防城港房產大躍進后難收拾:5年售730萬平米住宅

　　海濱小城“房事”之殤 防城港“看房一日游”陷阱

　　即便“鬼城”鄂爾多斯，似乎也沒有防城港這般瘋狂。這個城鎮常住人口隻有40萬的廣西北部灣海濱小城，在過去5年間，新開發的住宅面積高達850多萬平方米，以每套120平方米計算，有7萬多套住宅從泥土裡快速冒出。

　　更令人驚訝的是，在過去5年中，有730萬平方米住宅被售出，而城鎮常住人口卻多年保持不到1%的自然增長率。到底誰買走了房子？

　　城市人口的緩慢增長，與樓盤的瘋狂銷售尖銳對比，被忽悠前來買房的“看房一日游”游客成了冤大頭。《華夏時報》記者近日多次夜間實地探訪防城港市區樓盤，証實入住率極低﹔即使在主要道路“北部灣大道”兩側，連綿的樓盤大多不見亮燈。

　　借助房地產迅猛發展而引人矚目的防城港，在產業拉動力不暢的背景下，目前正承受著“房地產大躍進”釀下的苦果：大量樓盤因資金緊張拖延交房、外地游客陷“炒樓花”陷阱、中介以“避稅款”名義卷走高額中介費、各種退房糾紛不斷、政府應對無方難以收拾“殘局”……因樓而興的防城港，如今因樓成殤。

　　“看房一日游”陷阱

　　10月31日上午，楊宏超從北海趕到防城港一個名為“海濱城”的樓盤售樓處，他要退掉一年半前認購的一套商品房。

　　楊就是當地“看房一日游”的受害者。當時，他乘坐旅游大巴來到這裡，在導游口若懸河的鼓動下，認購了一套商品房。楊保存的單據顯示，他選擇了一套88平米的兩居，單價為每平米3860元，享受折扣后為3710元。值得注意的是，在“置業計劃表”中卻注明，該房合同單價為每平方米3010元。

　　“每平方米中間有700元的差價，置業顧問說是為了避稅，並稱這種做法在防城港是潛規則。”楊說，這裡的房價比其江蘇老家要便宜很多，再加上是海濱城市，他和多位游客並未介意所謂“避稅”問題。

　　收費單據顯示，楊分兩次繳納了2萬元購房定金，“一日游”當天即2013年2月23日繳納了2000元，10天后又補交了18000元，收款方為開發商麒胤房地產開發公司下屬銷售公司。而另一份收據顯示，楊還向“廣西北海東亮投資有限公司”支付了每平米700元、共計61500元的費用。

　　令楊宏超意外的是，一位做中介的朋友不久后告訴他，“海濱城”項目的實際售價不到3000元，他被“看房一日游”忽悠了。

　　如今，在麒胤房地產開發公司辦公室，當楊宏超提出退房要求時，一位黃姓負責人並不意外。他表示，退房沒有問題，但隻退2萬元定金，且要扣15%的違約金。對於61500元避稅款問題，黃姓負責人稱，這是交給中介公司的服務費，楊應該去跟中介公司索要。

　　楊宏超要求開發商負責聯系銷售中介東亮公司進行三方協商，但被拒絕。黃稱，他們與東亮公司沒有合作，也沒有簽任何委托銷售協議，聯系不上。

　　由於交涉未果，楊宏超以海濱城項目未取得預售許可而違規賣房為由，前往防城港市住房保障與房產管理局投訴。據了解，海濱城項目在楊繳納定金后半年，才取得預售許可。

　　該局市場監管科負責人表示，未取得預售許可，開發商不得銷售房屋，也不得收取任何費用，違規銷售者，購房合同無效。

　　“這類糾紛很多，都忙不過來了。”市場監管科一位工作人員表示，過去幾年防城港在商品房銷售方面不規范，積累了不少問題，導致糾紛集中爆發。記者在市場監督科採訪期間，至少有五撥購房者前去投訴，工作人員還接聽了多通投訴電話。

　　賣方合謀亂象

　　坐在房管局市場監督科門前等待開發商來協商退房的新疆購房者何女士告訴《華夏時報》記者，她是今年7月隨朋友來防城港旅游，隨后“一見鐘情”決定在這裡投資買房的。

　　何女士稱，到防城港當天就交了21萬元的購房款，這次來准備付余款，但發現收取房款的是中介公司，沒有獲得開發商的授權。

　　像何女士一樣，在防城港購房的絕大多數是外地人。當地官方數據顯示，2012年，該市所售商品房，購房者為外省(市、區)的佔30%左右﹔到2013年下半年，增長到70%﹔今年前5個月，更是佔了75%。這些外來投資客看中的，除了環境好、價格低之外，還有充斥耳邊的投資價值。

　　防城港一位企業負責人稱，近幾年該市房地產異常火爆，得益於龐大的“傳銷大軍”，尤其是來自北海的“隊伍”，他們以防城港的房地產為標的，轉身鼓動大量在北海尋找發財夢的人投資。

　　“看房一日游”就是那幾年最火爆的形式。據當地媒體報道，防城港“一日游”看房團興起於2011年下半年，2012年漸成規模，此后兩年相當鼎盛。隻要不刮大風下大雨，每天看房團人數都能超過千人。

　　據介紹，最初組織者還收取游客上百元交通費，后來開發商直接報銷大巴費用。在開發商與中介結伙后，“看房一日游”成了防城港一景。

　　“每天一大早，市政府前面的海洋文化公園裡就會開來十幾輛旅游大巴車。”前述企業負責人說，他去市政府辦事時，經常看到一車車的游客被導游帶著參觀規模宏大、裝修考究的海洋文化公園，“面對著大海和美麗的公園，導游拿著喇叭介紹著防城港，從城市建設到遠景規劃，從發展定位到國家扶持政策，從價值判斷到投資回報，他們說得非常專業，極具蠱惑性。”

　　在防城港做了多年房產中介的張銘(化名)說，這些游客一般被帶到一兩個樓盤參觀。而去哪個樓盤，則取決於中介公司。一般而言，中介公司先與開發商談好合作方式，包括銷售底價，然后直接在底價上大幅加價，再以打折方式吸引游客現場做出購房決定，“中介公司收取的服務費在每平米400到800元之間，有的甚至高達1000元”。

　　“每輛旅游大巴能坐四五十人，每班車上有兩三人願意買房很正常。”張銘說。據介紹，最鼎盛時期，有超過一千家的中介公司從事房地產中介或組織“看房一日游”活動。而為了讓游客掏錢，中介們費盡心機，服務費謊稱“避稅款”、夸大投資回報、以內部認購為幌子違規“炒樓花”等，這為日后糾紛大量爆發埋下了禍根。

　　無法否認的是，在過去4年間，防城港房子銷量十分驚人。本報記者根據統計年鑒計算得知，在最瘋狂的2011年，共銷售233萬平方米，超出當年的住宅竣工面積。

　　政府打什麼算盤？

　　沿著防城港市區大道前行，映入眼帘的是密密麻麻的樓盤，有剛剛竣工未入住的，有塔吊矗立未見施工跡象的。

　　“主城區常住人口隻有30萬，這麼多房子，根本沒有人來住。這跟包括鋼鐵業在內的產業經濟帶動乏力有關，也跟政府發展房地產業的政策失誤有密切關系。”一位在防城港市經營多年的企業負責人說。

　　防城港坐擁深水良港，是中國西部地區第一大港，依托港口優勢，這裡被重點布局為鋼鐵能源基地，有武鋼等知名企業入駐。據當地政府官員介紹，如果武鋼項目進展順利，其帶動效應將非常可觀，包括房地產繁榮、第三產業發展等。但近幾年鋼鐵產業遇冷，武鋼項目進展低於預期，其拉動作用並未顯現。

　　但是，冀望武鋼項目拉動而先期繁榮的房地產業，得到了當地政府的大力支持。從記者掌握的數據來看，2008年至2010年間，該市每年住宅施工面積增幅驚人，分別是67%、82%、197%。其后雖然增幅趨緩，但絕對面積仍然龐大，2011年至2013年住宅施工面積分別是795萬平米、677萬平米、745萬平米。

　　防城港遍地起高樓，推動了政府賣地收入過去幾年連續大增。數據顯示，2009年，該市土地購置費僅為6.01億元，次年增長為10.19億元，2011年升至14.05億元。而其財政收入數據分別是27.39億元、35.12億元、44.35億元。

　　多位接受記者採訪的政府部門人士承認，鑒於房地產業對城市財力的貢獻較大，當地政府對其頗為支持，再加上防城港建市較晚，在監管方面經驗不足，導致出現大量問題。

　　該市房管局市場監督科鐘科長並不諱言問題存在，他拿出一份局領導講話稿對記者說，該局正在對暴露的問題著手整頓。記者注意到，這份會議講話稿清楚地羅列了房地產發展中的突出問題：大部分房地產企業存在融資困難現象，導致項目進度緩慢，甚至資金鏈斷裂項目停工，陷入各種債務、合同糾紛﹔涉訴涉訪案件增多，自2013年下半年以來，因“一日游”看房團導致的群眾投訴案件日益暴露，主要集中在無証預售、變相收取除房款外的中介佣金等。

　　“從去年底開始，我們進行了多次整頓。”鐘科長說。不過，一位湖南購房者王先生對職能部門的處理方式頗為不滿。“我們去投訴，他們只是協調解決糾紛，而根本不提對違規開發商的處罰。”

　　而就在記者採訪期間，一位購房者舉報“海灣公館”開發商無証預售及其商業樓未建卻違規獲得預售証，均未獲正面回應。記者10月31日在項目現場看到，“海灣公館”多棟已經獲得預售許可証的商業樓，隻有一棟剛剛打完地基。

　　據了解，為開發商核發預售許可証的，正是該市房管局市場監督科。“政府職能部門違法，可能是助長防城港房地產亂象的隱蔽根源。”上述購房者說。

　　防城港樓市亂象叢生，由此堆積的泡沫何去何從？對此，本報將跟蹤報道。