新国五条力度大于市场预期 个税占房价一成以上

　　个人售房按差价20%缴个税

　　新“国五条”靴子落地 力度大于市场预期

　　昨天，细化中央调控政策的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。《通知》中最受关注的内容是，对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。按照这种方式交易，将大大提高二手房的交易成本。

　　业内专家指出，本次出台的措施力度较大，高于市场预期。楼市调控政策更为严格，地方政府再“钻空子”的几率已不大，加上从严政策是房地产行业的大利空，一线城市过热的楼市估计很快就将转冷。

　　新政

　　个税征税方法从1%变为差额20%

　　货币和税收政策，历来被认为属于最能立竿见影的调控政策。通知要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　解读：是影响市场最重的政策

　　记者了解到，此前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户购买有个税的房子，相当于首付款成数升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本，算是影响市场最重的政策。

　　“二手房市场受此政策影响极有可能会快速冷却下来，且在此之前会迎来赶搭‘末班车’而快速买卖的交易高峰。从中长期来看，受到转让环节税收较少的优势将得以体现，新房可能比二手房市场先回暖。”胡景晖提到，按照此前规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。这部分人群将不受个税政策影响。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，个税按照差额20%收取力度很大，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。

　　新政

　　二套房首付及利率上调

　　继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　解读：改善型需求将受影响

　　近期，二套房贷首付将调至七成，利率增至1.3倍的传言甚嚣。昨天公布的通知中，并未明确二手房贷的具体政策，但提出可进一步提高。北京市房协秘书长陈志认为，各地应该会从实际情况出发，来确定二套房的政策，除了继续收紧外，国家也明确提出鼓励改善性购房需求，因此对于二套房也不能一棒子打死。

　　“该政策将影响到改善型需求的顺利释放，但目前仅在原则上界定了调控的方向，具体落实还有待各部委及地方政府细则。总体而言，货币和个税政策，对房地产行业而言是个大利空，而且效果最立竿见影，现在表现过热的一线城市二手房市场，如北京，很可能会迅速转冷，预测下周一地产股很可能跌成一片。”胡景晖告诉记者。

　　新政

　　一季度公布新房价控制目标

　　通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　同时，通知继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型，应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　解读：首提控制新建商品房价

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此次国务院要求各地制定公布的房价控制目标，专门指向新建商品住房，这还是首次。

　　而胡景晖则认为，这次新政将“限价”、“限购”标准细化，已经细到“抠”字眼儿的程度。虽然限购范围扩大政策并不意外，但地方政府也不再有“钻空子”的机会。比如交易价格标准统一成不含保障房的商品住房；“限购”区域覆盖全市行政区范围，限购包含所有新建商品住房与二手住房，近30个城市的限购政策将由此而发生改变。

　　地级市“十二五”末联网住房信息

　　通知还要求，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

　　算账

　　个税占房价一成以上

　　目前，北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，只对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。

　　以市民方先生刚谈妥的一套四惠附近70平方米的二居室为例。业主原购房款为100万元，现在的卖价是250万元，由于是非唯一住房，执行新政后，需缴纳的个税额就从原来的2.5万元，变为30万元，增加了27.5万元，相当于房屋总价的11%。

　　个人售房将按差价的20%征收个税，引来了业内的积极评价。不过，今早新华社评论也指出，长期看政策效果可能打折扣：对此，记者也采访了多位专家，倾听不同声音。

　　个税增加会否推高房价

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，他也不乏这样的担心。“其实，从二手房交易的税费负担来说，我们相比国外城市已然不低，而且更重要的是，这些税负最后都转嫁给了买房人。”在他看来，个税调整到按差额的20%征收后，在目前北京二手房源需求越来越大的市场环境下，估计卖房人增加的这部分税负，最终仍将通过购房款的方式，转嫁到买房人头上，长期看反而加重了买方的购房成本。

　　“所以，我一直持有的观点都是，应该降低一些房产交易环节的税费，把它转到持有环节上，这样既能够促进房地产二级市场交易的活跃，满足购房人的自住需求，又能增加多套房业主的持有成本，抑制投资投机。”

　　新政会否带动新楼销售

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，新政不会把需求从“二手房”赶到“一手房”。

　　他说，单从新政的字面逻辑上看，二手房20%的个税计征会增加交易成本，抑制二手房市场成交，需求会转到一手房。但实际上，这一轮成交量增加、房价上涨是由于客户“恐涨”引发的。很多买房人都预期房价会涨，怕以后买不起了，才赶紧出手。新政出台很重要的一个作用是影响预期，如果大家都认为房价不会涨了，可能还会降，他会选择观望，一、二手房都不会买，不存在二手房需求转到一手房的问题。对于一些不买不行的迫切刚需，他买一手房，还是二手房，会综合考虑性价比，不会只考虑一手房。

　　新政是否导致租房价格猛涨

　　张大伟认为这个担忧也是多余的。因为房租是否上涨主要取决于供需和通胀。新政即使抑制了改善型需求，也不影响租赁市场的供需。因为市场的总体需求并没有因新政而改变，对于租房人来说，不买新房，只不过舒适度差一些，不是没地方住，因此不会增加租赁需求。一需一供，也不会导致租房价格猛涨。（本版文字 赵莹莹 李海霞）

(来源:北京晚报)