楼市调控分化冰火两重天 北京上海大涨海南现鬼城【2】

　　最令人向往的度假地

　　海南：部分市县现“鬼城”

　　□记者魏骅王晖余博鳌报道

　　2月27日正值正月十八，琼海市区一片繁荣景象，而距离市区仅30分钟车程的琼海博鳌镇，却是另一番景象。偶来的巴士和零星外地车辆格外瞩目，晚20时街道仍难觅“人气”。《经济参考报》记者沿博鳌海岸线走访了“博鳌湾”和“长滩雨林”两个大型社区，发现这里已是名副其实的“鬼城”。

　　记者在长滩雨林社区遇到了来自东北的王世宁夫妇，“这里人太少了，海浪声音又大，晚上住在这里有些害怕。”王世宁说，我们是去年底搬进来的，老伴晚上都不敢自己出门，小区内外都很少见人。买房时候售楼员说房子快卖光了，可是现在我发现这栋楼里的住户可能不超过5户。

　　长滩雨林项目置业顾问说，该项目共有精装现房1700套，现已售出1300套，仅2月就销售了50余套，起价23000元/平方米，均价在26000元/平方米左右，入住率为30%至40%左右。

　　记者调查发现，销售和入住情况并非向置业顾问形容的那么乐观。2010年开始集中销售的长滩雨林项目，由于销售成绩不佳且销量下滑形势严峻，开发商捂盘惜售至今，且目前仍有两栋公寓楼未对外开盘销售。

　　据海南克而瑞咨询中心提供的数据显示，2011年长滩雨林全年销售为483套，而2012年销量下滑至88套，在开盘量增加的情况下销量下滑82%。今年1月至2月24日，博鳌亚洲湾是博鳌镇销售最好的项目，仅售出28套。

　　为比对调查情况与开发商叙述的出入，记者在长滩雨林社区采访近4小时，发现看房大厅始终无人问津，3辆看房电动车司机已许久未接待客人，且车座上落满了厚厚的尘土。晚20时，销售人员所称“基本售罄的看海‘楼王’”20层共有6户亮灯户，空置率在95%以上。

　　百米之隔的“博鳌湾”的空置率更高，记者晚间观察小区整体空置率近99%。据海南克而瑞咨询中心监测，2011年该项目全年销售完成513套，而2012年仅售出8套。

　　与严峻的数据相悖的是销售代理的统计。“社区总规划住宅共约1000套，目前仅余100余套，销售情况火爆请抓紧选购。”博鳌湾销售领队说。而当记者电话采访另一位销售顾问时，得到的答复却是“目前已签约售出700余套，共有100余位业主入住”。

　　夜晚行走在博鳌湾长约几公里的沙滩上，除观光灯塔和两家酒店外灯管耀眼，其他小区大多漆黑一片，俨然一座“滨海鬼城”。

　　据海南克尔瑞信息集团统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，海南楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化。库存量最少的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。

　　虽然在此之前，海南省住建厅相关负责人已对此否认，表示数据存在重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应的情况。

　　但是，根据海南当地媒体报道，在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，一方面由于部分城市在房地产调控前的非理性发展，以致在连续调控后出现泡沫风险。另一方面，因海南旅游地产的特殊性，旅游热潮逐渐消退，房屋空置率逐渐提高，但部分“候鸟”社区出现高空置率属合理情况。

　　海南克而瑞咨询中心总经理王路指出，海南国际旅游岛作为经济特区，应适当放宽民间资本进入旅游资本市场的条件，由于海南独特的旅游地产资源，宜采取更为有效的举措精准调控，楼市调控政策不能“一刀切”。

　　王路说，海南国际旅游岛的旅游地产发展主要依赖内地购买力，国家楼市调控政策中限贷限购政策对旅游地产影响极大，国家应针对国际旅游岛个案进行精细化调控：放宽个人购买贷款政策，减少住宅用地审批比例，提高服务配套用地建设比例，提高房地产企业准入门槛等。

　　记者手记：地处亚热带的海南，四季如夏，拥有国内最稀缺的自然资源，是国人度假旅游的休闲圣地。但就是这样一个令人垂涎之地，它的房地产市场却已经过数轮起起伏伏。