房貸“停貸潮”：慣例引發的恐慌

　　《中國經濟周刊》 記者 劉德炳 | 北京報道

　　進入9月，“金九銀十”的房地產市場卻突然氣氛緊張。國內多個城市出現銀行房貸收緊現象。甚至有人驚呼：銀行房貸急踩剎車，樓市告急！

　　但《中國經濟周刊》記者調查發現，只是部分銀行在部分城市出現停貸現象，主要是因為本年度房貸額度已經用完，嚴格意義上講，有停貸現象，無停貸政策。

　　但有專家指出，即使目前銀行額度緊張，但隻要樓市政策面不變、預期不改，市場仍會判斷有大量資金包括金融資金流入樓市，這意味著，無論是針對房價高企，還是金融風險加劇，政策面都應該做出回應了。

　　部分停貸，大面積惜貸

　　目前我國銀行業的房貸政策是針對購買一套房的客戶，要求首付三成，利率執行基准利率，可適當下浮，一般信貸充裕時可下浮至85%，即打八五折﹔而對於購買二套房的客戶，首付不低於六成，利率不低於基准利率的1.1倍。

　　9月下旬，華夏銀行、招商銀行、廣發銀行等在京的部分營業部門工作人員均向記者表示，已暫停房貸業務。華夏銀行北京分行建國門支行個貸部門一位工作人員向記者表示，早在今年8月份，該支行相關房貸業務就已逐步停止，至於何時恢復，目前還不清楚。

　　記者從北京銀行、中國郵儲銀行等機構的營業部門了解到，今年8月，這兩家銀行的分支機構能給予購買首套房客戶八五折的信貸優惠，但進入9月，信貸優惠已經變為九折。

　　中國銀行則對於部分客戶提高了信貸門檻。中國銀行朝陽支行信貸部門工作人員表示，對於貸款購買二套房的客戶，假如其名下仍有房產，則要求首付不低於七成，即最多隻能貸到房款的30%。

　　不僅僅是北京等一線城市，記者了解到，眼下房貸停貸潮正逐漸向二三線城市蔓延。最近，在北京工作的李先生打算去河北廊坊貸款買房子，但售樓處銷售人員告訴他，目前隻能先交首付，要辦理貸款還得等一段時間，跟他們樓盤合作的銀行基本停止了審批房貸業務，從以往的情況看，最快到今年年底，有可能開啟房貸審批，而放款則要等到明年。

　　中國工商銀行重慶市南岸區營業部工作人員也告訴記者，他們的房貸業務並沒有停止，但門檻大大提高了，他們一般會根據客戶的資信等相關情況，決定是否貸款和貸款利率等情況，對於部分償還能力差、征信差的客戶，他們有可能拒絕放款，而對於有些客戶，其貸款利率有可能比基准利率高出10%以上。

　　21世紀不動產集團北京區域總經理寇海龍告訴《中國經濟周刊》，據其了解，目前中資銀行相對偏緊，首套房大部分利率在九折以上﹔如北京銀行、中國建設銀行等由於年度住房消費貸款額度用光，放款時間出現推延現象。部分外資銀行如恆生、匯豐、摩根大通、花旗、渣打等，首套房貸款按照九折優惠利率執行，部分客戶也可申請到八五折優惠，但審批過程十分嚴格，需要綜合評定工作、收入、信用記錄等多方面信息，比如工作單位是否為政府機關、事業單位或者知名企業，月收入是否為月供的兩倍以上，部分貸款額要求在100萬以上，此外對於購房者在該行的金融資產或存款總額也有一定的要求。

　　據21世紀不動產集團北京安信瑞德市場研究部了解，目前銀行房貸審核和發放時間較之前有所延后，相對而言，外資銀行比中資銀行要快一些。往常二手房面簽約后，通常在大約16個工作日后取得他權証（指購房者獲得擬購買房屋抵押權利的憑証），放款速度平均約15個工作日，現在由於房貸額度緊張，部分銀行要兩到三個月才能放款。

　　“停貸潮”：“慣例”提前？嗅到風險？不愛賺小錢？

　　對於銀行在9月份停止放房貸，華夏銀行和中國工商銀行的有關工作人員給出的解釋均是銀行額度不足。

　　事實上，今年的“停貸潮”並非首次出現。2011年、2012年9月份左右，國內多家銀行同樣出現額度不足的局面，受信貸余額緊縮影響，當時北京、上海、廣東、湖北等地多家銀行將首套房貸款利率悄然上浮10%。不過，到了年底，隨著新一輪流動性的逐步釋放，銀行又上演了戲劇性的信貸優惠戰。2011年12月，中國建設銀行朝陽支行信貸部、花旗銀行北京信貸部的工作人員均告訴記者，當時執行的利率政策主要為基准利率。花旗銀行的工作人員甚至告訴記者，如果客戶資質較好的話，也可能會比基准利率下浮5%甚至是10%。

　　寇海龍稱：年底房貸收緊是銀行前緊后鬆的慣例，但今年二季度末已經顯現，時間較往年明顯提前。央行並沒有統一發布關於房貸政策調整的消息，只是各家銀行根據自身業務結構的調整，對個人房貸業務表現出一定的差異。從目前的趨勢看，部分銀行年內房貸計劃額度已經提前用完，而70個大中城市房價已連續數月上漲，調控預期明顯增強，不排除未來取消首套房利率優惠的可能性。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容告訴《中國經濟周刊》，銀行“停貸潮”主要是因為：一、商業銀行對房地產貸款額度用完了，隻能停止按揭貸款了。二、如果房價上漲過快，房地產泡沫吹得巨大，銀行會減少或停止住房貸款，以便把風險降低到最小程度。三、房貸主要發放對象是首套住房，而首套住房貸款利率比較低，因此，銀行發放這種貸款的積極性就會降低。

　　在上述幾種原因中，易憲容強調，最主要的是房地產泡沫過大，有可能帶來巨大的金融風險，無論從房價收入比，還是今年以來全國多城市房價的快速上漲，還是房產稅等政策的逐步推出等來看，都意味著房地產業面臨較大的風險。

　　業界等待三中全會釋放的政策信號

　　從歷次樓市調控來看，隻有2007年底、2008年取得相對較好的調控效果，當時多城市房價出現下調，而其時最有力的政策就是從嚴執行信貸政策，提高房貸門檻。“隻有卡住了銀根，才能抑制住房價的過快上漲。”一位地產從業人士表示。

　　易憲容表示，如果銀行全面收縮房地產按揭貸款或全面提高貸款利率，將對國內房地產市場帶來重大打擊，會使得整個住房市場投資需求及消費需求全面減少，房價下降。

　　不過，盡管面臨銀行局部停貸，但房地產市場恰逢“金九銀十”，目前依然保持著旺盛態勢。今年中秋假期期間，北京新建住宅合計成交850套，為2010年以來各年中秋假期成交量最高。鏈家地產市場研究部張旭認為，從目前的市場看，購房需求還是比較旺盛。

　　易憲容認為，最終決定這一切的，將是銀行的風險意識和中央樓市調控思路。記者了解到，目前房地產業界普遍關注十八屆三中全會，都等著看政策的方向。