北京楼盘将分层次引导定价

　　大兴一高档楼盘昨日获批预售，定价每平米超5万；高端楼盘将逐渐由市场决定价格

　　新京报讯 昨日，北京市住建委官方网站“预售许可预告”一栏公示，“理想家园”住宅项目通过预售许可的审核。

　　记者了解到，这一别墅项目定价超过5万元/平米，这也是本月北京获批的首个高端住宅项目。对此，专家表示，这不应解读为北京限价令的松动，而是正在对商品房进行分层次的价格引导机制。对于和百姓购房需求无关的高档楼盘，逐渐由市场来决定价格。

　　大兴一别墅项目预售获批均价超5万

　　根据市住建委公示的信息，该项目位于大兴区西红门镇，准许销售的面积为3.7万多平米，审核日期是昨天。

　　记者从开发商处了解到，该项目此次获批的是联排和叠拼的别墅类产品，获批的价格在5万元/平米以上，“我们从去年8月就申请预售，直到现在才批下来。最终获批的价格比起初的预想低了很多。”开发商相关负责人说，该项目面向的都是高端群体。叠拼的面积为300多平米，总价逾千万；联排的面积从400到600平米，总价2000万以上。

　　1月份3个均价超4万楼盘获预售证

　　市住建委网站显示，1月19日至31日，全市共有8个住宅项目取得预售证，其中泰禾·北京院子、紫辰院、五矿万科·如园3个楼盘预售价格超过4万元/平米。

　　由于此前北京对于楼盘价格的管控已经成为了业内的共知，“价格4万元以上楼盘不批”的说法也甚嚣尘上。因此上月这几个高端项目获批时，曾引起媒体广泛关注。一些媒体甚至惊呼“北京限价令松动”。

　　中小套型商品房仍将引导合理定价

　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，几个高端楼盘的入市并不意味着楼市限价令的放松或改变，而是可以反映出政府对商品房的价格引导机制在完善。“这几个都是一些很高端的楼盘，包括别墅等，这与普通百姓的购房没有什么关系，也买不起。而从最近获批的一些普通商品房来看，还是在引导合理定价。”

　　楼建波表示，从目前的情况看，北京对商品房是在实行一个分层次的价格引导机制，将商品房分为了三个层次。首先，自住型商品房是针对刚需家庭，在加大供应量的同时，销售前就已经确定价格，比同地段的商品房价低30%；其次，是中小套型的普通商品房，政府会继续引导开发商根据市场情况合理确定价格，继续坚持价格的监测引导；最后则是一些高端高价楼盘，这部分与普通家庭基本无关，会逐步根据市场资源来配置，由市场来决定价格。

　　■ 记者观察

　　从行政限价到分层次引导

　　限价令是从去年上半年被提及的，当时媒体报道，北京要求开发商在预售审批时上报的价格，不能高于前期开盘的价格或周边同品质楼盘的价格；到了去年下半年，又传出北京对于价格4万元/平米以上新楼盘，都暂时不批预售。

　　虽然相关部门并未证实这些消息的真伪，但北京获批预售的楼盘数量确实在减少，新的高价盘几乎绝迹。直到今年1月，才有个别均价超4万元的楼盘获批预售许可。

　　而据记者了解，在主管部门手中，的确积压着不少待批的楼盘，最长的已“等待”了半年，一些楼盘开发商已拿回去修改过数次价格。

　　楼建波说，行政色彩较浓的限价措施，主要与要实现房价控制目标有关，通过控制高价楼盘入市来实现整体房价的“达标”，但这并不是长久之计。他认为，压着高价盘不入市，也会带来不好的后果。一方面，新房入市量减少，影响住宅库存和预期；另一方面，如果政府一直压着，不但时间越久楼盘价格反弹越高，而且一旦入市，还会形成“饥渴”效应，也会影响楼市预期。

　　今年北京两会，在有步骤地调整住宅价格引导机制这一问题上，也可以看出一些端倪。

　　北京市住建委主任杨斌表示，保持房价基本稳定，最重要的就是确保中低端人群的基本住房需求。

　　市委常委、副市长陈刚更是明确表示，房价有区位的问题，也有不同价位的问题，分为高端、中端、低端不同类型的房价。“对于房价，老百姓更关心的是自己能买得起的这些房子的价格。”

　　陈刚说，在做足保障房，应保尽保，并加大自住型商品房的供应下，北京的房地产市场中，剩下的只有大约30%，甚至20%的住房，是奢侈消费或是投资投机的住房。“这些是纯市场的，它们的价格，谁在乎呢？应该按经济规律办事，价格有涨有跌。”

　　楼建波也认同商品房分层次的价格引导机制。但他同时也建议，政府应该制定中长期的规划，需要摸清住房状况的底数，并且要对相关信息公开。“让老百姓知道，未来几年都还有多少自住房、中小套型商品房或高端房供应，它们都在哪些地方。每个项目各自属于哪个层次，是否会进行价格的干预，形成一个良好的预期，才能稳定房价。”

　　本组稿件采写/新京报记者 马力