房價上漲源自對財富貯藏無法遏制

　　在一個明顯遠離合理價格區間上購房，風險也大。日本女星山口百惠20多年前在房價最高時貸款買的房，至今還在還房貸。

　　項崢

　　我國房地產市場自1998年房改后華麗轉身，已經持續集聚了近15年的人氣。伴隨著住房交易價格的屢創新高，房價上漲似乎已經沒有了天花板。隻要人們的想象足夠豐富，天價商品房好像也能落地生根。

　　推動住房交易價格上漲，除了城鎮化進程催生的強勁住房需求、地方政府對土地出讓收入的高度依賴之外，還源於人們內在的對財富貯藏無法遏制的內心需求。

　　農耕社會傳統賦予了人們強烈的置業情結。在農耕社會，土地是最重要的生產資料。在我國幾千年動蕩變化的滄桑歲月中，朝代更替中始終不變的是良田千畝。司馬遷在《史記》中曾提到“以末致財，用本守之”，也就是說商人賺得的錢財，可以通過投資於“本業”，即農業來保存。現代社會，雖然依靠農業致富的機會大幅減少，但人多地少導致的稀缺土地，成為財富貯藏的最好選擇。實踐也証明，相比黃金等貴重金屬的價格漲跌，房產價值的相對穩定性更能滿足富裕人群對財富貯藏的內心渴望。

　　巨大的財富貯藏需求釋放出樓市持續而強烈的購置動力。改革開放后，伴隨著我國國民經濟發展壯大至全球第二大經濟體，財富也在民眾中高度聚集。這些財富，除了通過貨幣、股權等形式保存外，還需要以其他形式貯藏，而房產無疑是當下中國最好的選擇。

　　以貨幣形式貯藏財富，需要忍受通貨膨脹帶來的貶值壓力。從日本、韓國的情況可以看出，單位流通貨幣的實際價值大幅下降。過去幾百日元可以購買很多商品，而如今隻能買一塊面包。改革開放30多年來，人民幣單位價值顯著下降也給予了人們切身體會。分幣幾乎已經不在市面流通，同樣商品價格過去30多年來大概有幾十倍、上百倍的提升。

　　以股權形式貯藏財富，相對貨幣更能跟隨宏觀經濟運行脈絡，但上市公司經營的不確定性，表明了股權投資存在較高的持有風險。特別是上市公司盈利能力不足，派發股息過低，造成股票價格波動太大，並不符合人們對財富貯藏的穩定要求。

　　而投資於房產，雖然隻有70年產權，但在有限的生命周期內，沒有房產持有稅，價格跟隨通貨膨脹變動，是當前中國較為理想的財富貯藏形式。這也就解釋了，為什麼部分人群明明不缺少住房，還是想方設法購置房產。

　　盡管如此，仍需要清醒地認識到房地產市場運行的風險。過去，台北房地產市場和時下北京、上海等地一樣，經歷過快速上漲的階段。但隨著台灣地區經濟增速回落，房地產價格也大幅回落並穩定在一個相對合理區間。東京房價演變也大體如此。在一個明顯遠離合理基礎上購買的商品住房，可能並不是一個理想的財富貯藏形式。日本女星山口百惠夫婦上世紀80年代在東京房價最高時貸款購入房產，據其新書透露，至今還在還房貸。

　　因此，要綜合權衡財富貯藏的形式，理性選擇購置房產時機。對政策調控的啟示是，要進一步拓寬居民的投資渠道，保持宏觀經濟金融穩定，全力防范通貨膨脹風險﹔同時，要適時開征房產稅，增加房產持有成本﹔對持有三套房、四套房的業主，要大幅提高房屋持有成本，有效遏制房地產投資投機，促使房地產市場理性回歸。