房地产市场冰山微融

　　腾讯财经 王昕 发自北京

　　位于北京南三环天宫院区域的住总万科橙项目“降价”入市，这个消息像扔在房地产市场上的一颗重磅炸弹，引爆了人们关于一线城市房价走势的争议。

　　房价“主降派”言之凿凿地说，从这个消息里听到了房地产冰山破裂的“咔嚓”声；“主涨派”则趁机鼓动赶紧买，三月之后市场即将回暖。

　　市场则呈现出了一个纠结的状态。从价格来说，根据国家统计局发布的数据，截止到2014年2月的销售情况来看，北京新建住宅价格环比上涨0.3%，二手房则环比持平。北京 二手房价格连续两个月没有涨，这还是自2012年市场恢复后的第一次。

　　而成交量也不容乐观，根据中国指数研究院发布的数据，北京住宅市场2月份成交量继续下降环比下降了66.16%，跌幅居于全国第二位，仅次于南昌。中指院监测的全国主要43个城市2月份成交量环比超八成下跌，同为一线城市的上海更是量价齐跌。

　　整体上看观望情绪开始成为主流，但住总万科橙项目甫一降价就引来了抢购潮。一期的333套房源已经全部抢光，吸引了1140组客户现场选房，从现场情况来看，只能用“火爆”二字来形容。

　　住总万科橙项目降价何以如此引人注目？首先，万科橙项目的位置属于近两年北京“刚性需求”购房人士比较青睐的地区，而且交通便利，紧邻地铁四号线，对在中关村上班的上班族来说交通非常理想。从位置来说万科橙项目并不在北京以前历次降价中首当其冲的地段。

　　此次万科橙项目罕见的以毛坯房出售，而非万科一贯的精装修房。北京万科回应腾讯财经称，本批万科橙的均价是21680元，这是北京市市住建委批复的价格。而毛坯房的方案也是住建委批复的唯一一套方案。“这不是公司行为，政府让我们卖毛坯就卖毛坯，让卖多少钱就多少钱。以前万科的战略一贯都是卖精装房，但这次政府只批复了毛坯房。在北京这个市场上，企业没有太多话语权。”

　　问到利润，万科很含糊的回答说跟以前“差不多”，即毛坯房以21680元/平方米的均价出售跟以前精装修的利润是差不多的。不过对比周边房源以及万科原本预计的2.6万元/平方米价格，即使扣去精装修的价格，还是要比预期低3000元/平方米。

　　几乎在万科新盘降价的同时，保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动。首付分期是恒大首创，不是新鲜的促销手段，但在这个时间点上由“不差钱”的保利地产在广州推出，背后的原因就耐人寻味了。

　　这是否意味着从杭州等二线城市刮来的楼市降价之风已经到了北京等一线城市呢?

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，真正的房价降价有三个指标：一线城市的中心区出现大房企降价程度超过30%，肯定是房价拐点的信号；出现大房企倒闭，或者被兼并或者收购了，也很危险；中型房企不断倒闭、破产。

　　谢逸枫说：“如果这三个情形信号都没有出现，只不过是600多个城市出现个别楼盘降价促销。全国2.4万家房企，有2家小房企出现资金链断裂，那就不是真正的拐点或者崩盘。现在是因为定价过高，民间资本借债风险过大，资金链出现断裂。”

　　谢逸枫认为，今年开年北京成交量不好与保障房建设和共有产权房的入市有关。根据政策，共有产权房中“北京模式”保障范围比其它试点城市更广，只要符合限购条件即可申请，个人自始拥有全部产权，房源定价参考周边同类房源低30%。这也就是北京房地产市场近来火热的“自住型商品房”。

　　一部分需求转向了保障房和共有产权房，而共有产权房与周边房源的差价也导致更多的购买方调整心理预期，并持观望态度。

　　在未来一线城市房地产走势上，各方观点并不统一。谢逸枫认为三月之后房地产市场会逐渐回暖，因为三月后国家对房地产市场的政策已经明朗，另外一线城市的供应量还是偏紧，2013年土地出让的红火也必然会传到到楼市上。

　　而北京中原地产研究部总监张大伟则没那么乐观。他认为，与三四线城市楼市的风雨飘摇相比，一二线城市体现出了更可怕的调整迹象。从市场现象看，杭州、南京等二线城市的小部分楼盘已经出现了价格调整。一线城市也出现了局部价格停滞。

　　张大伟认为，“从目前来看，一线城市和大部分二线城市价格很难出现调整。但是，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因此，一旦因为信贷等因素出现普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”

　　“从春节过后这一个多月时间看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、两会言论、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。”

　　他认为，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿元，土地价格也创纪录，这种情况下企业负债明显提高。如果市场不景气，房企也必须供应增加。而一、二线城市的需求并不刚性，相比三四线城市不仅价格处于高位，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。

　　而房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一二线城市的变化可能会出乎市场的预料。

　　不管专家如何预测，购房者们的态度已经发生改变。以两位无房者和有房者的纠结为例：五年前就有了在北京买房想法的外地人张女士曾经跑遍了全北京的房源，但今年开始得知北京周边的河北等地房价已经开始降价，本来已经决定在燕郊买房的张女士犹豫了起来，决定还是等等看。

　　另一方面，北京本地人刘小姐在西南二环有一套自己的房产，几年没关注过房价变化的她在2013年曾去打听了一下价格，发现自己的那套房产已经贵到令人咋舌的程度。今年刘小姐却开始焦虑起来，杭州等地楼盘降价的消息让她担心这股降价潮会不会波及到自己的房产。“反正，再怎么也降不到二环吧？”她安慰自己。