北京土地市場再現地王 或引部分購房者入市

　　[摘要]4至5月份，一二線土地市場將可能出現土地集中出讓現象。“地王效應，可能會影響部分購房者選擇在近期入市購房”。

　　27日，北京國土局以挂牌出讓形式現場競拍海澱區、豐台區兩塊土地，起始總價為88.27億元。最終，兩宗土地順利成交，出讓金總額合計106.8億元。

　　其中，位於海澱區西北旺鎮的中關村永豐產業基地地塊經過139輪激烈競爭后，以56.4億元的總價被首創置業競得。該地塊為住宅混合公建用地，建筑面積208702平方米，起始總價為37.87億元，綜合起始樓面價為1.8萬元/平方米。

　　按照出讓條件，該地塊還要求配建建筑面積不少於7500平方米的“公共租賃住房”，並設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報“自住型商品住房”的方式確定競得人。

　　土地出讓結束，多位業內人士測算認為，以56.4億元的總價計算，該地塊折合樓面價3.9萬元/平方米，其中住宅部分樓面價高達4.3萬元/平方米，預計未來售價直沖10萬元/平方米。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，按照4.3萬元的樓面價，再疊加土地契稅、建安稅費、財務管理成本等，該項目未來的成本價將達到7萬元以上。“如果考慮10%到20%的利潤，售價預期將在10萬元以上。作為一個將建設成20層的高層住宅來說，本地塊的樓面價又是地王價格”。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，隨著樓市放鬆政策不斷祭出，開發商對於樓市未來預計普遍轉好，並且隨著信貸環境逐漸寬鬆以及市場銷量不斷增加，房企重燃對土地市場的熱情。“特別是在三四線城市普遍面臨嚴重供過於求、樓市需求提振乏力的情況下，房企隻能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市，造成北京競地難度激增，地價高企”。

　　另一方面，與房企激烈競爭相對應的是北京宅地供應的稀缺現狀。數據顯示，2015年前4個月(截至4月27日)，北京土地市場新增宅地供應僅7宗，相比去年同期減少了10宗。宅地供應面積84.03萬平方米，規劃總建筑面積130.71萬平方米，相比去年同期分別減少了64%、53%。

　　“供需不對稱也使得宅地的爭搶相對火熱”。郭毅分析說，海澱區近年來出讓的宅地可謂鳳毛麟角，2011年至2014年僅成交了8宗宅地。“地塊本身的稀缺性、未來需求的穩定性、價格上揚的明確性，使得該宗地塊受到熱烈追捧”。

　　27日，與海澱中關村永豐產業基地住宅混合地塊的“地王價格”不同的是，豐台區麗澤路的商業金融性地塊以50.4億元底價出讓。當天，兩宗地塊成交額達到了106.8億。

　　張大偉據此分析表示，整體來看，在一系列房地產寬鬆政策出台后，房企再次開啟不差錢模式。但因為土地供應較少，所以目前的北京土地市場並未完全爆發。“熱門核心位置土地較少，部分房企對一線城市的住宅地塊，再次出現明顯的爭奪現象”。

　　他進一步分析預測，4至5月份，一二線土地市場將可能出現土地集中出讓現象。“地王效應，可能會影響部分購房者選擇在近期入市購房”。