房價“越調越漲” 三中全會《決定》開三劑藥方

　　包括調控回歸市場化，完善土地供應，房產稅改革﹔上月70大中城市房價69個同比上漲

　　18日，中國國家統計局公布的數據再次印証了全國房價普漲的猜想：70個大中城市中，69個同比上漲，65個環比上漲。這是自2013年初國五條施行以來房價再創新高。面對行政化調控“越調越漲”的怪圈，剛剛結束的中共中央十八屆三中全會開出的藥方是：調控回歸市場化，完善土地供應和房產稅改革將成為調控樓價的主要手段。專家認為，在房價一路狂飆，房地產調控陷入僵局之時，三中全會提出的“明確市場對資源配置起決定性作用”，將成為房地產市場調控的新思路。

　　■ 發布

　　國家統計局發布70個大中城市10月房價數據，僅溫州同比下降

　　北上廣深同比漲幅超20%

　　新京報訊 （記者蔣彥鑫）10月，全國70個大中城市新建商品住宅價格從同比來看，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市延續了上月漲幅全部超過20%的情況﹔漲幅超過10%的城市達到21個，比上月增加6個。

　　21個城市同比漲幅超10%

　　昨日，國家統計局發布上月房地產數據，上漲依然成為絕對的主流，北京、上海、廣州、深圳漲幅全部超過20%，漲幅超過10%的城市達到21個，僅有溫州繼續保持同比下降的態勢，降幅為1.5%，連續數月成為唯一同比下跌的城市。這也是溫州樓市連續第26個月下跌。

　　而從環比漲幅來看，溫州也已經保持了連續4個月的下跌趨勢。

　　同比漲幅高與去年基數低有關

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲高，與去年同月對比基數相對較低有一定關系。初步測算，去年10月份70個大中城市新建商品住宅同比價格下降1.1%。

　　另外，城市之間房價變動仍是差異較大，同比價格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數二、三線城市，大部分城市房價同比漲幅總體平穩。

　　劉建偉還表示，判斷房價長期變動趨勢還要參考定基指數的變化。北、上、廣、深等盡管今年近幾個月新建商品住宅價格當年同比上漲較多，但從以2010年價格為100的定基指數看，三年來每年平均漲幅在7%-8%。

　　■ 解讀

　　房價環比漲幅有所下降

　　劉建偉表示，10月份房價環比漲幅有所收窄。從總體上看，初步測算，70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅為0.7%，比9月份的環比平均漲幅收窄0.2個百分點。

　　分城市看，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市新建商品住宅價格環比平均漲幅為0.9%，比9月份的環比平均漲幅收窄0.5個百分點。天津等33個二、三線城市的新建商品住宅價格環比漲幅比9月份也有不同程度的收窄。

　　劉建偉分析說，10月份房價環比漲幅收窄，與部分城市進一步強化調控政策有關。一方面，由於開發商看好“金九銀十”這一傳統銷售旺季，力推新項目，市場供應量增加，一定程度上房價上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對部分項目也進一步嚴格了房價的銷售審批條件，房價環比漲幅受到了抑制。

　　一二線城市是上漲主流

　　中原地產市場總監張大偉表示，從全國樓市看，市場已經分化，一二線城市暴漲，三四線城市平穩。整體市場冷熱不均衡。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的經濟發展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人。整體市場已經出現了明顯的四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。

　　張大偉表示，目前大部分城市都面臨年度房價調控目標的考驗，限價政策可能會全國再次收緊，而且信貸額度也會明顯約束市場成交。

　　■ 分析

　　應對“越調越漲”需靠市場手段

　　《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中對房地產調控著墨不多，稍有關聯的舉措包括：建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地產稅立法並適時推進改革，以及加快推進住房保障和供應體系建設等。

　　與短期的限購、限價、限貸等行政控制不同，這些舉措核心是通過市場手段平衡供需。

　　影響房價關鍵在供給

　　自今年下半年以來，盡管北京、上海、廣州、深圳等地不同程度加強了政府對於房價的行政控制，但政府的調控之手仍然難以拉住房價的脫?之繩。屢調屢漲的現實讓越來越多的學者開始認同，影響中國房價的關鍵在於供給。

　　國家統計局剛剛公布的數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四個城市10月的房價同比上漲均超過了20%。

　　這與年初各地政府制定的房價漲幅低於城鎮居民可支配收入的增幅的承諾相距甚遠，目前距離提交答卷還有兩個月的時間，即便北京、上海、深圳都加碼了更嚴格的行政調控舉措，調控目標也基本成了不可能完成的任務。

　　“已經到了動手術的地步，卻不斷強化政府的權力，妄想抓幾服止疼藥就能解決，最后招致市場的反彈。”暨南大學管理學院教授胡剛表示。

　　行政調控不會馬上退出

　　長期以來，地方政府壟斷了供應端所有的土地出讓市場，但土地資源緊缺以及土地財政的制約，單軌制供應導致土地出讓遠遠滿足不了實質需求，也使得農民財富收入增長緩慢和因征地導致的社會矛盾累積。

　　目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個省市已展開農村土地集體入市的實質性試點，專家分析，農村集體土地入市順利實現，大量低成本閑置的農村建設用地，將極大平抑土地市場價格，為火熱的房地產市場澆上一盆冷水。

　　另一引人關注的改革是在稅費領域，數年來“隻聽樓梯響、不見人下來”的房產稅改革被明確，將成為在房地產市場領域理順供給、持有和交易環節的改革突破口。

　　中山大學財稅系主任林江表示，房產稅的改革將不會是單純在住房保有環節的征稅，而是將全面協調房地產領域的稅費改革，通過增加持有成本擠出閑置存量資源。

　　很多專家表示，雖然向市場還權、由市場配置資源是大勢所趨，但中國一直執行的行政調控也不會馬上退出。據新華社電

　　聲 音

　　公報明確提出“建立城鄉統一的建設用地市場”，這將打破地方政府對土地市場的壟斷，相應的土地供應量會增加﹔也會改變地方政府在土地市場上尋租空間和壟斷性利益過大的局面。此外，在樓市調控長效機制建立方面，今后會逐步淡化行政手段，回歸市場。未來政府部門對低收入群體的住房提供上應該會加強。與之同時，商品房則會強化市場化的調控，兩條路並行。

　　——中國人民大學經濟學院副院長劉元春

　　房地產的問題，不是房價本身高，而是經濟運行深層次的問題導致房價高。影響房價主要有三大因素，供給、需求，以及解決供給和需求背后需要的經濟和政策環境。

　　十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》著眼的就是解決經濟運行中深層次的制度問題，其中提及的諸多內容，雖然未具體地涉及房地產調控，但均會對房地產市場產生直接影響。

　　——北京市房協秘書長陳志