。如今，都已基本銷聲匿跡。

　　“試點成功需政府引導給優惠”

　　以往的失敗經歷，讓不少人對未來將開展的“住房反向抵押養老保險”試點，產生悲觀情緒。

　　目前，新的試點方案尚未出台。

　　孟曉蘇認為，如果這次想要試點成功，保監會首先要同意“住房反向抵押養老”作為一個保險產品。政府也要給一些優惠政策，比如給老人免稅。（入保后每月從保險公司處獲得的收入，正常情況應交稅）。

　　再比如，老人越高壽，領取的養老金就會越多，政府也可以通過一些“高齡（保險）補貼”，鼓勵保險公司對高壽老人“管到底”。

　　李紅兵則建議，今后，“以房養老”可借鑒新加坡模式，由政府引導，給出優惠政策，或購買服務，吸引更多公益組織參與。

　　而在“以房養老”這一話題逐漸升溫之時，有專家提醒，讓老年人安度晚年，不能把眼光局限於養老金數目、模式上。

　　去年全國兩會，作為全國人大代表的鄭功成，接到一位老人的電話，希望他呼吁養老金再漲一點。鄭功成說，這位83歲的北京老太太，每月能拿2870多元退休金，但因生病住院，需長期護理，還是捉襟見肘。

　　老年人晚年有高昂的醫療費用等支出，隻依靠基本養老金，根本難以承受。“中國各級公共性財政投入，更應向老年人的醫療保障、養老服務產業傾斜。”鄭功成說。

　　70年產權，“以房養老”最大阻礙？

　　多方認為，“以房養老”的主要障礙，是中國商品房產權最長為70年。

　　“我買的是二手房，現在房齡已經快30年了，等我老了，就算想以房養老，剛把房子抵押出去沒幾年，就滿70年了，這賬該怎麼算？”北京市民張先生說。

　　2011年9月，銀監會在公開辦復全國政協委員“以房養老”提案時表示，我國現有的制度——房屋產權70年，致“以房養老”難推行。

　　中信銀行2011年在多地試點推出“養老按揭”業務，但明確規定，貸款期限最長不超過10年。

　　“現有房屋產權70年，產權到期后如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業務也得考慮這方面的問題。”長春一家銀行個人貸款中心負責人解釋說。

　　對此，孟曉蘇並不認同。在他看來，2007年出台的物權法已經明確規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。金融機構擔憂“70年產權”的問題，是自己束縛了自己。

　　“真正的住房反向抵押保險，要保障抵押了房產的老人，按照房屋的實際價值，領取養老金直到去世。”孟曉蘇說。

　　孟曉蘇認為，“住房反向抵押養老保險”本身就是一個小眾產品。按照他的計算，我國目前大約有2000萬無子女和失獨老人，如果其中有3%的人接受，就有60萬人之多，這將極大改善他們的晚年生活。

　　孟曉蘇計算過，在北京，一套二環內的100平米的老房子，市值約500萬，如果做“反向抵押”投保，每個月可收取3.4萬元養老金，直到去世，房屋增值還能領到更多。

　　“多了一種選擇，不具強制性”

　　民眾還擔心，政府提“以房養老”，那是不是沒有房子的人，就不能養老了，或者，隻靠基本的養老金是不夠養老的？

　　在接受媒體採訪時，華南農業大學勞動與社會保障系副教授張開雲，說出了自己的理解：“以房養老是養老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自願選擇而非強制性的。同時在順序上，是存在了社會養老、家庭養老、國家幫扶、社區服務等養老選項后又增加了一個，而不是意味著，國家先收了你的房子，等你錢還不夠時，再考慮其他幫扶。”

　　9月19日和20日，民政部連續發聲，平復公眾對“以房養老”的質疑：“以房養老”只是一種選擇，與基本養老保險沒有關系。

　　以房養老是養老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自願選擇而非強制性的。同時在順序上，是存在了社會養老、家庭養老、國家幫扶、社區服務等養老選項后又增加了一個，而不是意味著，國家先收了你的房子，等你錢還不夠時，再考慮其他幫扶。 ——華南農業大學勞動與社會保障系副教授張開雲

　　多地探索以房養老模式

　　試點地點：北京

　　開始時間：2007年

　　試點模式：出租自有房屋（保留產權），租金直接給付養老公寓費用

　　存在問題：無中間擔保機構，養老公寓地理位置偏遠等

　　試點地點：杭州

　　開始時間：2009年

　　試點模式：租房增收養老，售房預支養老，退房補貼養老，換房差價養老

　　存在問題：實施規模較小，無法應對可能存在的風險等

　　試點地點：上海

　　開始時間：2007年

　　試點模式：房產直接變賣給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋

　　存在問題：即刻變更產權，未考慮老年人對房價上漲的預期等

　　試點地點：南京

　　開始時間：2005年

　　試點模式：與“倒按揭”有相似之處，但隻針對房屋面積超60平米的“三無老人”

　　存在問題：無中間擔保機構，參與條件苛刻，不利推廣

　　試點地點：重慶、廈門、長沙等

　　開始時間：2011年

　　試點模式：以自己或子女的房產作為抵押，向中信銀行申請貸款，在約定期間通過分期還本付息方式還款或者以房產抵押

　　存在問題：隻能以房產估價的60%提供貸款，貸款到期后，老年人晚年無保障等