揭開房地產市場“暖冬”真相

　　房地產市場風波不斷。一方面，市場傳言受廣東試點官員資產公示制度影響，一線城市出現天量二手房拋盤，有可能對樓市造成沖擊﹔另一方面，國家統計局公布的11月房地產開發投資情況顯示，房地產開發投資增速創6個月新高，商品房銷售面積也出現年內首次正增長，房地產銷售和土地市場均現“暖冬”跡象。真相到底如何？

　　一線城市未現“天量”二手房拋盤

　　根據記者調查，所謂一線城市二手房“天量”拋盤現象並不存在，房企投資信心恢復則為普遍現象

　　上周末，一則樓市傳聞在微博中迅速蔓延。消息稱，受廣東部分地區試點官員資產公示制度影響，一線城市普遍出現二手房天量拋盤，其中北京突然出現381萬套空置房拋向市場，上海二手房挂牌量從41萬猛增至200萬套。廣州二手房挂牌量從26萬套增至100萬套。如以此前北京僅10萬套左右的二手房總供給量來看，300余萬套拋盤量確實可能對樓市產生重大沖擊。

　　不過，根據上証報記者的調查，一線城市二手房拋盤量猛增的消息並不屬實。北京市住房和城鄉建設委員會官方網站信息顯示，截至記者昨天發稿時，北京市場存量可售房源僅為40549套。中原地產分析師張大偉稱，官方公布的二手房可售房源一般是即將簽約的房源，不反映真實供給情況，但北京市場真實的挂牌二手房源也不過10萬套左右。中原地產華北區總經理李文杰介紹，北京過去30天平均日增加二手房源250套左右，最多不過300套，也有僅100余套的情況。因此北京不存在挂牌量激增300多萬套的情況。“別說300萬套，就是增加30萬套，也是了不得的。”專家表示。

　　廣州方面，據了解，目前廣州一手房可售房源5萬套左右，二手房粗略估計在7萬至10萬套。“廣州一二手房市場處於穩定的量價恢復性上漲階段，確實沒有天量拋盤。如果有那麼多拋盤，價也不可能還在漲。”中原地產廣州區負責人黃韜表示。

　　而根據相關報告，11月份，北京、上海、廣州、深圳、成都、天津六大典型城市二手住宅成交量普遍回升，創下今年月成交量第二高位，二手住宅總成交面積合計約483萬平米，環比增長17.5%。分城市來看，成都環比漲幅最高，約40%﹔其他五個城市環比漲幅在10%至20%。從前11個月二手住宅累計成交量來看，六個城市均比去年同期有不同程度增長。其中，成都同比增幅達90%﹔上海、廣州、天津同比漲幅在20%至30%﹔北京和深圳同比增幅最小，不超過10%。

　　價格方面，中原領先指數系統數據顯示，自今年3月以來，六個城市二手住宅價格指數連續8個月上漲。從累計漲幅來看，北京、上海和廣州三地價格指數累計回升幅度超過10%﹔深圳為8.9%﹔相比之下，天津和成都的價格指數回升幅度較小，不足4%。業內預測，12月份六個城市二手住宅成交價格還將繼續上漲，其中上海和深圳的環比漲幅或將有所擴大。記者 於兵兵

　　全年收官在即 商品房銷售面積首次“轉正”

　　全年樓市即將收官之際，商品房銷售面積年內首次“轉正”。

　　據國家統計局統計，前11個月，全國商品房銷售面積為9.1705億平方米，同比增長2.4%，增速較1-10月份提升3.5個百分點。這也是這一指標在年內首次由負轉正。其中11月全國商品房銷售面積環比上漲25.82%，達1.2962億平方米，成為推動前11個月總銷售面積出現正增長的重要因素。

　　根據記者統計，從今年2月份開始，每月的全國商品房銷售面積增幅分別為-14%、-13.6%、-13.4%、-12.4%、-10%、-6.6%、-4.1%、-4%、-1.1%，直到11月份，上述數據才“轉正”——增長2.4%。

　　鏈家地產分析師張旭告訴記者，目前購房者入市積極性明顯增加，尤其是之前觀望的客戶再度入市。“主要原因是對於市場預期相對樂觀，很多購房者看漲明年市場。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，12月份北京二手住宅市場將延續翹尾行情，成交量或將超過11月份，接近7月份的年內峰值。而且，“今年北京新房市場有望完美收官，全年新建商品住宅(剔除保障房)成交量預計達9萬套，將超過2010年的8.8萬套和2011年的5.9萬套，創近三年新房成交量新高。”

　　中原地產的數據也吐露些許暖意。據統計，上周全國多數城市住宅銷量同比均呈現明顯回暖跡象。但是，“由於存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企拿地規模和開工速度並未出現同比例提升。”中原地產張大偉說，這反映出開發商在目前的經濟和政策環境下，對未來市場走勢的判斷仍保持相對謹慎。

　　“目前各房企在供應、定價方面的銷售策略總體傾向平穩，加之調控政策的長期存在，房地產市場出現大起大落的概率不高。”張大偉認為，房地產調控政策的基調未變，而年底信貸額度可能趨緊，信貸政策將是影響年末市場走勢的關鍵。

　　值得一提的是，銷量上升的同時，房地產企業投資信心也全面恢復。統計局數據顯示，前11個月全國房地產開發投資64772億元，增速比前10個月提高1.3個百分點，也是5個月以來開發投資增速最高值﹔土地購置面積31638萬平方米，雖然同比仍下降14.8%，但創下8個月以來的最小降幅。記者 於兵兵 於祥明

　　上市房企這一年：以價換量、斷臂求生、另謀出路

　　2012年，是樓市調控持續深入的一年。房地產市場業績分化愈演愈烈，龍頭企業依賴自身資金優勢“以價換量”，銷售業績大幅提升﹔與此同時，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉讓股權﹔還有一些房企“另謀出路”，尋求轉型，走向多元化經營。房產企業“圈塊地就能掙錢，賣棟樓就能發財”的集體暴利時代逐漸走向終結。

　　最新數據顯示，1至11月，萬科、保利、恆大分別實現1271.5億元、920.32億元、846.3億元銷售額，均已超過去年三家公司的全年銷售額。恆大更是宣布提前完成全年800億元的銷售計劃。

　　調控之下，龍頭房企依舊風光無限，但實際上不少房企的日子卻並不好過。深圳証券信息有限公司數據顯示，前三季度有23家A股上市房企淨利潤為負，處於虧損狀態。其中，虧損最為嚴重的京投銀泰，虧損近2億元﹔其次是嘉凱城，虧損1.56億元﹔其余虧損房企，虧損額均在1億元以內。

　　上市房企內部業績分化明顯，使得行業集中度不斷提升。深圳証券信息有限公司提供的數據顯示，前三季度，127家A股上市房企共實現328.20億元淨利潤，較去年同期僅增長1.21%。其中，萬科、保利、招商等前十大房企，淨利潤高達188.26億元，同比上漲14.22%，佔127家上市房企淨利潤的57.36%。而去年同期，前十大房企的淨利潤佔比為50.82%。由此可見，今年前三季度，A股上市房企淨利潤前十強的集中度提升了6.54個百分點。

　　2012年，房地產行業股權轉讓延續了2011年的火熱態勢。樓市調控下，銀行貸款難獲批，存貨難消化，兩大難題之下，很多房企面對資金趨緊問題，不得不轉讓股權“斷臂求生”。

　　11月29日，冠城大通發布公告稱，將其持有的深圳冠洋房地產有限公司100%股份，以7.33億元的價格轉讓給上海誠盈一期股權投資中心。深圳冠洋擁有位於深圳熱點房地產板塊——月亮灣的兩塊地。

　　同樣是11月29日，陽光城也發布公告稱該公司及其全資子公司福建陽光房地產開發有限公司擬將合並持有的陽光城集團武夷山置業有限公司100%股權，以人民幣7838.67萬元轉讓給福建望城投資發展有限公司。

　　世榮兆業11月8日發布公告稱，擬轉讓其控股子公司珠海市斗門區世榮實業有限公司持有的珠海市世榮房產開發有限公司50%股權。

　　清科研究中心數據顯示，三季度，中國房地產行業共有23起並購案例，涉及14.43億美元，佔當季所有行業並購總額的22%，成為三季度並購金額最高的行業。

　　除了轉讓股權外，不少房企開始另謀出路，開始進軍其他行業，以求通過多元化經營支撐企業發展、分散經營風險、拓寬利潤渠道。

　　上海易居房地產研究院的研究顯示，商業、金融、礦產能源等行業正在成為房企多元化經營的熱點進入行業。隨著房企逐步向商業地產、旅游地產或產業地產的進軍，房企十分自然地開始涉足酒店、百貨、影院等商業經營﹔中海、金地、華潤、綠城、萬通、嘉凱城、世貿、復地等房企已設立產業基金﹔中天城投、中潤投資、鼎立股份、華業地產等近1/6的A股上市房企開始“涉礦”。(據新華社電)

(來源:上海証券報)