中国买家被指将澳洲人逼出楼市：本地人买套房很难

　　火热的澳洲地产

　　中国购房者的兴趣比去年同期增加了370%

　　法治周末特约撰稿 张静

　　近日，美国经济学家和人口学家登特在澳洲宣传他的新书《人口悬崖》并在研讨会上发表演讲时表示，悉尼和墨尔本的房价是不可持续的，在未来数年内将下降至少27%。他指出，澳洲房价有泡沫，人们应该做好防范房价在2014年的某一时刻大规模崩溃的准备。

　　登特还认为，悉尼和墨尔本的房地产市场正在被外国买家抬高，而这种状况不可能永远持续下去。他还补充道，如果他的预测不准，那是因为政府在“挥动魔杖，再次使用缓兵之计”。

　　澳洲储备银行和澳洲的大多数经济学家称，澳洲的房价没有泡沫，只是有点高估。而不少澳洲房地产专家表示，澳洲房产被“高估”的唯一说法来自于个人或别有用心的机构，主要是来自于美国，包括美国人口学家的报告。这个报告是由开发商游说团体发表的，提倡大幅放宽“缩紧”开发活动的法规。

　　2014年澳洲房价继续增长

　　在持续近两年的疲软之后，澳大利亚房地产市场在2013年突然火爆起来。2013年，澳大利亚主要城市房产价格平均上涨近10%，其中第一大城市悉尼和第二大城市墨尔本的房价分别上涨了14.6%和8.7%。

　　澳洲房地产分析公司RPData-Rismark的房产指数显示，在过去12个月中，省会城市房价已经升高了10%。悉尼房产市场的价格增长尤为突出，上涨了14.6%，一度推动独栋房中位价达到74.664万澳元(一澳元约合5.54元人民币)。

　　据《悉尼晨锋报》的房地产报道，澳洲房产监察数据显示，独栋房中位价在2013年里上涨了10万澳元，达到了763169澳元，这是10年来最强劲的增长。公寓房中位价上涨10.9%达到了541992澳元。

　　2013年12月，澳洲房产拍卖的增长率达到了6%。最近几周的房产拍卖重新变得火热起来。拍卖师库利称，他从未在年初时遇到如此之多的拍卖预订。来自当纳利房地产公司(Pantzer Donnelley Real Estate)的代理菲利普斯称，2014年他已经卖出7套房，他表示这是他工作6年以来遇到的最强劲的市场。

　　房产市场在接下来的几周内将累积到400栋房产的拍卖数量，这将能更好地反映出市场的强劲程度，悉尼房产市场能否重现80%的高成交率值得期待。

　　澳洲房地产数据机构RP Data的报告称，房地产增长的势头已延续到了2014年。2014年1月，省会城市的房价上涨了1.2%，其中墨尔本上涨了3.2%，悉尼涨幅为0.8 %，布里斯本上涨0.7%。

　　国外房产投资者需求旺盛

　　澳洲媒体一直在热炒中国人在澳洲买房的故事。他们称，澳洲人在悉尼或墨尔本买到一套可负担起的房子变得越来越困难，因为富有的中国买家将继续把大笔金钱投入澳洲房产市场，一代澳洲人正被逼出楼市。

　　这种说法也不无道理，2013年，中国买家成为澳大利亚房地产市场的神话缔造者。除了大举购买房产以外，还有大批中国公司来澳大利亚进行房地产投资。中国已经成为继美国和日本之后，澳大利亚房地产业的第三大海外投资者。

　　中国海外楼市交易平台网站Juwai.com的总裁安德鲁-泰勒先生表示，中国买家对澳洲楼市的兴趣还在不断增加。“根据公司掌握的数据，目前中国买楼者对澳洲楼市的兴趣比去年同期增加了近370%，涨幅惊人。他们青睐澳洲楼市的主要原因是这里惬意的生活方式和投资前景。高素质的教育和医疗体系也是他们考虑的因素。最受他们欢迎的是价格在55万至75万澳元左右的独栋房和公寓。”泰勒说，“目前澳洲楼市的最大买家还是美国人。”

　　瑞士信贷根据澳洲统计局和外国投资审查委员会的数据，估算出中国人购买了悉尼18%的新房，购买了墨尔本14%的新房。在过去7年里，中国买家在澳洲购买的房产达240亿澳元。瑞士信贷估计，未来7年，中国人还将在澳洲房产市场再投入440亿澳元。瑞士信贷集团表示：“尽管澳洲有一些世界上最贵的住房，但来自中国更强劲的需求可能把房价推得更高。”

　　瑞士信贷表示，中国买家正每年在澳洲房产市场投入54亿澳元，其中约一半是新移民，其他一半是投资者、开发商和临时居民。

　　根据澳洲外国投资审查委员会的最新报告显示，在2013财年，除了新房的购买之外，还有5101宗现有住房购买合同的待批，总价值63.6亿澳元，比上一年高出50%以上。2013财年澳洲该委员会总共批准了519亿澳元的房产投资，其中59亿来自中国，比前一年增长了42%。

　　澳洲储备银行行长史蒂文斯对此则表示，外国房地产投资者在澳洲的主要城市中有强劲的需要，但他们对房价的影响似乎被夸大了。外国投资者对住房价格的影响应该通过某些规定加以限制，如规定他们一般只能购买新建住房等。

　　澳洲2014年房价预测涨声一片

　　澳洲房产专家们对今年悉尼房地产的涨势各执己见，大部分人认为房产中位价不会重演2013年的15%的涨幅。然而，房地产研究机构SQM调查(SQM Research)的评论员克里斯托弗坚持大胆的预测，认为悉尼房价在2014年里能达到20%的创纪录增长水平。

　　克里斯托弗预计悉尼房价的增长比去年更乐观。他说：“我们去年9月对2014年的估计为房价将上升15%至20%，现在我们仍然这样看。我们正在进入的市场是我们见过的最火热的市场。”他还表示，“这将触发某些因素使市场放缓，例如利率的上升，这是我们不希望发生的，或新房供应突然激增，或某种重大的全球性危机的出现。”

　　克里斯托弗甚至对尚未恢复到前期高点的豪宅市场也作出大胆的预测。他认为，悉尼房价介于200万至300万澳元之间的房价将大幅上涨，到时将能体现出市场中的真正的实力。

　　虽然克里斯托弗的预测似乎显得孤立无援，但去年同期也没有人能预测到悉尼房产市场当年会达到15%的增长水平。而其他人则没有那么自信。澳洲物业监察资深经济学家威尔逊博士称，悉尼正在蓬勃发展，但由于经济衰退和收益率下降使投资者失去兴趣，他预计2014全年独栋房和公寓房大概会有7%的增长幅度。

　　澳洲房产监察首席经济学家奥利弗认为房价涨幅可达8%。他说：“我们看到悉尼房地产市场已经沉寂了很长时间，去年才从低水平上复苏。目前的利率非常低，我认为房价会进一步上涨。”但奥利弗博士补充道，较高的价格将意味着购房者不会太活跃，新房增加与失业率的攀升也将抑制着房价达到去年的涨幅程度。

　　房产公司麦格拉思(McGrath)总裁麦格拉思预计，2014年房市会有5%至10%的增长水平，他认为房市不会出现和去年一样10%至15%的涨幅。

　　沃克林房产谘询公司(Wakelin Property Advisory)的萨松认为房产市场会有5%到7%的增长，因为在通常情况下，悉尼市场的增长周期中的第二年很可能更稳定。

　　圣乔治银行首席经济学家库南表示，几乎没有人认为市场会火热起来，那些日子已经过去，房价增长应在5%至10%的范围内。