小產權房升溫兩部委聯合叫停 處置成本高轉正無期

　　正當不少人做著“小產權房轉正”的美夢時，兩部委祭出“當頭一棒”。

　　11月22日，國土部和住建部聯合發布《關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（以下簡稱《通知》），要求各地堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。

　　浙江大學公共政策研究院研究員楊遴杰指出，“該《通知》與此前發布的有關小產權房的政策基本要求是一樣的，但當前小產權房再度升溫，此時再次發文是為了表明當前態度。”

　　借機炒作

　　“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，也就沒有土地証等証件。然而，近段時間以來，有關小產權房可能轉正的猜想，讓“缺証少保障”的小產權房火了一把。十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）提出，建立城鄉統一的建設用地市場。此前，一份由國務院發展研究中心公布的“383方案”中提到：“對已經形成的“小產權房”按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，有條件轉正。”在這種情況下，多地二手市場“聞聲而動”。據報道，北京最大的“小產權房”集中地太玉園小區，10天內房價每平方米上漲了將近1000元。

　　“這是一種誤讀。”國土部相關人士對媒體表示，《決定》中有關同等入市、同權同價的表述，不能簡單地把它理解成，農村的地要變成城市的地，想怎麼用就怎麼用。

　　中國房地產信息集團研究總監薛建雄也表示，不少房地產中介以及開發商都借此來炒作。但實際上，小產權房的價格並沒有出現特別領先市場的表現。

　　“千萬別買，讓小產權房轉正，想都別想，三中全會也沒說小產權房可以入市。”華遠董事長任志強近日就公開怒斥小產權房的違法性，認為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。

　　緊急降溫

　　面對炒作風潮，官方再也“坐不住”了。

　　《通知》強調，建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序。建設、銷售和購買“小產權房”不受法律保護，影響了新型城鎮化和新農村建設健康發展。要堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。《通知》同時要求，地方國土和住建部門對“小產權房”開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理意見。

　　在浙江大學公共政策研究院研究員楊遴杰看來，“該《通知》與此前發布的有關小產權房的政策基本要求是一樣的，但當前小產權房再度升溫，此時再次發文是為了表明當前態度。”早在1999年，國務院辦公廳發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中就已明確規定：農村的住宅不得向城市居民出售。

　　“轉正”無期

　　據不完全統計，截至目前，全國“小產權房”的總量或已超過70億平方米，如果按每套100平方米來計算的話，相當於有7000萬套小產權房。目前看來，小產權房違法是現實法律中毋庸置疑的事實，但此次兩部委針對小產權房下發的通知中，僅對在建、在售的小產權房堅決叫停。那麼，對於已建、已售小產權房該如何處置？

　　北京市國土局副局長李軍對媒體透露，去年開始，北京開展的清理小產權房的工作，基本原則就是要杜絕新生，逐步地處理遺留問題。針對已建已售的“小產權房”，李軍表示，這一遺留問題目前也正在進行處理，將選擇個別區域進行試點，目前試點方案正在研究制定中，但北京從未考慮讓小產權房轉正。

　　“小產權房的處理肯定會是一個長期緩慢的過程，不可能在短時間內解決。”薛建雄告訴記者，小產權房問題應該在社保與土地挂鉤制度、集體土地與國有建設用地流轉制度完善后解決，具體來說，其一是給失地農民(小產權房佔用的土地)社保和就業，然后將小產權房轉成大產權﹔其二是拿同等面積的城市建設用地來換，比如一些工業用地多出來，轉成農民耕地，然后把小產權房轉成大產權房。

　　薛建雄直言，上述兩個方法，對政府來說成本都非常大。這就意味著需要向小產權房業主征收較高的土地出讓金，而小產權房業主也並不一定會同意。我國小產權房規模之龐大，給處置增加了不小的難度。

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　　武漢出台“漢七條”

　　近期各地房地產調控政策紛紛出台。

　　繼“深八條”、“京七條”、“滬七條”之后，武漢於11月22日正式出台《關於進一步加強房地產市場調控工作意見》（以下簡稱《意見》），降溫樓市。《意見》規定：外地戶籍居民家庭申請購房，必須在武漢繳稅或繳納社會保險年限，由之前的1年調整為2年，並僅限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。業內認為，這是“漢七條”中最嚴厲的鐵腕手段，嚴格限制了外籍人口購房數量。

　　與此同時，外地人在武漢納稅或者繳納社保時間一年調整為兩年的政策執行時間節點以網簽時間為准，11月23日前網簽的仍按老辦法執行。

　　武漢市房管局對外表示，隻要在11月23日前已經網簽的，仍執行“一年限期”﹔23日開始網簽的，就要實行“兩年限期”。

　　對武漢市戶籍居民家庭，繼續限制其購買第三套住房﹔外地戶籍居民家庭，需在武漢繳稅或繳納社會保險2年，並僅限購1套住房。限購年限的調整，將不少購房者拒之門外。有專家表示，“購房需求延遲分批釋放后，將極大緩解房價上漲壓力。”

　　房地產分析師表示，近期出台的各種房產調控政策，將加大各地消費者對房市的觀望情緒。買家進入觀望期，賣家將出現心理鬆動。“如果國家方面后續再有新政加碼，不排除價格出現調整的可能。”該分析師指出。（記者 夏妍）