7家房企跻身千亿俱乐部 三年鉴证速度与激情

　　业内认为，属于房地产行业的后千亿时代已经来临，“龙头”之争将成为后千亿时代最大焦点

　　2013年8月，位于青岛的碧桂园十里金滩开盘，现场火爆。碧桂园与当年扬名业内的恒大如出一辙，急速增加的销售业绩得益于三四线城市的布局。图/CFP

　　当2013年全国房企年度销售TOP10终于出炉之时，并未引来太多意外。业绩飞升、千亿扩容、龙头之争等诸多关键词都借由一张榜单尘埃落定，且都在意料之中。

　　当一线房企的能量刻度上升至千亿，随之而来的将是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄，房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。

　　业内认为，一个属于房地产行业的后千亿时代已经来临。有研究指出，房企的销售体量在进入千亿尤其是两千亿序列后，对于规模扩张的速度需求将会出现普遍下降。千亿，对于房企而言，只是一个销售数字，而如何面对新时代的新变局？才是企业面临的新问题。

　　毋庸置疑，行业新一轮变革的大幕已然开启。

　　三年鉴证速度与激情

　　距离2010年万科集团年销售额突破1000.6亿元，创千亿房企之先河，仅仅三年的时间。2013年，千亿房企已扩增至7家。

　　包括万科、保利、绿地、万达、中海、碧桂园、恒大，在2013年悉数入驻千亿俱乐部，与当初万科一家独大的行业狂欢相比，业内外对于千亿俱乐部扩容本身并未表现出太多诧异；人们更多的兴趣在于千亿俱乐部的增长速度以及未来的发展态势。

　　如果时间再往前倒推5年，房企百亿军团也不过10家。从昔日的“万保招金”到后来的“万保中恒”，再到今天的“万绿万保”，房企座次的急剧变化，也充分展示出多年来，房地产行业发展的脉络。而2013年，被认为是房地产企业在宏观形势中复苏后快速增长的一年；机构数据统计显示，龙头房企在这一年业绩增长率平均达到20%-30%。

　　尤为值得一提的是，2013年全年销售业绩已经超过600亿元的华润置地、世茂地产等标杆房企，也被看作是千亿房企的种子选手。据兰德咨询总裁宋延庆预言，到2015年，国内千亿级房企将达到10家。

　　龙头之争还将继续

　　万科龙头地位能否保持，无疑成为后千亿时代，业内外关注的焦点。

　　2013年，万科全年销售额仍然位居首位，但领先第二名绿地集团115.3的微弱优势，似乎让“龙头”的地位岌岌可危。而绿地集团成功在香港借壳上市后，商业地产及海外业务进入了快速发展期，其2013年前11个月销售额已达到1342亿，在当时已经成为距离万科最近的房企。

　　事实上，万科的竞争对手并非只有绿地一家，千亿军团的每一家企业都已对龙头地位虎视眈眈。

　　在商业地产领域称王称霸的万达，目前拥有商业持有面积达1700万平方米，预计2014年底达2300万平方米，规模将跃居全球第一，这与专注于住宅开发领域的万科形成鲜明对比。

　　一向被业内称为“闷声发财”典范的中海外，去年8月发出重组信号，母公司拟注入涉及超3000万平方米的土储。业内人士认为，中海外此次地产业务整合，不仅将极大提升其市场占有率，在规模上也将极大撼动万科老大地位。

　　5年来，保利对万科始终穷追不舍。保利既拥有得天独厚央企资源的背景，又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式，使其兼具了万科规模化和中海外“会赚钱”的特征，实力自然不容小觑。

　　紧随其后的恒大，凭借“薄利多销”异军突起，自2013年开始向一二线城市倾斜的战略，也彰显其下一步扩张的野心。而从土地储备来看，也是目前千亿军团之最，总量达到1.294亿平方米。

　　以“黑马”之姿闯入千亿阵营的碧桂园，2013年以来，碧桂园提高拿地效率、加快高周转，海外项目也进入收获期，为销售业绩带来大幅补充。

　　时至今日，万科似乎也察觉到了时局的紧迫，有业内人士透露，万科已经悄然将千亿到2000亿冲刺的时间节点设定在2014年。业内人士分析认为，千亿级房企阵营扩大，随之而来的将是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄，房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。

　　■ 热点

　　碧桂园 黑马姿态闯入千亿俱乐部

　　千亿房企榜单，从来不缺乏黑马。

　　截止2013年12月底，恒大全年累计实现合约销售金额1003.97亿元，用了3年时间实现了销售翻番，突破千亿的规模；比恒大更快的，是碧桂园，仅用了1年时间，就从400亿元的第二军团，成功跻身千亿俱乐部。

　　碧桂园与当年扬名业内的恒大如出一辙，均得益于三四线城市的布局。

　　从碧桂园去年1060亿的销售额来看，其中很大一部分贡献来自于三四线城市。据研究数据显示，在碧桂园去年前三季度销售面积中，三四线城市占比高达78.3%。目前，碧桂园广东省外项目的销售额比重也从2008年的24%升至2013年上半年的45%，广东省外项目比重呈趋势性上升。

　　据碧桂园总裁莫斌在去年中期业绩发布会上表示，碧桂园仍将坚持自身发展策略，即关注一二线城市近郊，三四线城市为主战场，如果有需要，甚至有可能深入到四五线城市。有业内人士表示，由于很多三四线城市目前正处于新型城镇化的初期，这为房企大规模参与当地的城市建设和城区改造带来了机会。

　　■ 观察

　　大房企时代的多元化布局

　　一份针对房地产行业的研究表明，房企的销售在进入千亿，尤其是两千亿的序列后，对于规模扩张的速度需求就会出现普遍下降的趋势。以万科为例，在销售突破2000亿后，如果每年保持20%的增长，则意味着每年新增体量将达到400-600亿元，这相当于目前一个中型房企的体量。实际过程将很难实现。

　　可以看到，万科涉足商业地产、推进社区业务联动，就是在以主动的行为去面对新形势下的市场。“调控常态化的市场形式下，单一的住宅市场开发已经无法满足企业持续发展的需求，多元化布局将会形成行业趋势。”一位不愿具名的房企人士告诉记者。

　　事实上，包括万科在内的其他千亿级大型房企在内，均已经开始布局提升利润能力的新产品线。保利宣布全面进军养老地产，并试图打通全产业链，将其定位成支撑集团后期发展的战略布局；恒大在经营足球收获颇丰之后，又开始进军快消和健康行业，并与哈佛合作进军高端医疗产业；万达通过商业地产多年的品牌积淀，开始在全国迅速推进文化旅游产业，未来规模巨大；而绿地和碧桂园的海外业务进展迅速。这些，无一例外都在为了企业后续规模增长、利润提升夯实基础。

　　业内人士对此分析认为，扩大房企布局市场的外延，将是房企千亿之后必然面临的多元化转型问题。（新京报记者 李捷）