金台观察:城市土地“去市场化”解高房价难题

“城市土地”是当下中国最典型的稀缺资源（网络配图）

提到市场，人们往往将市场导致的各种问题归结为市场失灵，一出现什么问题，就说这是“市场失灵”导致的，但是笔者要指出的是很多问题，其实大部分社会问题不是市场失灵导致的，而是市场本身导致的，也就是在市场不失灵的情况下，照样会导致很多问题，市场出现问题就是因为市场“太灵”了。

比如稀缺资源，如果采取市场化分配的话，就必然会导致有钱的人占用的非常多，没钱的人一点也不能占用，比如翡翠、钻石、红木等就属于稀缺资源，这些产品就大部分为有钱人所占用，而没钱的人基本上是零占用。

但这些产品即使采取市场化分配的方式也问题不大，因为这些不属于“生存必须品”，属于奢侈性产品，与生存无关，富人的过量占用对穷人来说，最多造成一些心理上的不平等感，其他没有任何实质性的影响。

但如果稀缺的不是钻石，而是粮食资源呢，那问题就太大了，有钱人大量占用，甚至糟蹋浪费粮食，就会造成穷人没有饭吃的情况，就会出现大量的人因饥饿而死亡的情况。

因此粮食与钻石虽然都属于稀缺资源，但从生存经济学的角度来区分，就属于完全不同的两种产品，钻石属于“非生存性稀缺资源”，而粮食属于“生存性稀缺资源”。

从生存经济学的思考视角，非生存性的稀缺资源可以采用市场分配，而对于生存性稀缺资源我们则不建议采取市场化分配。

我们拿粮食来举例，是因为粮食就是一个典型的生存性稀缺资源，当然这也是相对的，比如在美国、阿根廷这些耕地比较多的国家，粮食就不算生存性稀缺资源，而在非洲、印度这些至今没有解决粮食自给的国家粮食就属于生存性稀缺资源，对我们中国来说，在改革开放前，粮食属于生存性稀缺资源，而现在也不算生存性稀缺资源了。

因为生存性稀缺资源必须满足两个条件，一个是生存必须的资源，第二是这种产品具有稀缺性。中国在计划经济时代，粮食的总体产量是非常低的，而人口的增长是非常快的，所以当时一直没有彻底解决好吃饭的问题，但当时的中国除“三年自然灾害”时期之外，因饥饿而出现死亡的情况非常少，其中最关键的就是当时实行粮食的均等化分配，任何人都不能多占用粮食，因此即使粮食虽然紧张，但并没有造成太大的灾荒。而在中国实行社会主义之前，因粮食欠收而引起的灾荒几乎是年年有的事情。即使是中国政府最严厉的批评者，也不会否认这一点。

饥饿在部分发展中国家，仍然是没有解决的一个问题，而这些国家的经济状况比当年的中国好很多，但是吃饭问题一直解决不了，就是因为他们的分配是不均等的。

其实很多国家在特殊情况下，都是实行粮食均等分配制度的，比如二战刚刚结束后的日本，因为这是一个非常人道的做法。

笔者并不反对市场化分配资源，而且市场化分配资源对于99%的产品都是可以的，但是对于生存性稀缺资源，则采取非市场化的均等分配更人道，也更公平。

讲到这里，读者肯定会问，这个理论适用于当下中国吗？对当下中国还有现实意义吗？笔者认为：有。在当下中国农民生产的粮食早已经不能算稀缺资源，但是城市人的土地却成为了典型的稀缺资源。

“城市土地”是当下中国最典型的稀缺资源，中国是一个文明发育比较早的国家，人口多，土地少是最典型的特征，跟美国那些国家不一样，在美国普通中产家庭就可以住别墅，可以有一个自己的小院子，其实建造一个别墅花不了多少钱，况且美国的别墅都是“木屋”，造价很低，最关键还是美国的土地相对中国便宜的多，而这在中国根本不可能出现，中国土地太稀缺了，如果中国人都住别墅，每家都有一个小院子，那中国就会重新出现因粮食短期而引发的饥荒。

在中国，建筑成本也是非常低的，每平米不过一千多元，中国房价这么贵，关键就是“城市土地”太稀缺，土地太贵，土地成本占到房价的很大一部分，“城市土地”这种稀缺资源，没有采取均等化分配的方法，而是采取了市场化分配的方法，这导致了中国人现在的房价压力。

当然造成这种情况的根源，一方面是由于对市场的过度迷信，另一方面则是对“生存性稀缺资源”的特殊属性不懂所致。在这里，我们强调的是“城市土地”，其实在农村土地还是非常便宜的，但城市化的中国，人们不可能再回到农村居住，人们只能往中心城市集中。

在国际上，比如新加坡是一个城市国家，城市土地比中国更稀缺，但新加坡人则可以“住有所居”，关键就是没有采取完全市场化的方法实行住房供给。

而中国现在要解决高房价问题，就必须从城市土地制度实行改革，让城市土地“去市场化”，让住房建设回归建筑成本，如果人们买一套房，人们只付出每平方米一千多块钱的建筑成本的话，那中国绝大部分人都买得起房。

那这样，是不是很多人都拥到市中心去了呢，这种担心是多余的，首先市中心没有想象的那么好，市中心人多，车多，污染大，不清静，生存环境并不优质，在西方国家，很多人都喜欢住在郊区，只有交际比较多的人才会喜欢居住在市中心，图个出行方便。其次人们都会居住在工作单位附近，市中心哪有那么多工作机会，起码市中心没有一家工厂，工厂都在郊区，那些在工厂上班的人，肯定不会住市中心。第三，居住用地实行非市场化的同时，商业用地仍然是市场化的，这就导致不可能所有的公司都集中在市中心，只有那些利润足够丰厚、愿意支付更高土地租金的公司才会将他们的办公地址设在市中心。

那具体应该怎么做呢，我们可以通过一个项目开发的案例进行说明，首先我们将对拆迁户的补偿由现在的“现金补偿”改成“实物补偿”，也就是“以房偿房”，然后政府在被拆迁地建设新房，新建成的房子以成本价，或是略高于成本的价格销售。

这样一来，有三大好处，因为拆迁不涉及现金补偿，拆迁户也就不会漫天要价，第二，政府不再拍卖土地，土地财政被彻底切断，第三，政府直接充当开发商，开发商的利润被取消，第四，由于住房直接不再直接由市场供应，从长期看，政府的税费就可以直接取消。拆迁户的补偿、开发商的利润、房地产建设的税费三大块去掉之后房价自然就回归建筑成本了。第五就是不会出现现在的恶性循环，因为“成本定价”这一块是最管用的，“成本定价”一个环节就切断了房价上涨的预期，房价的上涨也只是与建筑材料的价格上涨挂钩，而这种上涨就是微乎其微的，即使上涨也完全可以与房屋的折旧进行对冲，因此到那个时候，房屋也就不再具有投资价值，投资房现象将消失。

对于政府财政的损失，我们可以通过进行税收结构的调整进行补充，税收结构调整不是增税，是在税收总量不变的情况下，改变税收结构，将原来的损失补充回来，关于税收结构调整笔者在“低生存成本社会”的论述中也曾有过建议，那就是增加享受型产品和奢侈型产品的税收，降低生存必须品的税收，另外还可以增加机器生产型产品的税收，降低劳动生产型产品的税收,因为根据经济学规律，机器生产型产品随着机器的不断自动化会越来越便宜，而劳动生产型产品则会随着劳动力价格的不断上涨，而越来越贵。政府税收结构调整不以增加税收总量为目标，而是以降低民众生存成本为目标。

而笔者建议的这种政策，其实与现有政策衔接起来也并不困难，因为上述开发方式在旧房改造中就有应用，我们现在就可以让“公益型国有企业”率先进入房地产开发，率先实行“成本定价”，只要这些公益型国企供应的住房在市场上占据一定的份额，住房市场的价格形成机制自然就得到了扭转，下一步则可以考虑从减免税费，取消土地拍卖等方式入手。

其实到最后民营的开发商也不必完全取消，只要实行“成本定价”的公益型国企所开发的住房在市场供应中占到一定的数量，就能成为市场的“稳仓石”，房地产市场就再也不会出现以前那种疯长的局面。而民营开发商也不是就没有了出路，他们可以开发商业地产，开发旅游地产，开发高端地产，这些仍然是空间巨大，市场巨大，也是公益型国企不宜介入的领域，况且公益型国企开发的房地产连市场供应量的一半都占不到，剩下的也都是民营地产商的市场空间。

中国的国企改革中，一直提到公益型国企的概念，但一直没见落实，其实完全可以从房地产这个领域落实，让民众亲身感受到公益型国企的作用。

总之，以“城市土地”为代表的生存性稀缺资源供给方式的不科学，导致了现在中国人的生活困难，中国首先要正确科学的认识这一问题，才能有效地解决这一问题。

（作者系中国人民大学重阳金融研究院世界经济主管）

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