杭州长沙等多个城市讨论松绑限购的可能性

　　房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年出现松动迹象。

　　继温州传出上报松绑限购的方案后，上证报记者获悉，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

　　一位资深房地产界人士向记者透露，大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。

　　沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。

　　“地方政府是在给开发商打气，别乱，别急。另外，根据我们的调研，地方经济实在不怎么样。稳定住房地产市场，是一些地方政府迫切需要做的。”上述房地产界人士称。

　　多地松绑限购意愿强

　　上证报记者向杭州市有关企业求证，一家被指参与了沟通会的杭州上市房企董事长在电话中含蓄地表示，“一切以（官方）出来的为准。”对于记者提出二、三线城市的松绑趋势，该人士称“毫无疑问”。

　　上海克而瑞机构杭州负责人刘晨光则告诉记者，据多家杭州房地产公司人士透露，除杭州市政府有关部门外，浙江省有关方面近期也召集了房企进行调研和沟通。

　　从各种信息来看，地方松绑限购、响应“双向调控”的意图十分迫切。

　　“我们觉得限购一定会松，就看哪个城市首先行动了。另外，即便松绑，也会有很多限制性条款，抑制投资投机性购房的大原则不会变。”刘晨光称。

　　本轮限购松绑传闻始于温州。近日有消息称，温州市限购松绑方案已经上报浙江省。实际上，今年全国两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪曾表示，温州的资金有很多沉淀在房地产市场，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱。建议国家实行差异化的楼市调控政策。

　　限购政策始于2010年4月。当时，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。目前，“限购令”已在40多个城市得到不同程度的落实。

　　限购政策出台以来，也曾有部分二、三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家宏观调控的大基调下，多数城市的松绑都被叫停或不了了之。

　　不过，今年全国两会期间提出的房地产市场“双向调控”基调，被业界解读为限购政策或存在松动的空间。根据上证报记者在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。

　　松绑能否拉动地方楼市

　　目前市场较为关注的另一个问题是，限购松绑到底能对二、三线楼市起到多大促进作用?

　　“我们预测，杭州若松绑限购，可能会在两个月时间里，有效拉动一批需求入市。但两三个月后，估计就没啥作用了。”一位杭州房地产界人士称。

　　业内人士介绍，2009年左右，杭州楼市投资比例在40%左右。此后一系列去投资化的调控政策出台，杭州目前楼市纯投资客已经很少。而在2010年至2012年期间被压抑的改善性需求，在2012年底部分楼盘降价促销后曾出现集中入市。2012至2013年杭州楼市热销，就是上一轮被压抑的刚性和改善性需求入市的结果。目前，杭州楼市整体需求已显疲态。在此情况下，业内人士称，限购松绑对购房者心理的影响可能会多一些，但受实际需求不足的影响，其拉动作用有限。

　　一些来自三线城市的开发商也持类似观点。一家哈尔滨大型房企的负责人说，一旦哈尔滨限购松绑，房企会在刚开始的几个月积极“抢收”，但后续需求不足的问题仍难以回避。“很多新城供给确实太大了。就是放开买，又有多少人需要呢？”该负责人称。

　　和限购松绑相比，业内人士似乎更看重二套房信贷政策调整可能给市场带来的拉动作用。“因为二套房是改善性需求，一些城市现在二套房贷款的首付比例高达七成，这严重影响了入市能力。如果这个门槛降低，或将更长久地拉动楼市成交量。”刘晨光说。

　　根据中国指数研究院数据，目前全国多个地方楼市已进入调整阶段。今年3月，全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，但涨幅继续缩小。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。

　　专家认为，房价涨幅收窄和下跌城市数量的增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。而在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但总体来看，楼市去投资化的大方向不会改变。

　　延伸：

　　3月房价涨幅继续收窄。

　　昨日（4月1日），中国指数研究院发布报告称，根据对100个城市新建住宅的全样本调查，2014年3月，新建住宅平均价格为11002元/平方米，比上月上涨0.38%。这是自2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.16个百分点。

　　同比方面，全国100个城市住宅均价比去年同期上涨10.04%，涨幅较上月缩小0.75个百分点，为连续第3个月缩小。

　　双限令三年冰封之下，若干城市已有暗潮涌动。

　　据悉，房价连跌31个月的温州市，正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。“两会前后，听说由市住建委牵头，草拟了一个综合方案，目前已经上报浙江省政府。”3月26日，民进中央经济委员会副主任、浙江省民营投资企业联合会会长周德文说。

　　今年以来，香港楼市降价持续，中介亏损关门，可以“惨烈”形容，而这一降价态势或已波及内地。王石日前公开表示2014年楼市非常不妙，曾预言房价上涨的任志强也一改口风认为市场受库存量影响2014年房价将开始回落。

　　本月中旬，杭州一名为德信北海公园的楼盘突从单价18000元每平方米直接降至15800元每平方米。

　　这一波降价仅是开始。紧接着杭州另一楼盘天鸿香榭里则以直降6000元来吸引客户认筹。微博上更是爆出杭州当地楼盘，一家名为阳光郡的项目从单价17500元降至13800元，万科的北辰之光从16800元降至13000元。

　　地产股投资策略：

　　广发证券认为，板块整体情绪依然较热，主流地产公司再融资获批、京津冀一体化和上周末发改委印发的赣闽粤原中央苏区振兴规划等推进城镇化的举措都是催化剂。我们继续维持前期的策略性看多观点，核心逻辑仍然是底线思维，政策面稳定，资金面见底，我们坚持认为板块将领先基本面率先走出底部，部分地产股在内外推动力配合之下，将率先走出行情。

　　机构动态：

　　3月A股市场出现戏剧性的转变。地产一枝独秀，板块总市值加权涨幅高达10.39%，其余上涨的板块涨幅不足1%，而被基金重仓的信息技术等板块跌幅却最高，超过9%，使得偏股基金失血不少。

　　WIND数据显示，3月份普通股票基金平均跌幅超过5%，371只基金中，仅13只基金实现正增长，其余基金净值全部下跌。涨幅最大的博时主题，上涨3.76%，建信优势和建信内生动力分别上涨2.76%和2.66%，紧随其后。三只基金均重配金融或房地产行业。