范冰冰投資海外公寓賺翻倍 眾籌海外房產投資露臉

　　想學大佬們海外炒房又不夠錢？

　　跟著大佬去投資

　　從實施限購到限購“鬆綁”，國內房地產市場的前景依舊沒有迅速明朗起來，而時下的海外市場卻成為各路投資客目光所致。從各大房企大舉進軍海外地產，到娛樂明星變身“投資達人”——如何在坐擁財富的同時將其保值升值，一直是諸位“大佬”思考的問題。而對於囊中有些羞澀的普通老百姓而言，這場大佬的游戲眼下又有了新玩法。

　　在新的歷史機遇下，市場總會為“大佬”之外的普通投資者打開一道閘門。早在今年6月，團貸網就推出“房寶寶”產品，普通投資者最低花1000元就能投資國內豪宅。延伸到海外房產投資方面，自稱國內最大的海外房地產眾籌交易平台也以投資海外大學周邊的學生公寓為特色，投資人的最低出資額度為5萬美元。今年8月份，平安好房網也沿襲了海眾的投資模式，並將投資標的鎖定在美國高級公寓，而100美元的低門檻更是賺足眼球。

　　■新快報見習記者李馳 記者龐倩影

　　明星案例

　　范冰冰 投資海外學生公寓賺翻倍

　　早在2008年的金融海嘯爆發后，中國的投資者就開始集體抄底海外房產，其中也不乏一些明星借此機會變身“海外投資達人”。而在各種坊間傳聞中，范冰冰被塑造為一位海外房產投資成功典范，雖然真實性有待考証，但投資思路和投資回報卻備受追捧。

　　據稱，范冰冰的“投資之路”始於一個偶然的機會，在向海外投資房產成功的演員同行請教之后，很快小試牛刀。范冰冰最初看中的是一套位於列治文的有百年房齡的哥特式木頭老房子，賣價27萬加元。當時她與房主老夫婦達成協議，首付2萬加元，在隨后的兩年內的前23個月每月付1萬加元，最后一個月付5萬加元。而后來，她將這套房改造成一家家庭旅館，為剛剛登陸的新移民提供短期住宿服務。同時，她還將一樓大廳租給一家移民咨詢公司，“住宿”+“移民咨詢服務”的投資模式讓范冰冰積累起了早期資本。

　　此后，隨著越來越多的中國留學生前往加拿大留學，范冰冰增加了新的投資點子——打造中國留學生公寓“冰冰小棧”，並將上述投資模式加以復制。據媒體報道，在2004年至2009年五年間，范冰冰投資的地產，售價已經上漲95.5%。截至2010年，范冰冰投資獲利超過200%。

　　投資情報

　　上半年海外住宅投資額同比飆升84%

　　在明星的各種海外投資案例背后，是國人出於對於人民幣升值的預期，以及國內房地產風險的考慮，所以中國購房者尤其是高淨值人群前往海外房產市場呈現擴張趨勢。

　　根據胡潤富豪榜數據顯示，中國高淨值人群有1/3購買了海外房產，大多是住宅型的房產，“未來三年，很多富裕的人群也將規劃海外進行置業”。

　　另據仲量聯行2014年第二季度報告，今年上半年，中國海外房地產投資總額較去年同期增長17%，達到54億美元，而主要貢獻則來自於住宅投資。仲量聯行同時還透露，2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。“海外房產投資的市場非常大，海外置業投資行業快速發展或會成為大勢所趨。”深圳大學“中國海外利益研究中心”首席顧問丁學良說。

　　丁學良還認為，“在過去的六七年間，中國是海外投資增長最快的國家，海外投資對中國經濟的發展起到了越來越重要的影響。”這也意味著，中國大量的資金還會在全球范圍內進一步尋找更好的投資機會，“深入研究海外投資的發展趨勢和操作模式，穩步開展海外投資就顯得尤為必要”。

　　投資錦囊

　　普通投資者如何參與？眾籌成低門檻入市途徑

　　隨著2008年金融海嘯的退卻，國內的地產后市依舊不太明朗，海外房產則被業內認為“未來可能處於一段上升期”。在此背景下，投資客們躍躍欲試，針對普通者投資的投資模式也推陳出新。除了像范冰冰那樣直接投資實體，通過金融工具投資房產亦是另外一種渠道。而火爆的眾籌模式，也迅速被復制到海外房產投資中，成為降低海外炒房門檻的利器。

　　最低“起步價”100美元

　　今年8月，平安好房推出“海外房產眾籌”，投資者單筆最低出資100美元就能投資美國高級公寓，首單眾籌項目就吸引了6000多人參與，並順利完成融資100萬美元的目標。目前，平安好房的首單眾籌項目落子美國南卡羅來納州Chandler Oaks公寓，項目正式進入落地運作程序。平安好房稱，其與Limestone私立大學已簽訂了出租協議，“每年擔保租金回報率為5%，包租三年，第四年第一個月物業公司承諾以112%買入價回購”。

　　事實上，平安好房並不是第一個吃螃蟹的，另外一家駐扎在國內海外房地產眾籌交易平台的海眾網，自去年以來已經募集了120個海外房產項目，募集資金總額達到3200萬美元。據了解，海眾網將單一投資人的出資額限定在5萬美元(或3萬英鎊)、10萬美元(或6萬英鎊)，以及“基石投資者”三檔。其中，“基石投資者”的投資數額一般不低於10萬美元或6萬英鎊，“基石投資人可以與海眾單獨協商投資收益率、特殊優惠條款等投資條件”。

　　據了解，海眾網投資的標的更傾向於“擁有卓越地理位置及資產升值前景的學生公寓樓”。在投資者最為關心的投資收益方面，“最低限度的投入也可享受到較大型投資項目8%-15%的預期收益”。

　　適合偏愛理財產品的投資者

　　新快報記者發現，眾籌機構的投資標的與范冰冰的如出一轍，都是將目光鎖定在了大學生公寓。“隨著海外大學的普遍性擴招和學生人數增加，特別是來自中國的留學生人數的激增，大學周邊的學生公寓及出租物業的需求和收益率也隨之飆升。”海眾網稱。

　　相比范冰冰直接購置、裝修海外房產，以“眾籌”形式參與的投資者顯得相對輕鬆。平安好房在眾籌項目中說明，一旦融資成功，專業的海外投資機構就會開始負責項目運營執行，參與者不需要花費太多的心思在置業流程中，而隻需要根據公布的方案參與投票就可以了。而海眾網也稱，眾籌項目背后將有一家控股公司用以投資並持有項目物業，所有該項目投資人按投資比例持有該控股公司股份，並由海眾海外分部擔任該公司常務經理，代表全體投資者負責運營、法律、稅務及物業管理相關事宜，投資收益將以分紅或利息形式支付給“坐享其成”的投資人。

　　不過，值得指出的是，“海外房產眾籌項目”對於喜歡自己把握市場或有自用需求的投資者來說未必適合。某地產機構的投資專家指出，這類投資類似於金融機構發行的理財產品，優點是簡單便捷，部分產品的收益率最高可達5%，適合偏愛理財產品的個人投資者。“從投資回報來說，海外房產的一般租金回報水平比較容易達到5%。而在增值部分，就需要看市場走向。”上述專家表示，“在增速較快的市場每年增值可達10%甚至更高，就以上眾籌項目中的投資標的而言，能否達到5%的收益，還須分析其具體所處區域的市場狀況、買入價格、退出及運營機制等。”

　　風險提示

　　投資海外房地產不得不說的風險

　　1 眾籌平台並不承諾收益

　　雖然海外房產處於投資窗口期，但房價沒有按照機構的預期攀升怎麼辦？平安好房內部人士在接受新快報記者採訪時也一再強調，“眾籌活動隻擔保資金安全，並不承諾收益。”而在海眾網上，雖然宣傳介紹中稱“使海眾會員最低限度的投入也可享受到較大型投資項目的8%-15%的高收益”，但其也同時明確：“除項目方有專屬收益保障政策的項目外，海眾並不承諾或擔保項目實際收益率。”

　　投資者在試水海外房產投資或者“眾籌投資”之前，心頭也要始終謹記“風險”這一條紅線。如果要考慮投資風險，首當其沖的是市場風險，相關項目的收益一般都是由物業現有租約內容及歷史過往成本數據而得出的預測收益率。無論投資什麼行業，能否准確地掌握當地市場的變化情況，對於投資客而言非常重要。一定程度上來說，房價是供求關系的反映，也是當地政策、經濟形勢的反映，房價隨時都可能做出波動。此外，國外的房產政策會根據其實際隨時做出調整，比如信貸政策、稅收政策、限購政策等，這些都會影響到投資者的行為與收益。

　　另一方面，讓投資者感受最為直觀的就是匯率風險。新快報記者從一位參與平安好房眾籌項目的眾籌參與者的經歷來看，同樣是一份眾籌，時間不同，付款的金額是不一樣的：第一次要求付款614.37元，第二次付款金額蔚615.10元，前后相差0.37元。究其原因，這是由於平安好房此次海外眾籌選擇的眾籌單位是100美元，根據每一天不同的匯率水平換成人民幣，而該投資者付款當天，恰好美元匯率比較高，這也意味著匯率的漲落也會直接影響到投資者的收益。

　　2 投資標的前景還需考量當地國情

　　從目前眾籌平台所推的海外房產項目來看，各類公寓依然是投資重點。“由於海外房產市場和國內的明顯不同，很多國內投資者容易陷入投資誤區。”前不久，在廣州某房產機構組織的海外房產投資經濟論壇中，澳大利亞JLF集團總裁約翰·菲茨杰拉德對記者表示，投資海外房產應該轉變投資觀念，避免陷入三大誤區。

　　約翰·菲茨杰拉德認為，以澳洲為例，中國人海外置業的第一個誤區是喜歡購買公寓，“在澳大利亞，公寓並不是一項理想的投資標的，因為它的回報率比較低，而且公寓中土地所佔的份額很小，有些甚至不含土地”。另外，不少中國投資者認為澳大利亞城市中心的房產與中國一樣，能獲得超額回報。事實上，最值得投資的澳大利亞房產幾乎都不位於市中心，“澳大利亞本地居民並不喜歡城市中心的公寓”。最為核心的一個誤區是，國內投資者認為房產的增值潛力大於土地。約翰·菲茨杰拉德還表示，不少中國投資者在澳大利亞挑選房產時，往往隻關注房產的地理位置，而忽略了這些房產是否包含土地，”在澳大利亞，土地才是財富積累所在“。

　　3 法規監管依然存在空白

　　此外，“眾籌投資”這種投資模式在主要發達國家已非常成熟，但在國內尚為一個新興的概念，而且我國在“眾籌”領域尚無明晰的監管法規。這種新潮的投資方式能走多遠依然是投資者所要考慮的風險。

　　中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁曾公開表示，地產眾籌讓市場上多了一條地產的融資渠道，“如果要取得長足的發展，需要明晰的法規保駕護航”。目前來說，“房寶寶”之類的金融工具模式無法靠法律來約束，隻能靠經營者自己的道德和自律，因此還是存在一定的風險，“未來怎麼去填補，怎麼去監管，怎麼管控好風險，是當前有關部門考慮的主要問題”。

　　不過可以肯定的是，“在當下地產價格不太明朗的時候，恐怕很難實現一個爆發式的增長”。

　　專家說法

　　用全球資產配置眼光 參與投資

　　“關於海外投資，普通個人投資者可使用全球資產配置的眼光或態度進行投資，更好地利用與國內地產市場的周期差異而獲得更高的資金回報率。在主要發達國家及地區，有能力的民眾投資海外房地產已是相當普遍﹔在亞洲，過去以新加坡及香港地區的投資者為主，未來國內投資者對海外房產投資的需求預計將迎來大幅增長。選擇適合自己的市場及產品，利用不同市場的投資機會，是投資成功的關鍵。”

　　——高力國際華南區董事總經理林國東

　　了解投資目標國的

　　不同點

　　中國投資者在進行海外投資時，要盡可能深入地了解投資目標國的政治、經濟、文化、生活方式及消費心理等方面的情況，不能想當然地思考問題，要認識到兩國之間的不同之處，理性地進行投資。當然，如果能夠得到專業投資機構的全方位協助，投資的收益和效果會更有保障。

　　——香港科大教授、深圳大學“中國海外利益研究中心”首席顧問丁學良