今年楼市调控仍不放松 地价将小幅温和上涨

15日，国土部下属核心智囊之一——中国土地勘测规划院发布《2012年全年及第四季度全国主要城市地价监测成果》称，在综合国内外因素影响后，预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。自2012年下半以来楼市成交量不断回暖，房价反弹，可以预见房地产调控的紧迫性依然如故。对此，中国土地勘测规划院再次重申，房地产调控不放松。

城镇化与房地产的关系日益受到关注。中国土地勘测规划院对此提出，2013年要关注城镇化推进中的政策需求与供给，既要注意城镇化过程带来的房地产市场发展新契机，又要研究适应经济结构调整和房地产调控的新举措，增强科学性、规范性、灵活性。

2012年地价微升

“在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松说，对房地产住宅用地而言，2012年全年总体呈现量减价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。

据统计，2012年年度地价水平微升，同比增幅处于历史低位。

2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元／平方米、4620元／平方米和670元／平方米。与上年同期相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%。

其中，“商业、住宅地价同比增速均处于近10年来低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。”赵松说，从2009年以来的商住倒挂，住宅地价增速超过商服，到今年的接近工业地价增幅，地价呈现结构性调整。

赵松称，2012年全年全国异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值。其中，刚刚过去的一个季度，在土地市场的季节性规律影响下，异常交易地块数量有所上升。

“与土地供应前低后高的规律基本一致，全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加，但仍低于往年。”赵松说。

据统计，截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，较上年的609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

市场误读“地王”

赵松表示，除土地价格、供应量等指标外，“地王”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号，但由于准确全面掌握信息有一定困难，加上缺乏必要的解读，今年也曾出现因误读、误解而助推市场情绪波动的现象。

对此，“我们收集了部分‘地王’的情况，从地价的角度进行客观判断分析，结论表明2012年以来市场反应强烈的所谓‘地王’地块，仅有两宗成交单价超越了2007年以来，所在城市的历史高值，可以称为‘地王’地块，其余地块均不符合判定标准。”赵松说。

“世界经济温和复苏，国内宏观经济指标持续企稳回升，房地产市场投资开发和销售恢复性增长，各项指标的持续向好，支撑了2012年第四季度地价增速平稳中略有回升。”赵松说。

虽然，刚刚过去的一季度，全国土地市场异常交易地块数量有所上升。但是，“这一季度全国上报异常交易地块平均溢价率比上季度仍下降了20个百分点。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。”赵松说。

对于国土部对土地市的判断，地产机构第一时间给出判断，认为国土部所言不虚。

“的确存在过度误读地王的现象。”中原地产市场研究部总监张大伟分析直言，例如部分机构所发布的2012年11-12月的北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州等地的地王纪录被刷新，并不确切，也不了解市场。

他认为，“目前的土地成交单价并未失去理性，虽然部分区域创出了新高。但2010年地王潮中出现的地王，动辄楼面价超过在售物业价格。而截至目前，全国各地出现的所谓地王，其价格叠加合理的开发成本后很少有超过在售物业价格的。也就是说，实际溢价并不高，也没有失去理性。”张大伟说。

“以北京的万柳和农展馆地块为例，虽然楼面价都在每平方米3万元以上，但区域物业售价都在每平方米6万元以上，如果土地出让价格低于目前情况，反而不符合实际情况。”他说，另外，南京滨江G50地块的楼面价却只有7754元/平方米，另外成都、长沙等地的所谓地王，也非实质地王。

不过，张大伟也坦言，近期土地市场的确存在明显的回暖。“高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。”他说，这表明楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。

所以，“房地产调控还是应该重点调控楼市，从而反制地价，单纯依赖土地市场的政策不能解决根本。”张大伟说。

加强政策储备

而对于未来土地市场，赵松则表示，综合国内外因素影响，预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中，商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，总体平稳，局部敏感波动。

赵松认为，中央继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇，相关部委和地方政府政策跟进，投资投机性需求将进一步得到遏制，过去几年房地产用地供应量较大，陆续转入开发、建设、销售阶段，有助于促进土地及房地产市场的总体平稳。

赵松指出，2013年土地、房地产市场要关注三个问题。其一，要关注城镇化推进中的政策需求与供给，既要注意城镇化过程带来的房地产市场发展新契机，又要研究适应经济结构调整和房地产调控的新举措，增强科学性、规范性、灵活性。

其二，要持续关注货币环境对经济的综合影响，谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱，及早研究防控金融风险，加强政策储备。

其三，要加强差异化管理，密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市，完善土地利用的约束监管机制，确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处。

对此，国土资源部部长徐绍史在上周末刚刚结束的年度工作会议上表示，2013年国土部的两大重点工作是，保障城镇化合理用地需求，并加强房地产用地调控不放松。包括，深入推进征地制度改革试点、研究出台集体经营性建设用地流转指导意见。另一方面，坚持房地产用地调控政策不动摇，合理调整普通商品房用地供应，加强对闲置土地查处，对房地产大企业和大地块的监督实现制度化、常态化。